宏觀經濟背景與房地產價格上漲

2003年，中央政府出臺控制信貸貨幣供應總量和嚴格土地管理的宏觀調控措施，抑制固定資產投資的過快增長。這兩項措施都不可避免地對房地產投資產生了影響。然而，在房地產投資增長速度明顯回落的同時，房價卻出現加速上漲。2005年3月以來，宏觀調控措施的主要目的改變為抑制房地產投機和房價過快上漲。

事實上，自從1998年我國房地產業進入快速發展時期，房地產價格亦開始穩步上揚。值得注意的是，在中國房價不斷上漲的同時，全球多數國家都出現利率不斷降低和房價不斷上漲的現象。本文將近年房地產價格變化與宏觀經濟主要指標的變化進行對比，客觀分析近期我國房價的上漲與宏觀經濟基本面之間的關系。

一、通貨膨脹調整前后的房地產價格指數對比

居民消費價格指數（CPI）通常被認為可以代表一個國家或地區的通貨膨脹水平，本文利用CPI對房地產價格指數進行平減調整，調整后的房地產價格指數反映了房地產價格隨著城市人口增加、土地稀缺、收入增加等需求變化的真實變化。

房屋銷售價格指數2004年快速增加，最高達到110.8，但經過CPI調整的房屋銷售價格指數的變化幅度則大大減小。2004年起，宏觀經濟景氣大幅釋放，中國經濟徹底走出通貨緊縮的陰影，CPI不斷上升，2004年第3季度達到最高，為105.27。相比較而言，2004年起，經過CPI調整的房屋銷售價格指數有較大幅度的減小，最高為2004年第4季度的106.3，比2002—2003年的平均房屋銷售價格指數高出2個百分點左右。

分析表明，2004年以來房屋銷售價格增長有所加速，但如果考慮通貨膨脹因素的修正，房屋銷售價格的實際增長速度則大大減小。

二、房地產價格與宏觀經濟指標的變化對比

本文選取的宏觀經濟指標為：CPI、GDP增幅、城鎮家庭人均可支配收入、利率。在本文的分析中，GDP增幅是以不變價格為基礎計算的，城鎮家庭人均可支配收入經過通貨膨脹因素的調整為城鎮家庭人均實際可支配收入，利率也經過通貨膨脹因素調整而成為實際利率。

（一）房屋銷售價格變化與CPI的對比

1998—2003年期間，CPI與調整后的房屋銷售價格指數呈反向變化。CPI上升則調整后的房屋銷售價格指數下降，并且，通貨緊縮初期房屋銷售價格一般有一個比較大的上漲，隨著通貨緊縮程度的減輕，房屋銷售價格漲幅逐步減小，該規律在1998—1999年和2002—2003年兩次通貨緊縮期間均有體現。

2004年之后CPI與房屋銷售價格指數的關系則發生變化，由反向關系改為同向關系，房屋銷售價格指數隨著CPI的升降而升降。這種調整后的房屋銷售價格指數與CPI關系的變化是2004年宏觀調控效應的表現。關于貨幣和土地的雙緊調控政策改變了消費者的預期，造成了2004年房屋銷售價格指數的不斷上漲；2005年又受價格調控政策的影響，消費者持幣觀望導致房價增幅而有所減小。因此，消費者預期變化改變了2004年以來CPI與調整后的房屋銷售價格指數之間的變化關系。

分析表明，2004年以后宏觀調控因素導致的消費者預期變化對房屋銷售價格指數與CPI之間的變化規律有所影響，但1998—2003年二者變化的規律性仍然可以說明，從全國整體來看，我國房屋銷售價格的變化與CPI 的變化具有密切的聯系。

（二）房屋銷售價格變化與GDP增速的對比

未經過通貨膨脹因素調整的房屋銷售價格在2004年下半年—2005年上半年的增長幅度均超過了同期GDP增速，但是1998年以來經過通貨膨脹因素調整后的房屋銷售價格增幅均低于同期GDP增幅。2003年下半年開始，我國國民經濟增速提高，GDP增幅開始超過9%，2003年第4季度達到10.69%，2004年以來的各季度GDP增速平均達到9.51%。2004年以來，調整后的房屋銷售價格平均增幅為6.07%，比同期GDP增速低2.5個百分點左右。

分析表明，從全國整體來看，1998年以來，房屋真實價格的增長速度低于國民經濟的增長速度，房價的上升沒有超過經濟基本面的支持。

（三）房屋銷售價格變化與收入增速的對比

1999年至今，城鎮人均實際可支配收入各季度的平均增速為9.74%，同期經過通貨膨脹調整后的房屋銷售價格的平均增速為3.19%，收入的增長速度比房價真實的增長速度高3倍。2004年以來，房屋銷售價格增速加快，平均增幅達到6.07%，未調整的房屋銷售價格在2004年末超過了同期人均實際可支配收入的增長；但經過通貨膨脹調整的房屋銷售價格的真實增長仍低于同期人均實際可支配收入10.98%的增長，增幅比較相差3個百分點。

分析表明，從全國整體來看，1998年以來收入的增幅都遠遠超過同期房價的增幅，房價的增長是以收入增長為基礎的。

（四）房屋銷售價格變化與實際利率變化的對比

1998—2003年，調整后的房屋銷售價格指數變化與實際利率的變化呈反向關系。1998—1999年和2002年3年時間里，實際利率均為負值，在負利率的初期，調整后的房屋銷售價格都有一個比較大的漲幅；隨著實際利率由負值逐步轉為正值，調整后的房屋銷售價格增幅有所下降。但在2004年以后，真實房價與實際利率的關系則有所改變，二者變化基本為正向關系，這種變化與宏觀調控政策有直接關聯。

分析表明，真實房價的變化與實際利率之間有確定的關系，一般情況下，實際利率由正值轉為負值并在負利率存在期間，房價都有比較大的漲幅；但如果宏觀調控方向發生變化，這種規律則會隨之發生改變。

三、結論

（一）經過通貨膨脹調整的房屋銷售價格可以反映由于城市人口增加、土地稀缺、收入增長等因素而引起的房價真實上漲。2004年以來，由于通貨膨脹程度的逐步上升，調整后的房屋銷售價格漲幅比調整前的數值大大減小。

（二）房價的真實上漲與宏觀經濟基本面之間有密切的聯系。近年數據分析表明，通貨緊縮和負利率均與真實房價漲幅增加相聯系。2004年以來，雖然宏觀經濟走出了通貨緊縮和負利率，但由于宏觀調控措施導致消費者預期變化增大了對房屋的需求，從而使真實房價的增幅進一步上升。

（三）從全國整體來看，近年我國真實房價的上漲均有宏觀經濟基本面的支撐。即使是在房價上漲較快的2004年和2005年上半年，真實房價的漲幅仍低于同期GDP增幅和人均可支配收入的增幅。

總之，不能孤立地看待近期房價的上漲，近期房價的上漲與相對松弛的貨幣政策和宏觀調控改變消費者預期有直接關系，但經濟基本面仍然支撐全國整體真實房價的上漲。從全國整體來看，房價問題并不是當前房地產業發展面臨的主要問題，改善中低收入家庭的住房條件不能通過降低房價來實現，注重住宅建設的結構調整才是根本，即在有限的土地上使更多人的住房條件得到改善。

（作者單位：國家發展改革委投資所）