商住樓的末路，新路？

商住樓再次成為人們關注的焦點。

2005年5月1日，廣州市頒布了《廣州市房屋租賃管理規定》，全面實行“住宅禁商”。規定中明文指出，承租人應當按照房屋規劃用途使用房屋，不得擅自改變建筑物的使用性質。廣州市整規辦向媒體通報了他們整治“住改商”的大體方向：底層商鋪、樓內公司一律取締，決不手軟。

廈門也隨之跟進，對商住樓下了封殺令：自2005年6月1日起，新設立的商業營業場所、辦公場所不得設在住宅內部，原有住宅內的商業營業辦公場所將逐步退出。上海則早在去年1月就出臺規定，要求“封閉住宅物業管理區域內的住宅”和“非沿街底層的住宅”不得改變使用性質。

而在北京，商住樓仍然是商務地產結構中的二元組合之一，去年全市商住兩用建筑項目的新增供應量將近70萬平方米。在中關村、亞運村等區域，商住樓新盤紛紛亮相，銷售業績上佳。此外，天津、沈陽等城市的商住樓發展也是熱火朝天。

商住樓自1990年代末期在中國內地誕生以來，業界對它的爭論一直沒有停止。不少業內人士認為，商住樓只是特殊時期產生的過渡性產品，終將退出市場。而另有一種觀點認為，商住樓始終會有其特殊的生存空間。

“住宅禁商”預示了商住分離的大趨勢。但商住樓的另類生存本身，恰恰顯現了撲克牌的反面：這又是一個“中國式”命題，一切演變皆有可能。

存在即合理？

有人用黑格爾的名言“存在即合理”來說明商住樓問題。

從1999年開始，各地陸續出現了一種新型的物業形態——商住兩用樓。這是一種既可居住又可辦公的高檔物業，在產權上屬于公寓類型，但又具備寫字樓的功能。其中，SOHO現代城的成功是一個里程碑。現代城不僅叫響了居家辦公的新概念，更是為商住樓的興起推波助瀾。

商住樓概念被一些人評價為打市場的擦邊球。商住樓的屬性是住宅，正因如此，開發商無論在土地出讓金還是市政費上都占了便宜，如契稅、維修基金、后期用水用電等費用，商住樓都要比寫字樓低，而售價也低于同地段的寫字樓。對于處在創業初期的中小型企業來說，無疑是一種較為理想的選擇：既解決了公司辦公場所的問題，又可解決部分員工居住的困難；作為住宅購買，銀行8成30年的貸款額度和年限，大大優于5成10年的寫字樓，減輕了購房壓力；另外，住宅用地的土地出讓年限可達70年，而辦公用地的土地出讓年限最長為50年，也就是說，商住樓可以比寫字樓多使用20年。

一位業內人士分析認為，商住樓的出現是必然的，是市場細分的結果。以北京為例，純寫字樓大多定位偏高，面向中低端客戶的乙級寫字樓較少。近年來寫字樓市場價格持續攀升，對中小公司來說負擔沉重，而且一般寫字樓的面積分割太大，針對中小公司的面積適當的辦公空間較少。商住樓正好填補了這一空白。

有分析報告指出，員工數在50人以下、平均辦公面積需求在265.32平方米以下的中小型企業，商住項目是上上之選。

華遠董事長任志強認為，商住樓具有較強可塑性，隨著經濟發展，可以非常簡單地變成寫字樓，也可以隨著需要改造成純住宅。在現有政策條件下，商住樓將會是一個需求極大的特殊產品，具有特殊的生存空間。

在SOHO現代城，電梯內西裝革履的上班族遠遠多于外出購物的家庭主婦。有統計數字表明，現代城95%的用戶是公司，只有5%的用戶是居民。SOHO（中國）董事長潘石屹曾表示，剛開始并沒有想把現代城做成一個完全的投資型產品，當時的思路是，投資（商務辦公）和居住都不耽誤。

起決定作用的，還是市場需求。一位投資分析人士說，“價格本身就決定了需求口徑。地產的繁榮超過了經濟的繁榮，跑得太快，留下的空當需要有相應的產品來填補。”

末路：退出市場？

2002年的時候，一家北京媒體就發出了預言：3-5年，終結商住樓。其時，地產策劃人鄧智仁對某些發展商將商住樓這種過渡產品包裝成一種時尚項目，向購房人承諾升值潛力無限的做法表示憤概：“他們明顯在誤導市場，誤導消費者，商住物業只有貶值而已，這在香港在很多地方已經被證明。”他指出，“是某些商住項目的發展商鉆了法律的空子在進行不平等競爭，對國家、對行業、對市場、對消費者都很不公平。只有政府出面干預，采取有效的管理、控制手段，才能從根本上真正解決問題。”“如果都是商住樓，我們還用提CBD嗎？”

回過頭來看，鄧智仁的觀點不無道理，且已漸成共識。“住宅禁商”舉措的出臺表明政府開始干預。大多數業內人士都認為商住樓只能在短期內作為寫字樓的補充產品，擦邊球不會長期打下去，因為市場會越來越成熟，不符合市場規律的產品必將被淘汰。

