瘋狂海南

中國(guó)房地產(chǎn)：夢(mèng)想、瘋狂與詭譎的江湖

編者按：

一個(gè)從無(wú)到有的新興市場(chǎng)，支撐了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的半壁江山；一群各式各樣的奇人，造就了一個(gè)波詭云譎的江湖。

20世紀(jì)90年代，歷史機(jī)遇和市場(chǎng)必然將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)推向了潮頭浪尖，1990年5月，國(guó)家出臺(tái)了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，為建立可流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)。15年過(guò)去了，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了日新月異的變化，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)伴隨著城市化進(jìn)程迅速發(fā)展，今天房地產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱之一已經(jīng)是無(wú)可辯駁的事實(shí)。

房地產(chǎn)是個(gè)很特別的商品，一頭連著金融市場(chǎng)、GDP等宏大主題，一頭連著老百姓的身家性命。古人云成家立業(yè)，而房子就是每一個(gè)中國(guó)人夢(mèng)寐以求的最古老、最傳統(tǒng)的基業(yè)。那一幢幢拔地而起、千姿百態(tài)的房子，改變的是一個(gè)個(gè)城市的風(fēng)貌，更是一代人的生活方式，一批人的命運(yùn)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有的15年，有太多的傳奇、血淚、歌哭。現(xiàn)在更多的主體涌進(jìn)來(lái)要分享這個(gè)市場(chǎng)的高成長(zhǎng)，他們要求公平的機(jī)會(huì)。要求這個(gè)市場(chǎng)從一個(gè)原始、初級(jí)、血腥的市場(chǎng)升級(jí)為一個(gè)層次更豐富、功能更完整、效率更高的市場(chǎng)。這個(gè)轉(zhuǎn)變需要智慧也需要勇氣。更需要的是一種最基本的合作與互信。它不是一場(chǎng)互相PK的游戲，而是一個(gè)充滿爭(zhēng)吵與妥協(xié)的名利場(chǎng)。

海南，在1988年建省之前，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)只是“天涯海角”，然而近些年來(lái)，“海南”已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)標(biāo)本性概念。每每有哪個(gè)地方的房地產(chǎn)過(guò)于火爆之時(shí)，就有警鐘敲響：“當(dāng)心，不要成了第二個(gè)海南！”

1988年海南建省之后，憑借獨(dú)特的自然資源及新建特區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，海南很快吸引了許多國(guó)內(nèi)外投資商搶灘椰島，一時(shí)大量資金涌向海南，短時(shí)間內(nèi)便使海南成為全國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熾熱區(qū)域，香港南洋銀行和海南珠江實(shí)業(yè)公司在海口市興建的28層的南洋大廈和龍珠大廈，以其高度和氣度，的確讓當(dāng)時(shí)的海南人大開(kāi)眼界，也曾讓人為海南的發(fā)展前景怦然心動(dòng)。

據(jù)海南省建設(shè)廳的統(tǒng)計(jì)資料，1988年建省之初，海南地產(chǎn)尚處于啟動(dòng)階段，1989年的投資額僅為3.3億元，1990年也不過(guò)4.1億元。但此后便出現(xiàn)異常膨脹發(fā)展的勢(shì)頭，小平同志南巡談話發(fā)表前的1991年，海口市的房地產(chǎn)便開(kāi)始升溫。金貿(mào)區(qū)的高樓和海甸島的別墅，都在短期得到了回報(bào)，以1990作為投資基準(zhǔn)對(duì)比點(diǎn)，1991年增長(zhǎng)2.6倍。

在九十年代初地產(chǎn)最為火爆的時(shí)候，在海南注冊(cè)的房地產(chǎn)公司已達(dá)到驚人的15000多家，1992年4月13日，《海南日?qǐng)?bào)》刊出一篇報(bào)道：海南廣廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在海口市中心龍華路投資興建的25層財(cái)盛大廈，剛建首層就被爭(zhēng)購(gòu)一空。這無(wú)疑是一個(gè)信號(hào)。

