越秀之后的ＲＥＩＴｓ擠兌風暴

玩房地產(chǎn)者，無非離不開兩件致命武器:土地和資金。換言之，此二者是生命線。REITs，于是成了大家盯上的又一根資金輸血導(dǎo)管。

作為國內(nèi)首只REITs，越秀REITs2005年底在香港上市是件大事，尤其是在多事之秋的2005年的中國地產(chǎn)界。REITs——房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts）在經(jīng)歷了一年多的研討，終于有人做了，而且成功了，在意義上有里程碑的意思。而被報道要做中國大陸第一REITs的萬達集團，也調(diào)整了調(diào)門，聲稱要成為中國大陸第一個做REITs的民營企業(yè)，上市的場所也由“最成熟的地產(chǎn)市場美國”變?yōu)楦卟僮餍缘南愀邸Ｔ诒本┖蜕虾＃瑴蕚銻EITs的企業(yè)不在少數(shù)，其中有七八只地產(chǎn)企業(yè)具有這樣的實力如會德豐以及北京北辰等。

有媒體說，2006年是資產(chǎn)證券化年。此言不虛，REITs風潮是個佐證。經(jīng)過了十多年的發(fā)展，理論上中國開發(fā)商們應(yīng)該完成了原始積累，可現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)缺少的還是銀子。原因可以歸咎于宏觀調(diào)控，市場的飽和，其根本原因還在于整個產(chǎn)業(yè)的失控性發(fā)展，透支性資源使用以及發(fā)展商的非理性發(fā)展思路。

短短五六年，中國的房地產(chǎn)水平迅速提高。房地產(chǎn)已經(jīng)成為支柱產(chǎn)業(yè)，直接拉動了很多行業(yè)的發(fā)展。但是，從2003年下半年開始，有人認為，中國地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫化。在這樣的背景下，國家宏觀政策開始出現(xiàn)了變化。首先，中央開始有了土地的招標、拍賣和公開化、限量化，在這樣的背景下，開發(fā)商比的不是誰把房子蓋得好，而是比誰能夠拿到土地。這時，土地的商業(yè)價值就顯得非常重要。在土地供應(yīng)越來越緊張的情況下，拿地成本越來越高，土地的成本問題將會困擾發(fā)展商。

做人做事均被老百姓認為不厚道的地產(chǎn)商開始感覺到生活的不易了，而且事態(tài)似乎超出了他們的最壞打算——原來以為挺挺就過去了，現(xiàn)在卻發(fā)現(xiàn)挺不住了，即使到手的土地也會被迫吐出來，該來的資金還沒有來。有專家預(yù)測，今后三年，至少70%的房地產(chǎn)公司會由于拿不到土地而歇業(yè)或者轉(zhuǎn)行。

投資大鱷索羅斯一改作為投資者模棱兩可的表訴，直接預(yù)測中國的地產(chǎn)景氣最多不過還有3年。整個產(chǎn)業(yè)像個即將破產(chǎn)的銀行，急于REITs的開發(fā)商更像到銀行提現(xiàn)擠兌的儲戶，希望在大廈傾倒之前，把自己的僅有的存折上的數(shù)字變成現(xiàn)金，緊緊握在自己手中，手頭有糧，心中不慌。

無論是短期唱衰還是唱漲，業(yè)內(nèi)人士都不否認，長期來說，房地產(chǎn)行業(yè)至少還有近20年的黃金時段，當然行業(yè)洗牌的周期將越來越短，從5年一輪發(fā)展為2年一次，每一次都是生死考驗，每一次都是不得不打的“劫”。屆時，房地產(chǎn)行業(yè)的操作模式和存在形態(tài)都將發(fā)生很大改變。地產(chǎn)的重點有開發(fā)變成運營，由買賣變?yōu)槌钟校袑ν恋貭帄Z轉(zhuǎn)向資本爭奪，外資更多介入也是不可避免的趨勢。

