細節成就二手房投資贏家

專家預測說：

國內二手房市場還將持續20年的繁榮時期。作為一名成功的理財者，不應該不涉足房產投資。想要成功地投資房產，特別是想成功地投資二手房，不注重一定的投資細節，將難以實現你的預期收益。

二手房投資絕不是一項包賺不賠的生意，要想成為二手房投資的贏家，你必須掌握如下三件致勝武器。

內外衣裝都要到位

地段再\"黃金\"，樓層戶型再好，但畢竟是二手房，想讓\"半老徐娘\"再現風姿，必須做個到位的精心美容。除了要保證整套房子潔凈白亮、室內基本設施完備外，更要關注二手房的外在環境。

王先生在北京國展中心附近的靜安東里，有一套43平米的一居室。雖說有點舊，但一輪精心裝修后，王先生躊躇滿志地準備以25萬元的價格出售。但眾多購房者考察之后，幾乎都要求降價。王先生堅持認為：當初就是因為怕麻煩，想省卻討價還價的糾纏，已經將價位訂得比市場均價略低了。因而王先生始終不肯降價。

半年下來，看房的人也有一打多了，但就是沒有成交。心急火燎的王先生不得不開始遍尋高手，診斷問題到底出在哪里。他的一位好友，在實地考察了那套房子后，總算看出了問題所在——房子\"衣裝\"不到位。

原來，王先生只對房屋進行了內部的\"美容\"，而樓梯樓道、單元樓門等外在環境卻極差，給購房者留下一個“樓房居住者素質不高、鄰里環境不好”的感覺。

在好友的建議之下，王先生自費將灰暗骯臟的樓梯、樓道的四壁刮白，更換缺損的單元樓防盜門，并將每層緩步臺缺失損毀的窗戶修補完好。然后，將對外裝修所花費的6000元加在房價里，打出26萬元的售價。結果不過半月，就輕易將房子賣出，王先生還比原來多賺了4000元。

特別提醒：

在對二手房進行出售前的美化時，不妨在健康方面做點文章，關注細節上的設計完美化，如對地漏進行科學設置，對窗戶進行改造、保持空氣的潔凈等，讓\"健康住宅\"概念得以充分體現，提升二手房的價值。

節省稅費：由\"購\"變\"換\"

在稅務部門工作的小章和小葉，因為熟悉稅法，他們之間的這筆二手房交易，不是賣與買，而是交換。顯示在現金上的好處是：兩人都至少省下了1萬元。

小章和小葉原來是同事，但稅務局分為國稅和地稅后，小章分配在地稅局，小葉則去了國稅局。工作單位和上班地點的改變，使兩人居住地都遠離了單位，于是他們都產生了賣掉現住的房改房，在單位附近購房居住。

巧的是，他們各自的住房都離對方的工作單位不遠。一次兩人碰面時聊到購房一事，馬上一拍即合，達成了換房意愿。后經一番評估，兩人的住房現值大約都在30萬元左右，很快他們就去房管所變更了房產證。

根據稅法規定，城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅；相互交換房屋，以房屋的價格差價征收契稅，交換價格相等時，免征契稅。如果他倆不是換房，而是各自賣掉現有的房產后再購賣，就要按購房價款繳納3%~5%的契稅。也就是說，小章和小葉都各自節省了近1.5萬元的契稅。

特別提醒：

其實\"交換\"這一招，還可巧用在三方交易中。例如，A想賣掉西城的公有住房而想在東城買套二手房，而B在東城正好有一套公有住房要出售，C正想購買A在西城的住房。如果以買賣方式來實現各自的目的，那么就要繳納兩次的契稅?，F在用交換的方式：A和B之間先交換房產，只要補繳少量的價差部分的契稅；C再向B購買西城的房產，此時要繳納契稅。雖然要經過一番周折，但此時一筆不少的契稅已被省掉了。

交易安全：選擇銀行托管

和游先生一樣，許多人在二手房交易中都有相同的困擾：不是嫌市場上的二手房中介機構收費高，就是擔心非法中介卷走房款和房產證。

最近，游先生心情特別的好，因為通過銀行的一項交易資金托管業務，他解決了二手房交易的中介困擾。早在3月份，游先生的新同事介紹了一位朋友小李，前來購買游先生要出手的一套二手房。經一番交談，兩方達成了一致的價位，但最終因雙方不是很了解而無法立即成交：游先生怕辦理房產過戶后拿不到全額款項；小李則擔心付款后房產過戶手續還辦不妥。

經過咨詢，游先生和小李知道了銀行現在有針對大額資金轉移的交易托管業務，于是雙雙來到了銀行。沒想到非常順利。

小李先將這筆45萬元的交易資金存在銀行，接受托管，然后倆人辦理房產的交接過戶等等手續。一個半月后，倆人又一次在銀行會合，作為這次交易的中介方銀行，在履行了必要的手續后，交易終于完成。

一個半月時間里，小李還獲得了317元的利息收入，他用這些錢請游先生小撮一餐，增進了買賣雙方的感情。小李說：“我請客，銀行買單?！?/p>

特別提醒：

在此次交易中，游先生與小李還需共同來對等負擔共1800元(450000元×4‰)的托管手續費。相比于現今社會上的中介機構收費，每人僅支付900元的費用應該算是相當低了。

這種交易資金托管業務，其實是銀行向社會推出的一項金融新產品。凡是涉及大額資金轉移或者權益交割與資金轉移存在時間差的交易，而交易雙方又互不了解、相互不信任的情況下，都適合選擇此項業務。

具體是銀行作為交易雙方都能接受的中介方，接受托管交易資金、保管權益證明等相關文件，當交易雙方履行了交易合同，實現了約定的條件后，銀行按協議約定在雙方授權后，協助完成交易資金和權證的交換，以保護雙方的利益，促成交易的安全順利進行。

選擇銀行有兩個好處：一是確保了交易的安全，將交易資金存入建行，可靠安全；而委托社會上的中介機構，托管資金有可能被中介機構卷走的風險。二是存放在銀行的交易資金，在交易期間還可獲得存款利息收入。