僅僅只有一年的時(shí)間，1991年6月前還是一千多元一平方米的公寓樓，到1992年6月已可賣(mài)到兩三千元一平方米了，別墅也由兩千多元漲到了五六千元一平方米。與此相呼應(yīng)的是，土地使用權(quán)的出讓價(jià)格也大幅提高，有的地方僅過(guò)一年價(jià)格竟由十幾萬(wàn)元一畝漲高到600多萬(wàn)元一畝。

在巨大的利潤(rùn)的吸引下，不到60萬(wàn)人的小小海口，集中了全國(guó)各地的房地產(chǎn)公司；一個(gè)全國(guó)人口最少的省，商品房的銷(xiāo)售額卻在全國(guó)各省市中居第三位，增長(zhǎng)幅度居全國(guó)第一；海南尤其是海口市的經(jīng)濟(jì)以驚人的速度發(fā)展，破大荒地高達(dá)83％多，連續(xù)兩年的財(cái)政收入都比上年翻了一番，而在財(cái)政收入總額中房地產(chǎn)的收入又占70％。

數(shù)據(jù)表明，到了1993年和1994年，海南地產(chǎn)投資額分別增長(zhǎng)14倍和13.9倍，地產(chǎn)投資總額連續(xù)兩年超過(guò)57億元，達(dá)到投資熱的頂峰。

如果僅僅是過(guò)度投資，海南也不至于形成如此大的創(chuàng)傷，其致命的一點(diǎn)，便是大量的資金都僅用于炒地皮，炒樓花，真正買(mǎi)來(lái)用于居住和商務(wù)活動(dòng)的只有30％左右，而70％是投機(jī)者囤積起來(lái)進(jìn)行炒作的。而且炒房地產(chǎn)尤其是炒樓花的投機(jī)活動(dòng)更是達(dá)到了瘋狂的地步，只有一部分資金形成實(shí)物投資，在這種投機(jī)比開(kāi)發(fā)更有利可圖的風(fēng)潮中，大部分人都被卷入“擊鼓傳花”式的地產(chǎn)投資游戲，輸?shù)米顟K的就是最后持有實(shí)物的投資商，因?yàn)榈人麄兺蝗话l(fā)現(xiàn)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始下滑，而其后已無(wú)人繼續(xù)這一游戲時(shí)，一切已為時(shí)太晚！

1993年下半年，隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的力度，海南的房地產(chǎn)熱突然來(lái)了個(gè)大剎車(chē)：大量資金沉淀了，一大批被套牢的人和企業(yè)叫苦不迭，悔之不及。絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，要么人去樓空，要么債務(wù)纏身，很多老板開(kāi)著奔馳、寶馬四處躲債、要債，卻無(wú)力繳納電話費(fèi)，甚至連汽油費(fèi)都成了負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)泡沫留給海南的遺產(chǎn)是數(shù)目巨大而不詳?shù)慕鹑诓涣假Y產(chǎn)。到目前為止，無(wú)論是政府公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，還是人民銀行提供的信息，或是媒體披露的資料，數(shù)字都不一樣。較為流行的說(shuō)法是，積壓房地產(chǎn)所占?jí)旱馁Y金多達(dá)800多億元，其中四大商業(yè)銀行占50%以上，即400多億。其中工商銀行179億，建設(shè)銀行127億，農(nóng)業(yè)銀行100億，中國(guó)銀行80億。這個(gè)數(shù)據(jù)并不包括交通銀行的70多億，人民銀行系統(tǒng)的40多億，中國(guó)光大銀行從洋浦接收的200多億。海南發(fā)展銀行關(guān)閉時(shí)，同樣留下了２００多億的窟窿。海南曾經(jīng)輝煌的十幾家信托投資公司，如今都已從人們的視野中消失，同樣沉淀在房地產(chǎn)上的資金也高達(dá)２００多億。紅火時(shí)海南相繼批準(zhǔn)成立了１３０多家股份制公司，募集資金２００多億，現(xiàn)在這些公司中８０％早已債臺(tái)高筑，不見(jiàn)蹤影，募集資金的８０％也是投向了海南的房地產(chǎn)。

海南地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與破滅可以說(shuō)是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界難忘的一課，雖然學(xué)費(fèi)昂貴，但意義深遠(yuǎn)，它展現(xiàn)了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)殘酷的一面，使開(kāi)發(fā)商更加冷靜理性、成熟慎重。

