走向海外ＲＥＩＴｓ市場的中國房地產

2003年6月5日央行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121文件），對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等七項貸款全面提高了“門檻”，一劍封喉直擊要害，在地產業引起強烈震動。

房地產業的高利潤實在很有吸引力，但多年間接融資的單一模式使房地產市場資金供給渠道主要來自銀行貸款，自籌資金和銷售回款，通常自籌資金只占項目的極少部分。地產業的資金饑渴導致近兩年房地產信托呈現井噴行情。2004年9月，央行再頒鐵令212號文件，對貸款性質的信托產品進行規范。只有在自有資金超過35%，四證齊全、二級以上開發資質的三種條件齊備情況下，才能發行房地產信托，大幅提升了房地產信托的進入門檻。

泡沫不斷被擠壓。2003年3月，國務院發了“國八條”指導意見，5月國務院七部委聯合發布《關于做好穩定住房價格工作的意見》，其中調整營業稅，禁止期房轉讓等措施，打擊了房地產短期行為，市場似乎一下子陷入了沉寂。

突圍的小路總是在腳底下形成，在市場供求關系的擠壓下，房地產行業內和看好中國市場的海外基金仍在探索未來發展創新和融資的新模式，由此，“REITs概念”大熱中國。

何謂REITs

對于房地產開發商或不動產持有人，REITs開辟了一條新的融資渠道，為其提供了將所持有的相關不動產套現的新途徑；同時提高了大宗房地產交易市場的流動性；有助于優化房地產開發商/投資者的資本結構、降低債務、增強資產的流動性和提高股本回報率，且有利于分散房地產市場融資風險，亦為中小投資者提供了參與房地產投資的機會。……