私人業主購置房產巧節稅

王先生于1999年畢業于北京某高校。與其他人不同，王先生選擇了自主創業這條路。經過五年的腥風苦雨，王先生在2000年初組建的獨資企業，現已取得了不少業績。該企業不僅在市場中站穩了腳跟，也開始有了一定的積累。為了進一步擴展業務，擴招員工，王先生決定購置房產，以解決企業職工的住所問題。

經過一番考察，王先生看中了離企業辦公處較近的一處房產。該房產購入市場價為100萬元。鑒于王先生的雙重身份選擇，既可以企業的名義購入再出租給職工，又可以以自己的名義購入房產然后再出租給職工。

稅務專家依據王先生的情況指出，如果加入了自主創業的行列，從稅收角度來看，個人創業者往往要繳納流轉稅，又是企業所得稅的納稅義務人（合伙企業、獨資企業除外）；不僅如此，投資者個人還要就企業稅后留利分配給個人的部分繳納個人所得稅。因而，對個人投資創業時期進行稅收籌劃特別重要。對于這兩種不同的購入方式，王先生的稅負情況是不一樣的。

假定：該房屋預計使用年限為30年（報廢后不考慮殘值）；該房產全部出租時，當地同類住房每月租金為2萬元；貸款年利率為5%。下面我們來看兩種方案是如何影響王先生的稅負的。

方案一：王先生以獨資企業的名義購入，企業每月向職工收取租金。

以這種方案購入房產時，獨資企業除支付購房款外，每年均還應繳納房產稅、營業稅和個人所得稅。

因提供出租服務，獨資企業每年應納營業稅為1.2萬元；應納房產稅為2.88萬元。

根據《征收個人所得稅若干問題的規定》（國稅發［1994］89號）的規定，納稅義務人出租財產取得的財產租賃收入，在計算征稅時，可依法減除規定費用和有關稅、費。所以，計算租金收入應納個人所得時，可扣除有關的營業稅、房產稅。按此計算，財產租賃所得應納個人所得稅為3.12萬元。

所以，王先生和其獨資企業納稅合計為7.2萬元。

方案二：王先生向獨資企業貸款企業資金100萬元，以自己個人的名義購入房產并每月向使用房屋的職工收取租金。

根據規定，納稅年度內個人投資者從其投資企業（個人獨資企業、合伙企業除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業生產經營的，其未歸還的借款可視為企業對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。

獨資企業每年從王先生處收取利息為5萬元。

獨資企業利息所得應納個人所得稅為1萬元。

此外，按規定，個人按市場價格出租的居民住房，房產稅減按4%征收，營業稅減按3%征收，個人所得稅減按10%征收。以此計算，應納營業稅為0.72萬元；應納房產稅為0.96萬元；個人租賃所得應納個人所得稅為1.39萬元。

所以，王先生和其獨資企業納稅合計為4.5萬元。

顯然，第二方案對王先生更有利。因而，在稅務專家的建議下，考慮了稅收的因素，王先生選擇向企業貸款并以個人名義購房的方式，不失為明智之舉。

當然，合伙企業的自主創業投資者也可比照上述原理進行籌劃。在尋找稅務專家進行稅收籌劃指導的同時，自主創業者也需密切關注與本身創業密切相關的一些稅收優惠，甚至在創業前，許多稅收優惠便是一個重要的參考因素，如我國在流轉上規定：托兒所、幼兒園、養老院、殘疾人福利機構提供的育養、婚介等服務，醫院、診所和其他醫療機構提供的醫療服務，學校和其他教育機構提供的教育勞務以及從事科技研究取得的技術轉讓收入，等等，不繳營業稅；符合國家規定的民政福利企業和廢舊物資回收企業，享受一定的增值稅免稅、減稅待遇。

此外，在企業所得稅上規定：符合國家規定的高新技術企業，符合條件的第三產業企業，以廢渣、廢水、廢氣為主要原料生產的企業，在國家確定的老、少、邊、窮地區新辦的企業，新辦的勞務服務就業企業，教育部門所屬的學校辦的工廠、民政部門所屬的福利生產企業、鄉鎮企業，均可享受不同程度的優惠政策。

在個人所得稅優惠則有：購買國債和國家發行的金融債券取得的利息免征個人所得稅；對因嚴重自然災害造成重大損失的可減征個人所得稅等。