正是在海南的那次淘金浪潮中，在造就了中國(guó)很多百萬(wàn)、甚至是千萬(wàn)富翁的同時(shí)，也使更多的人血本無(wú)歸，以至形成了在此賺得第一桶金的人，在后來(lái)中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，很多成了后來(lái)中國(guó)地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物。

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海南錘煉出的地產(chǎn)商：

“海南五兄弟”是房地產(chǎn)界無(wú)人不曉的稱(chēng)呼，他們雖未效法梁山好漢們歃血為盟，但是時(shí)勢(shì)和命運(yùn)卻將他們捆在一起。他們五人不約而同來(lái)到北京，張寶全、潘石屹、曾偉是投資方，馮侖是股東，只有謝強(qiáng)是職業(yè)經(jīng)理人。

這些闖過(guò)海南、經(jīng)歷過(guò)樓市真正泡沫的人，對(duì)北京樓市的最大貢獻(xiàn)是做“獨(dú)立開(kāi)發(fā)商”，即從上游的拿地找錢(qián)，到中游的規(guī)劃、建設(shè)，再到下游的銷(xiāo)售、推廣，基本上都是憑著獨(dú)立運(yùn)作的能力實(shí)現(xiàn)的，也是一個(gè)透明市場(chǎng)和規(guī)范市場(chǎng)所需要的高級(jí)人才。

馮侖，萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席。1991年從海南省體改委辭職下海，在房地產(chǎn)領(lǐng)域完成了資本的原始積累，后成功撤離海南。

潘石屹，SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)。1987年起開(kāi)始在深圳和海南開(kāi)創(chuàng)自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生涯，1991年，與馮侖共同組建萬(wàn)通集團(tuán)前身。1992年，潘與人合作共同創(chuàng)建了北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司，在北京開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。1995年，潘石屹創(chuàng)立SOHO。

曾偉，棕櫚泉國(guó)際公寓董事長(zhǎng)。1988年從四川某國(guó)家單位辭職，來(lái)到海南，先后在省政府、省人民銀行工作過(guò)。用盈科中心套取了小超人大筆現(xiàn)金后，在北京開(kāi)發(fā)了棕櫚泉國(guó)際公寓這一高檔項(xiàng)目。

張寶全，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)。1992年到深圳，后來(lái)到海南，創(chuàng)建了房地產(chǎn)公司和海運(yùn)公司，通過(guò)海運(yùn)挖到自己第一桶金。

謝強(qiáng)，原北京富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副董事長(zhǎng)兼天津富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)。在下海南的日子里，曾參與創(chuàng)辦了《證券時(shí)報(bào)》等數(shù)份報(bào)刊，全面主持過(guò)《海南日?qǐng)?bào)》海外版和《海外時(shí)報(bào)》的工作，曾擔(dān)任兩年海南省常務(wù)副省長(zhǎng)的秘書(shū)。

其他仍活躍在各地的房地產(chǎn)商：

吳一堅(jiān)，金花企業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)。1985年到海南發(fā)展，1991年歲末從海南回到西安，創(chuàng)辦了金花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。后發(fā)展為金花集團(tuán)，涉足開(kāi)發(fā)、投資、制藥、商貿(mào)、交通、房地產(chǎn)、酒店及高爾夫等領(lǐng)域，擁有國(guó)內(nèi)和香港兩家上市公司。

胡葆森，河南建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)，1991年下海，1993年在海南掘得第一桶金。

艾欣，四川三通集團(tuán)董事長(zhǎng)。1989年赴海南淘金，1992年抽身離開(kāi)海口。1996年，艾欣將自己在各地設(shè)立的分公司重新整合為三通集團(tuán)公司。

黃巧靈，宋城控股有限公司董事長(zhǎng)。1986年只身來(lái)到海南，以2000元起家，在海角天涯開(kāi)發(fā)了第一個(gè)海濱浴場(chǎng)。1994年到杭州開(kāi)發(fā)宋城、杭州樂(lè)園等旅游項(xiàng)目，并收購(gòu)了\"奧麗安娜\"號(hào)郵輪。

劉博，北京依蓮軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理。1990年來(lái)到海南\"拓荒\"。曾首次在地產(chǎn)界提出\"人文地產(chǎn)的覺(jué)醒\"。