房地產(chǎn)調(diào)控可能是最好入市機(jī)會

過去一個月中，全球股市進(jìn)入一種非常不穩(wěn)定的狀態(tài)。隨著市場對美國加息預(yù)期的惡化及石油價格的不斷上漲，股市、債市、基本原材料及美元外貨幣同時走低。在香港上市的中國股，雖然報出的2004年業(yè)績大部分都符合甚至超過市場預(yù)期，但在惡劣的大環(huán)境下，也難獨(dú)善其身；更不用說國內(nèi)A、B股因投資者擔(dān)心新一輪宏觀調(diào)控政策即將出爐而屢創(chuàng)新低。

低迷的情緒也影響了海外投資者，其間表現(xiàn)最不如人意的，則是房地產(chǎn)板塊。

盡管我們已經(jīng)在上一期中指出對房地產(chǎn)股基本面的支持因素，但過去一個月中，政府頻繁出招，從調(diào)高按揭利率到增加首付比例，到買家收樓一年內(nèi)賣出要交稅，希望打壓對房地產(chǎn)的投機(jī)行為。

觀及房地產(chǎn)股票，投資者出于對政府進(jìn)一步調(diào)控的恐懼，在過去一個月遭到無情拋售。以北京房地產(chǎn)為主的首創(chuàng)一個月跌了17％，華潤置地跌了19％，以上海房地產(chǎn)為主的復(fù)地跌了20％，在全國很多城市都有項(xiàng)目的中國海外則跌了15％。

我們完全同意在中國這次房地產(chǎn)熱潮中絕對有泡沫成份的分析，特別是對人民幣升值的預(yù)期，一定從某種程度上吸引了大批熱錢。但是我們認(rèn)為，應(yīng)該清楚地把不同城市、不同檔次的房地產(chǎn)分別對待，“一刀切”的做法不但達(dá)不到政府希望房地產(chǎn)“軟著陸”的目的，反而可能使房價繼續(xù)高居不下；更壞的可能性，則是把國內(nèi)惟一可持續(xù)增長的內(nèi)需行業(yè)也打入結(jié)構(gòu)性下調(diào)軌道。

房地產(chǎn)的需求如急轉(zhuǎn)直下，對國內(nèi)各個行業(yè)（如鋼鐵、水泥、電器、化工等等）帶來的負(fù)面影響是不可估量的，可能會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年汽車消費(fèi)急轉(zhuǎn)直下帶來的種種后遺癥。

特別要指出，未來兩年是中國的“金融改革年”。過去幾年中，各個銀行都在致力于分散貸款集中度，努力發(fā)展非國企貸款對象，私人按揭貸款成為增長高、風(fēng)險小的最佳發(fā)展方向。如果樓價在短期內(nèi)下跌超過20％－30％，就會在中國造成第一批“負(fù)資產(chǎn)者”（假定大部分購房者首付比率在20％－30％之間）。

從香港1997年－2003年慘痛的教訓(xùn)看，“負(fù)資產(chǎn)”現(xiàn)象造成長期的消費(fèi)低迷，銀行形成大量不良資產(chǎn)。中國的銀行系統(tǒng)已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)中相對薄弱的環(huán)節(jié)，前兩年的大量汽車貸款壞賬已使銀行受創(chuàng)不小，如果房貸出現(xiàn)類似問題，對中國的銀行系統(tǒng)的打擊會是汽貸壞賬帶來的打擊的數(shù)倍。

更讓我們擔(dān)憂的是，政府現(xiàn)在的政策很難使房價“軟著陸”。

——政府對土地供應(yīng)的控制只能進(jìn)一步推高房價，從來沒有在控制供應(yīng)的情況下，價格會掉頭向下的道理。土地供應(yīng)的緊張，只能進(jìn)一步造成大眾消費(fèi)者“沒能趕上早班車，怎么也要趕上末班車”的心態(tài)。

——現(xiàn)在談到“房地產(chǎn)泡沫”，談的就是上海房價已經(jīng)是“天價”。但所謂“天價地區(qū)”，也就是上海沿江一帶及傳統(tǒng)舊租界高尚住宅區(qū)一帶。這里的房價確實(shí)已達(dá)到每平方米2.5萬元到3萬元甚至更高。

但是，我們要清楚地意識到，買這些房子的人不是國內(nèi)的普通消費(fèi)者，而是國內(nèi)的有錢階層及海外買家。他們在看好上海成為“亞洲下一個金融中心”的前提下，買的是長線，希望的是上海的房價有朝一日（也許是十年之后）能趕上香港、東京、倫敦、紐約現(xiàn)在的房價，（平均房價大約在每平方米8萬－10萬元乃至更高）。

這些買家?guī)缀鯚o需在中國國內(nèi)的銀行做按揭，他們基本都有一次付清房款的能力；即使做按揭，也會在香港的銀行做美元或港幣的按揭——這樣一來，成本既低，又可享受人民幣一旦升值的好處。所以，政府要求銀行提高按揭利率，受影響的多半是國內(nèi)真正要靠按揭支持的普通消費(fèi)者，很難打擊到高端的所謂“投機(jī)者”。

——除了上海，即使是北京，最貴的公寓大約也沒超過每平方米2萬元。我1993年從美國回北京時，北京最貴的房子每平方米2500美元；也就是說，北京的高端房價12年沒有上漲過，“泡沫之論”又從何談起？特別是我們提到過，最近，北京周圍地區(qū)，包括東北、山西及內(nèi)蒙古的大批礦主開始進(jìn)京買房，就像前兩年江浙一帶的商人進(jìn)滬買房一樣。他們的購買力是不應(yīng)該用北京市民的平均收入來衡量的。

總之，我們希望政府還是讓市場去自我完善，人為的干預(yù)通常會事與愿違?？纯次覀兊腁股、B股市場，已經(jīng)是慘痛的教訓(xùn)了。而房地產(chǎn)股在政策影響下暴跌，可能正是為長線有眼光的投資者提供了一個入市時機(jī)。

作者為花旗美邦董事總經(jīng)理、中國研究部主管