中小開發(fā)商面對是死亡，大開發(fā)商面對的是困難，他們往往會回憶以往的美好時光。華潤集團資深人士曾表示，在上世紀90年代后期，在政府的鼓勵下，有2000萬資金就能啟動一個項目，而且貸款、土地都不是問題。以前的房地產(chǎn)企業(yè)簡直是“四兩撥千斤”，甚至三五百萬元就可以操作一個樓盤。現(xiàn)在的房地產(chǎn)都是巨人、大象的“游戲”，需要雄厚的經(jīng)濟實力，沒有三五億元的資金，根本就不敢做房地產(chǎn)，進入門檻逐漸提高。即使國內(nèi)實力最強的地產(chǎn)商也不能幸免，萬達的王健林接受某媒體采訪的時候，毫不避諱地講:“由于發(fā)展太快，2004年的時候就差點沒有過去。”順馳的速度發(fā)展模式也由規(guī)模性裁減員工的動作宣布結(jié)束。

REITs在這個關(guān)頭，幾乎被所有的開發(fā)商作為救命法寶被祭起，但卻面臨“上帝總是幫助那些能夠幫助自己的人”的悖論。國外的一個基金負責人表示，部分開發(fā)商過于幼稚或者把國外資本考慮得過于幼稚，“他們做了幾十頁的報告，然后邀請我們在還沒有任何招商跡象的項目轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，就希望我們能來直接投資或者對將來的REITs進行認購。”

事實上，REITs的關(guān)鍵是持續(xù)而穩(wěn)定的回報，這來自于優(yōu)良的租約和租戶，所以希望通過REITs或者信托等其他金融方式進行融資的項目，首先就是已經(jīng)被市場證明的優(yōu)良項目。因此，REITs只能集中在商用地產(chǎn)領(lǐng)域的特性本身，就排除了一些以住宅為主的小開發(fā)商。以越秀為例，其REITs含蓋的財富廣場、城建大廈、維多利廣場和白馬服裝城四座物業(yè)都是其旗下最優(yōu)的商業(yè)地產(chǎn)。越秀開出的年息回報率高達7%，高于領(lǐng)匯6%-6.37%的收益率，更比李嘉誠旗下的泓富房地產(chǎn)投資信托基金的5.3%高出一截。香港上市規(guī)定境外商業(yè)地產(chǎn)項目有6%以上的穩(wěn)定回報，就可以做REITs。

其次，為越秀REITs服務(wù)的團隊，幾乎都是全球最精英機構(gòu)，其認購全球發(fā)行人是花旗，估價是高力國際，稅務(wù)是德勤，等等。多有瑕疵的地產(chǎn)項目是很難得到這些相對中立的國際機構(gòu)認可的。

最后，越秀從三年前就開始為外界所不知的REITs作準備，資產(chǎn)的重組，海外BVI公司的建立等等，系統(tǒng)而規(guī)范的操作，為上市后的成功以及后來持續(xù)發(fā)力提供了好的基因。和股票一樣，開發(fā)商通過REITs的市盈率，預(yù)先支取了投資者的現(xiàn)金用到企業(yè)發(fā)展中。所以REITs起到的作用只是在股票市場把自己該得到的錢，提前預(yù)支出來，并非點石成金。

像其他融資方式一樣，REITs的出現(xiàn)加速了優(yōu)秀有實力的企業(yè)與其他企業(yè)的分化。確實存有優(yōu)良項目的企業(yè)，通過REITs能夠在這次擠兌風暴中得到現(xiàn)實的回報;手拿空頭支票的企業(yè)終歸無法兌現(xiàn)自己的愿景。

越秀REITs之后及其后來的海外投資熱潮，還會造成另外一種“民（族）退洋進”的副產(chǎn)品。多源的投資渠道為了外資進入避開政策性的壁壘，這是地利;大陸地產(chǎn)周期性調(diào)整或者說消化期的來臨，為基金等熱錢的進入提供了機遇，這是天時;國外開發(fā)商對海外市場和資金的渴求，構(gòu)成了人和的條件。外資規(guī)模性進入中國地產(chǎn)，在三五年內(nèi)不可避免。

土地資源的稀缺性，商業(yè)地產(chǎn)運營利潤大于開發(fā)利潤的特性，地標性項目的卡位因素，國內(nèi)證券市場的不完善性堵塞了國內(nèi)資金投資渠道等都決定了此種“民退洋進”副作用有無限遞增的可能，值得政策制定者的關(guān)注。如能借助首只REITs，促進國內(nèi)地產(chǎn)證券市場完善，并疏導(dǎo)國內(nèi)投資方向，政府善莫大焉!