房地產(chǎn)：揚湯止沸還是釜底抽薪

八條意見

過去一個月中，中國政府頻頻出手，從調(diào)高按揭利率，增加首付比例，到買家收樓一年內(nèi)賣出要交稅，出臺了一系列政策，意在打壓對房地產(chǎn)的投機行為。其效果尚未顯現(xiàn)，但顯見決策層對房地產(chǎn)市場的判斷已經(jīng)發(fā)生方向性變化。

而在未來的一段時期，決策層可能進一步“踩剎車”，中國房地產(chǎn)業(yè)因此可能發(fā)生更為重大的變化。據(jù)悉，3月底，國務(wù)院高層發(fā)布了一份關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知（下稱《通知》）。知情人士稱，其中一共有八條意見，明確指出，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加等原因，導(dǎo)致一些地方住房價格上漲過快，影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。《通知》要求地方政府及相關(guān)部門抑制價格過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

《通知》雖未見正式公開報道，但眾多官員和業(yè)內(nèi)人士對其內(nèi)容都已熟知。“國務(wù)院的八條意見是非常嚴(yán)厲的。”一位政府官員評論道。

“《通知》總體上值得歡迎，但一些具體措施似也值得商榷。”中國國際金融公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘評論道。哈著重說，《通知》中指出，對住房價格漲幅超過當(dāng)?shù)谻PI一定幅度的地區(qū)，有關(guān)部門可采取暫停審批該地區(qū)其他建設(shè)項目用地等措施，這未免含有“一刀切”的風(fēng)險，并可能適得其反，由于房地產(chǎn)供給減少而導(dǎo)致價格更高。若適當(dāng)放大土地供應(yīng)量，增加預(yù)期供給，則能防止當(dāng)期和未來房價的過快上漲。

業(yè)內(nèi)人士透露，《通知》還指出，對住房價格上漲過快、控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究相關(guān)負責(zé)人的責(zé)任。此間觀察家認(rèn)為，這一方面對長三角等房地產(chǎn)“起泡”嚴(yán)重的地區(qū)頗有警告之意，另一方面，如果類似的指引被“一刀切”地執(zhí)行，很可能出現(xiàn)全國地方政府都不批地，抑制房價的種種行政而非市場手段大行其道的狀況。

“前期房地產(chǎn)調(diào)控政策多屬只調(diào)供應(yīng)不調(diào)需求，扭曲了供求關(guān)系，至少在客觀上提高了價格上漲的預(yù)期。于是，房地產(chǎn)價格與日俱增。”哈繼銘說，“通過加息抑制需求更為必要。”

政府到底是應(yīng)當(dāng)以行政性的手段強行干預(yù)，還是利用間接手段引導(dǎo)市場自我完善呢？“我們希望政府還是要讓市場去自我完善，人為的干預(yù)通常是事與愿違。”擔(dān)綱花旗美邦中國研究部負責(zé)人的薛瀾說。

上海標(biāo)本

今后的調(diào)控手段取向如何，尚有待觀察，但無論如何，地方政府已經(jīng)表現(xiàn)出抑制房價的姿態(tài)。房價最高的上海，政府的反應(yīng)也最快。3月30日舉行的上海市政府新聞發(fā)布會上，市政府新聞發(fā)言人焦揚說，上海將不斷地、適時地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，“現(xiàn)在不會是開始，也不會是結(jié)束。”

上海市政府迫使上海樓市降溫的決心似乎已定。上海樓市正面臨綜合政策的多重影響。

3月26日開始，上海市政府針對突出的供求問題，在土地供應(yīng)上做出調(diào)整。面對上海樓市適合普通百姓的樓盤供應(yīng)太少的狀況，上海市房屋土地資源管理局宣布，今年上海市將新開工配套商品房1000萬平方米、中低價普通商品房1000萬平方米，爭取實現(xiàn)可預(yù)售面積2000萬平方米。這比3月初上海市政府宣布的900萬平方米的配套房又多出了整整1100萬平方米。

上海市徐匯區(qū)政府3月28日專門劃出12塊基地，用來建造約60多萬平方米的配套商品房，預(yù)計到2007年可建配套商品房約30萬平方米。與此同時，上海市浦東新區(qū)政府也提出計劃，今年將確保新開工配套商品房不低于180萬平方米、中低價普通商品住房不低于120萬平方米。

焦揚表示，上海還要加大對商品房銷售的監(jiān)管和市場整治力度，采取多項措施規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，“以后還要按照市場的變化，進行不斷的跟蹤研究，適時推出有關(guān)政策。”

3月初，上海曾出臺了被稱之為“組合拳”的系列政策。市政府發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》后，在《政府工作報告》中，上海將“三個為主”（即“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品住房為主”）的樓市調(diào)控原則納入2005年的工作計劃，并將調(diào)控重點和政策支持重點投向改善本地居民、特別是本地中低收入居民的居住條件。

但也有業(yè)內(nèi)專家指出，現(xiàn)在上海所建的配套房的位置偏遠，交通不便，因此外環(huán)線外房屋的空置率很高。由于市場估計政府無法解決拆遷和閑置土地的問題，內(nèi)環(huán)線內(nèi)供應(yīng)量會越來越小，因此即使配套房數(shù)量增加，市場價格也很難下跌。

投資房地產(chǎn)的資金面也已經(jīng)開始收緊。在央行上調(diào)利率之后，上海的“房貸新政”也終于歷經(jīng)反復(fù)，在3月28日出臺。

