ＣＢＤ房產(chǎn)投資：白領禁入

1997年我在北京潘家園買了一套房子，大約90平米，自己住了3年后，感覺太小了，就租了出去，然后在郊區(qū)買了一處別墅。現(xiàn)在我的第一套房已經(jīng)連續(xù)出租3年多了，客戶是CBD內(nèi)一家跨國公司的主管。對我來說，這是一個非常劃算的好買賣，相當于我住這套房子的3年時間里，成本幾乎成為零。現(xiàn)在我又面臨一個新選擇，因為這位主管想買下他一直租住的這套房子。

想要模仿我并不容易

我的上述行為屬于——在CBD內(nèi)進行住宅投資，但我仍固執(zhí)地認為：在北京，在CBD區(qū)域，進行住宅投資，風險遠遠大于市場上的普遍預測。

首要的風險來自于投資者對于CBD內(nèi)租房者的分析上，因為你想找的是——能每月付給你8000元房租的人。

CBD范圍內(nèi)的房產(chǎn)投資大部分集中在中檔公寓上，兩居室，100多平米，租金約為5000～8000元人民幣/月，客戶多為跨國大公司內(nèi)的中層經(jīng)理。這一目標群體中一般老外極少，以中國人為主，而且屬于個人租房行為。

你的收入再高，你會舍得每月將至少5000元花在房租上嗎？這樣的人群數(shù)量一定不多。然而能接受這樣價位的人，也并非因為拿著天文數(shù)字般的高薪，更不是因為他們特別注重生活質量。

那么，為什么這一小群人能夠承擔這樣的價位呢？因為他們中絕大多數(shù)為其他城市（多為上海、深圳）的外派人員，臨時在北京工作一兩年，通常情況會有很多住房補貼（公司出大頭）。但租期你千萬別指望太長，平均一年左右，因為跨國公司提供的這種補貼周期最長不超過兩年。

當然還有另外一個群體是你的租房客戶——小型公司的老板。既要重視公司外在形象，又沒有太多的資金，于是他會把你的房子當成辦公室，像小的咨詢、廣告、IT公司。但租期同樣不會太長，因為他們都處于成長期，要么做大、要么倒閉，結果卻一樣：都是離開。

從這個角度分析，你要想和我有一樣的好運氣，并非易事。

白領不可能完成的任務

還有一種投資的方式——炒房，也就是說靠賣二手房獲取升值差價。

如果有人跟你說5年以后的房產(chǎn)市場預測趨勢，我覺得你一定不要信，但預測兩三年內(nèi)的狀況是有可能的。我感覺，在北京，CBD范圍內(nèi)，兩三年內(nèi)，房產(chǎn)價格一定會有小幅攀升。所以，如果你炒房，在短時間里，我認為有可能取得一些良好的回報。

原因很多：一是大環(huán)境——北京的奧運商機；二是北京現(xiàn)在正在大力炒作CBD概念；三是北京電視臺、中央電視臺都將遷至CBD，會帶來新的購房需求；四是北京地區(qū)的土地供應，尤其是CBD周邊幾乎已沒有空置的土地；五是人民幣升值概念，外來熱錢將會大量進入。有數(shù)字為證，北京富力城的房子，一年之內(nèi)就漲了約1000元/平米。這樣算下來，投資回報率已經(jīng)可以達到8%左右，相當高了。

但這種“炒房”投資方式，并不適合于公司白領。原因其實很簡單：

炒房者必須對CBD范圍內(nèi)的各式樓盤、交通等等非常熟悉，但上班族幾乎沒有時間和精力去了解眾多樓盤的信息和價格，而且CBD內(nèi)各大公司的白領組成中，超過50%的人并非土生土長的北京人，他們對北京傳統(tǒng)的“商圈”以及生活習慣等等與置業(yè)有關的信息并不熟悉。還有，二手房買賣中的操作技巧和細節(jié)、足夠多的流動資金以及這一行所必須具備的膽量等等，都不是白領們的特長。另外，公司白領們相對穩(wěn)定豐厚的收入，使他們失去了一個職業(yè)“炒家”所必須特有的靈感、嗅覺和冒險精神。

6000元/平米買進，你想在6600元/平米時順利賣出，這里面就必須包含如下操作細節(jié)：

1. 你要經(jīng)常去售樓處“蹲點”，尋找買家；

2. 要跟售樓小姐成為“哥們”，還要將至少10%的利潤提給她們；

3. 頻繁出入各種中介場所，制定自己房子售出時的最合理價位；

4. 幾乎全天候的網(wǎng)上作業(yè)，發(fā)布信息。

5. 有精力去處理復雜和費時的“轉按揭”。

回避成本的計算陷阱

為了吸引更多的客戶，開發(fā)商銷售策略早已從最初單一強調房屋品質而轉向突出房屋的投資價值，這一點在CBD區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)市場尤為顯著。很多樓盤的銷售人員連篇累牘地向購房者吹噓其項目“具有極高的投資回報率”，甚至為購房者模擬演練了推算過程以證明其言不虛。以下是我從CBD內(nèi)某一甲級公寓售樓書上摘錄的一段話：

如果你購買本樓盤的一套價格為7000元每平方米的公寓，以100平方米的兩居室為例，總價款70萬元。對外出租，月租金大約6000元。

則你的投資回報率 ＝（ 6000 x 12 ）÷（100 x 7000 ）= 10.3 %

回報率竟然高達10.3% 。這是真的嗎？如果是，這個投資確實是太值了！

現(xiàn)在讓我們來仔細算一算購樓成本。還以上面的廣告為例，你的投入難道只有70萬元嗎？ 當然不是，僅前期一次性投入成本，還至少應該有：

1. 購房契稅：以總房價的1.5% 計， 大約 10500元；

2. 購房保險：以總房價的0.4% 計， 10年期保費大約 2800元；

3. 律師費： 大約1600元；

4. 公共維修基金：以總房價的2% 計， 大約 14000元；

5. 裝修費至少10萬元 ( 別忘了北京CBD內(nèi)每平方米7000元的公寓一般沒有精裝修)；

6. 為出租房屋而在前期購置的電器和家具：至少 20000元。

也就是說，開發(fā)商已經(jīng)為你少算了屬于你的148900元成本支出。同時，在計算租金收入時，你還應扣除房屋空置期的租金損失、支付的中介費等等。

現(xiàn)在你還敢相信開發(fā)商如此“簡單”的計算數(shù)字嗎？這絕非危言聳聽——如果某一個樓盤吹噓它可以給投資人帶來8% 甚至10%以上的回報率， 那你就要千萬小心了。