江湖前景：在環境壓力下進化

和上世紀90年代中期的那次宏觀調控相比，中國的房地產業對2005年的宏觀調控表現出了更多的成熟和彈性。當調控的刀斧落下來時，好像沒有人表現得特別害怕。地產商們坦然地說：政府不會希望房價大跌；炒房的人說：先掛出牌去，不過好象還可以再等等；買房的人問：是不是真的會降啊？

這個只經歷過一次完整周期的年輕產業，將面臨一次大的動蕩和洗牌。如果說此前爭吵的焦點在于該不該調控，現在則變成了：調了又怎么樣？以今日樓市在整個經濟中的關系之重、影響之深，這次轉折中當事各方誰怕誰不怕，怕的是什么，都不是表面看來那么輕松明白。

在這個前景不明的博弈中，我們無法完全相信任何一方的說法——不管是行業協會的安慰，地產大鱷們的自辯，還是政府官員的明見、學者的看法。很多時候，那些強調自己的觀點最權威、最客觀、最公正的話，都有顯而易見的欺騙性。

建設部副部長劉志峰向記者說過：“這次調控是市場供應和需求商業調控，重點調控需求。而需求調控里面，重點是遏制投資需求，未來中國房地產市場價格肯定能夠合理的調控，房價我想基本趨向穩定，目前的增幅應該有所下降。”

劉志峰說，總體來看，我國房地產市場已進入新的發展階段，市場運行中的主要矛盾，已由過去多年的需求不足轉變為局部性、結構性的需求增長過快。而今年以來，房地產市場發展中主要有幾個問題：一是商品房價格上漲過快；二是部分地區房地產投資規模過大；三是商品房結構性問題進一步凸現；四是房地產市場秩序比較混亂。

劉志峰還就部分房地產開發企業及中介機構利用信息不對稱鼓吹房價必漲的言論給予了批駁。他表示，2004年以來，一些房地產項目投機炒作現象嚴重，投資性購房大量增加，非理性因素不斷積累，增加民眾對房價上漲的心理預期，推動了部分樓價短期內快速上漲。

在上一輪的房地產泡沫中，商業銀行是一個被拖下水的受害者。現在他們仍然是房地產業最大的債主，在緊鑼密鼓的銀行改革和宏觀調控中，中央銀行對房地產業一直密切關注。

當房地產的熱度一再升高，銀行對房地產業的依賴程度讓央行感到擔心。除了三令五申商業銀行提高對房地產信貸門檻以外，央行試圖以金融手段對房地產熱釜底抽薪。金融市場的缺陷自然應當以市場的改革和規范來改進。當然，對樓市調控并非央行分內之事，所以它的某些越界舉措招致市場的強烈反彈也不奇怪。

2005年11月5日，央行副行長吳曉靈出現在“房地產金融年會”的會場上。她沒有像以往的央行官員習慣性地批評房地產過熱，反而提起了1998年央行支持房地產發展的信貸政策。同時她承認，國家在停止對房地產的投資之后并沒有放開相應的融資渠道，是導致房地產發展過度依賴銀行資金的主要原因。她建議大力推進房地產企業的股權信托、私募、上市和發行企業債，促使房地產資金來源多元化。

全球房地產的資金來源是多元化的，在紐約，一般房地產投資只有10%來自開發商，10%來自投資商，10%是夾層貸款，10%來自股權私募和發行公司債，其余60%是銀行貸款。另外海外上市、股權私募、地產基金在國外都有很成熟的模式。

放開管制是一條活路，只是以國內資本市場的現狀和房地產企業的成熟度來看，這條路還相當狹窄。

易憲容的觀點很鮮明，認為，要想真正規范國內房地產市場，應該從嚴格銀行信貸下手。他研究發現，近幾年來國內房地產市場投資過熱、房價飚升，最為重要的原因是銀行信貸的低成本及銀行信貸的易獲得性。這些促使了大量民眾進入房地產市場，造成了國內房地產市場個人消費需求的虛假繁榮。在歐美發達的市場國家，美國的個人住房自有率2001年僅為68%，歐洲不少國家個人住房自有率僅為了30-40%，香港也只在50%左右，但是在中國，房地產市場剛發展幾年，個人住房自有率則達76%！這完全是不可思議的事情。

易憲容坦言：“要保證國內房地產市場穩定發展，就得從房地產最為核心的銀行信貸入手，提高利率，增加銀行信貸資金之成本，改變銀行信貸資金的易獲得性，再加上其他措施輔助，國內房地產市場才能夠真正穩定的發展了。”

“中國房地產市場最大的問題是市場專業化分工不夠，房地產商既做開發又做銷售和運營，力量過于強大，業主無法與之抗衡。”中國人民大學金融信息中心主任楊健說。

這種形狀有一點像全盛時代的恐龍，看似不可一世，但在迅速變化的環境面前就有滅頂的危機。也有些聰明的恐龍會進化成新時代的強者，不過它已經不再能獨霸食物鏈的頂端，而要和很多其他的動物分享資源。

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房地產泡沫的二個版本

當年日本的房地產泡沫屬于典型的地產價格泡沫。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，在泡沫鼎盛時期，據稱其地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。可惜好景不長，1991年以后地價暴跌，房地產市場崩潰，遺留下來的壞資產在銀行賬簿上至少高達6000億美元，日本從此陷入通縮深淵。

而當年的香港房地產泡沫，則屬于典型的房地產投資泡沫。房地產價格持續飛漲，人們寄希望于一種虛無縹緲的預期，一個勁地置房投資，甚至當月租金收入低于月供時，也不例外。最終的結果是，房屋租賃市場需求一路下降，房租收入與月供差距日益拉大......香港樓價從1997年最高峰開始持續下跌，6年累計跌幅達65%，港人財富蒸發了2萬2千億，平均每個業主損失267萬港幣，負資產人數17萬。