上海銀行同業(yè)公會發(fā)布《關(guān)于進一步加強個人住房貸款管理的指引》，16家中資商業(yè)銀行簽署約定，提高第二套貸款購房的首付款比例，對第三套及以上貸款大幅度提高首付款比例，并實行貸款利率上浮。

《財經(jīng)》獲悉，從4月1日起，上海16家中資銀行將全線停止一年內(nèi)個人住房貸款的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)。與此同時，來自上海各銀行基層網(wǎng)點的消息還表明，部分銀行已經(jīng)明確表示，第三套房貸將在6.12％的基準(zhǔn)利率上再上浮10％，至6.73％。

一位銀行業(yè)內(nèi)人士透露，以前貸款人可以通過委托擔(dān)保公司進行提前還款，再到銀行辦理按揭貸款，這種變相轉(zhuǎn)按揭銀行不會允許。部分銀行還確定了第三套房貸的利率。光大銀行、廣東發(fā)展銀行、中信實業(yè)銀行、深圳發(fā)展銀行等銀行的上海分行一致表示，第三套房貸利率會在6.12%基準(zhǔn)利率上再上浮10%，即為6.73%。而中行、工行、建行等銀行的上海分行則表示，政策還在調(diào)整中，可能會執(zhí)行6.73%。

銀行業(yè)內(nèi)一資深人士還透露，雖然各大銀行都表示同一借款人申請第三套住房貸款的業(yè)務(wù)可以操作，但貸款審批過程將極為嚴(yán)格。如果銀行認(rèn)為借款人有明顯的投資意圖，即使其個人資質(zhì)優(yōu)越，貸款申請也可能無法獲批。

代價幾何

“無論是開發(fā)商還是投資者，都在等待和觀望，看政府的決心到底有多大。”上海房屋銷售公司的一位市場人員告訴《財經(jīng)》，“新增中低價配套房的供應(yīng)要轉(zhuǎn)換為市場真實的產(chǎn)品還需要一兩年的時間。在財富效應(yīng)下，市場的預(yù)期一時還難以轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在還有開發(fā)商樓蓋好了也不賣，希望能等一段之后，賣出更高價格。”

中國房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況到底如何？中國國際金融公司研究部近期走訪了全國近20個城市，實地采集了各類樓盤的商業(yè)信息，包括價格、按揭貸款和租金等，并于3月29日發(fā)表了一份題為《買房不如租房》的研究報告。報告指出，在相當(dāng)一部分城市，購房成本和對應(yīng)的租金已經(jīng)嚴(yán)重背離，這是房地產(chǎn)泡沫的主要表征。

報告結(jié)論如下：

——1997年香港房地產(chǎn)價格泡沫破滅時，購房資金成本和月供分別是租金的2.2和2倍。中金采集的樣本中，近一半城市的購房資金成本大于租金，四分之三的城市月供大于租金，全國購房資金成本和月供平均分別是租金的1.1和1.3倍。長江三角洲在內(nèi)的某些地區(qū)購房資金成本為租金的1.3-1.5倍，月供為租金的1.6-2倍。更嚴(yán)重的是，這兩個指標(biāo)正在上升。

——中國房地產(chǎn)價格總體已經(jīng)開始“起泡”，而且包括長江三角洲在內(nèi)的某些地區(qū)“泡沫”風(fēng)險凸現(xiàn)。這些地區(qū)房地產(chǎn)價格泡沫的破滅只是個時間問題。

——引爆泡沫的導(dǎo)火線可能有以下幾條：美元見底，資金回流；歐洲經(jīng)濟持續(xù)惡化，引爆當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫，多米諾效應(yīng)殃及中國乃至全球；臺海局勢緊張等。尤以前兩條可能性最大。

——國際經(jīng)驗顯示，房地產(chǎn)泡沫晚破不如早破，因為晚破對經(jīng)濟和金融穩(wěn)定的危害程度更大，調(diào)整期更長，更痛苦，將對當(dāng)?shù)啬酥寥珖?jīng)濟和金融穩(wěn)定構(gòu)成巨大威脅。

“由于現(xiàn)在異地購房、境外投資者購房情況較多，收入/房價比在使用的時候往往被認(rèn)為有偏差；但無論是投資還是居住，購房者總要通過購房成本和租房成本的比較來計算其購房決策是否劃算。”哈繼銘解釋其構(gòu)建研究指標(biāo)的出發(fā)點時說。

許多學(xué)者認(rèn)為，泡沫破滅的觸發(fā)因素是必然存在的。政府要做的是及早準(zhǔn)備，以保證在市場逆轉(zhuǎn)后，盡可能降低泡沫破滅對宏觀經(jīng)濟和金融體系的沖擊。

在一些觀察家看來，目前的房地產(chǎn)熱度已經(jīng)嚴(yán)重背離了基本面。中歐國際工商學(xué)院許小年教授近期撰文判斷：“中國出現(xiàn)了明顯的全局性房地產(chǎn)價格泡沫”，并直言“瘋狂過，總要付點代價”。

然而，代價可能有多大，在很大程度上取決于中央決策及其后續(xù)政策的執(zhí)行。

哈繼銘建議，為了避免某些地區(qū)“泡沫”的膨脹和其它地區(qū)“泡沫”的形成，政府應(yīng)當(dāng)提高利率并抑制熱錢炒房。在這樣一個由于利率偏低而導(dǎo)致需求夸大、供求失衡的賣方市場中，只有通過調(diào)整利率從而使需求和供求關(guān)系恢復(fù)到正常水平，才是抑制房地產(chǎn)價格的治本之道。

揚湯止沸還是釜底抽薪？這仍是個問題。