業內人士指出，由于目前商住樓開發商的普遍做法是將土地使用用途列為“住宅”，對于國家來說，流失掉了相當一部分地價款。在同一位置，寫字樓所交的地價款要高出作為住宅所交地價款的40%-50%。相比寫字樓，商住樓在很多方面都占便宜，一些寫字樓開發商大呼市場競爭不公平。

相當數量的商住樓環境堪憂。商住混雜，造成公司與住戶的互相干擾。樓里的公司人來人往，破壞居住氛圍，并存在安全隱患。同時，交通阻塞、污染加重，影響生活品質。

雖然商住樓在硬件設施上比普通的居民樓要完善得多，但仍然存在著先天不足。還是以SOHO現代城為例：電梯像公交車一樣擁擠而且難等，樓層內沒有公共衛生間，很不方便。

商住樓在很大程度上玩的就是概念。1990年代末至本世紀初，SOHO、新辦公主義、功能混合等概念帽子緊扣下的商住樓曾經充當了“融合創新”的代名詞，不過隨著寫字樓品質的不斷提升，相形之下，商住樓的種種缺陷使其光環漸退。商住樓身份的合法性遭受質疑。

質疑者用香港等地的例子來說明商住樓不可避免的終結：香港20多年前也曾經出現過商住樓熱，有些樓在出售時即聲明允許商住兩用。也確實有人把公司注冊到住宅，但都小心翼翼以免被投訴。一旦遭到投訴，公司會被取締或承擔賠償責任。不過，在出現了幾起商住樓失火事件后，香港政府取消了這種物業形式。在新加坡，如果住宅項目出現了商業內容的宣傳，有關機構將立即采取制止和懲罰措施；美國也規定住宅樓的商業部分僅限于兩層以下。

北京還沒有“住宅區域內完全禁商”的規定，但在2002年出臺過規定：從事餐飲、歌舞娛樂、提供上網服務場所和洗浴等四類經營活動的公司不許在住宅樓內經營，其他公司在住宅樓內經營須經業主委員會等居民自治組織同意。有關部門表示，北京的“住宅禁商”有個過程。

新路：脫胎換骨？

北京奧運會媒體村項目將在會后成為高層商住樓。運作這一項目的北辰置地有關人士說，媒體村在奧運會結束之后要進行二次開發：精裝修，同時盡量保留一些奧運特色，作為文化附加值的部分推向市場。媒體村大量的附屬設施將留下來作為小區的配套設施。“從產品特點來說，媒體村有以下特點：一是戶型小，二是房間數量比較多。會后，可以將不同單元靈活組合，滿足不同投資業主的需求，可以購買一個房間，或整個單元。對于媒體村的建設，我們的出發點是將會后的居住與奧運會的特點結合起來考慮。”

這也許是一個信號：新一代商住樓不能僅僅抱著概念不放，內容上的脫胎換骨，才能“日月換新天”。

當“住”與“商”的矛盾日益顯性化，商住樓面臨著生死抉擇：以什么形式分離，或者以什么方式重新組合？

2003年時，北京的藍堡國際公寓喊出了“拒絕商住”的口號。實際上，市場上主流的新商住樓都在逐漸“拒絕住”。它們雖然仍以住宅立項，享受開發住宅的種種政策好處，但市場定位卻改為以商為主甚至只商不住。發展商己經意識到了商住混雜的諸多問題，為了多數客戶的利益舍棄了部分客戶。商住樓開始寫字樓化，從硬件到軟件全面升級。

在產品設計上，新商住樓除保留每個戶型內的廚房衛生間外，幾乎完全脫離了住宅的形態。建筑結構采用可靈活分隔、組合的大空間框架結構，層高滿足辦公要求，配備了綜合布線系統、中央空調系統，有更多的電梯應付高峰時段人流。大堂等公共空間更豪華、氣派。為滿足中小型公司降低運營成本的需要，不僅提供生活配套的設施，還設置了寬帶局域網、商務中心、會議室、票務中心及充足的車位等完備的商務硬件設施和多種商務服務。由于市場定位明確，基本消除了商住混雜的尷尬現象。人們發現，越來越難分辨商住樓與寫字樓的區別。

新一代商住樓有了自己的衍生產品。第一類是拒絕商住的純商、純住綜合社區，公寓樓和寫字樓在同一個社區環境里和諧共存，但彼此完全分離，各自設立出入口，形成相對封閉的獨立系統，物業分開管理，不同人流不在樓內混雜。第二類是以住為主、以商為輔的商務公寓，更注重商務設施的配套，如商務中心、秘書服務、智能化配套等。它們各有特點，為不同的消費群體量身定造。

一位業內人士給出了新商住樓的投資建議：只有那些商務氛圍日漸濃厚，適合中小公司和成長型公司發展的區域才是最佳投資區域。尋找有投資空間的商住產品，要考慮到其存在較大的市場風險和政策的不確定性，應盡量避免選擇期房，可選擇地段較好、升值潛力大且目前價位不算很高的現房或準現房。在寫字樓大量供應的情況下，要考慮到其售價及租金下降的可能。投資不能只看一時景氣，應綜合判斷物業投入使用的時間、物業的地點、商業氛圍、交通狀況、配套設施、物業管理、市場存量等因素。

“投資者一定要用新眼光來看新商住樓。相比舊的，它們只剩一個‘商住’的殼而已。這就是中國特色。”這位人士說。