房價是漲是跌？購房者持幣在觀望

5月，國務院辦公廳轉發(fā)了建設部、發(fā)改委、財政部、銀監(jiān)會、_務總局、中國人民銀行、國土資源局等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（簡稱“新國八條”），政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調控措施進一步細化。\"新國八條\"出臺后，房地產(chǎn)市場作出怎樣的反應、房價將會產(chǎn)生什么樣的變化，成為廣大消費者關注的焦點。

從國際化的眼光和金融業(yè)的角度看，基于房地產(chǎn)市場的多樣化、以及參與房地產(chǎn)市場的市場主體的投資動機和風險承擔能力存在著的巨大差異性，故而決不能以單一化的觀點看待房地產(chǎn)市場。更準確地說，房地產(chǎn)市場并不是一個單一的“market”，而是具有巨大的地區(qū)差異、收入差異、市場對象差異的多元化的“markets”，在不同的房地產(chǎn)子市場上，金融運行規(guī)律都有巨大的差異，因此對于中國這樣復雜的房地產(chǎn)市場，必須分層次看待。

“新國八條”規(guī)定，從6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，同時還禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。這些措施正式實施后，房地產(chǎn)市場的投機現(xiàn)象無疑會進一步減少。

政府一方面要打壓投機客炒房，控制投資性購房。另一方面則需要引導開發(fā)，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設，合理引導住房消費。既要鼓勵中低檔住房消費，又要對開發(fā)設定相應優(yōu)惠措施。同時，政府需要根據(jù)市場需求的實際情況及時調整政策標準，對每一級別市場給予較為準確的定價標準，細化操作環(huán)節(jié)，以免政策給人以應急之嫌。

國土資源局也將嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴禁轉讓，依法制止”炒買炒賣“土地行為。

七部委意見要求，加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿１年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿２年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內容，加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責任。

意見指出，要加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量。要繼續(xù)停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。

此外，還要進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應能力。意見指出，在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

意見同時要求，要嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構的市場準入，依法嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。對虛構買賣合同，囤積房源；發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）和套型面積控制性項目建設要求的，當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布。

住房是一種生活必需品，它不可能通過完全市場競爭達到供求均衡；而且，住房是人的一項基本權利，保障人的住房權利是政府的責任。當前，個別地方最低收入家庭基本住房需求不能得到應有保障，一個重要原因是住房保障體系不健全。因此，完善城鎮(zhèn)廉租房制度就顯得尤為迫切。

建設部房地產(chǎn)司司長謝家瑾說，政府不希望房價出現(xiàn)大起大落的情況。房價的大落對老百姓沒有好處，現(xiàn)在大部分家庭都擁有自己的房產(chǎn)，房價大落，許多家庭就會出現(xiàn)負資產(chǎn)，對社會穩(wěn)定沒有好處，特別對金融安全會帶來威脅。“目前房價大跌的條件也不存在，從成本的角度看：土地出讓金不能少，少了基礎設施配套做不了；拆遷補償費用也不能降；建筑材料價格成本也居高不下。從構成因素分析，有一部分是不可能下來的”。

因為絕大多數(shù)購房人出于實際需求。很顯然，今年6月新政策執(zhí)行后，購房人的心理預期變化將很大程度上決定商品房的成交和價格走向。業(yè)內人士認為，由于北京”8.31“過關的288個項目取得銷售許可證和經(jīng)過必要的開發(fā)程序，將會在下半年集中推出，面對買房者濃厚的持幣觀望心態(tài)，開發(fā)商將會采取略低的價格手段吸引買家。即將在7月28日至7月31日舉辦的“北京個人購房房地產(chǎn)展示交易會”似乎也能印證這一預見。

總的來說，本次房地產(chǎn)宏觀調控政策措施的著力點兼顧了解決目前房地產(chǎn)市場存在的規(guī)模、房價和結構問題。政策指向可歸納為控制規(guī)模、調整結構、穩(wěn)定房價。