“房貸指引”的真實意圖

吳立波

2004年9月2日，銀監(jiān)會正式發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指南》（以下簡稱《房貸指南》）。

《房貸指南》正式稿基一繼承了2月26日求意見稿的內(nèi)容：個人住房貸款的月還款與收入比仍控制在50％以下，但房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款自有資金比例的臺階，從30％提高到50％。

此時的中國房地產(chǎn)行業(yè)正與宏觀經(jīng)濟一樣處在一個微妙的時刻：一方面，過熱勢頭得到遏制，投資增長速度明顯下降；但另一方面，房價總體仍在上升，國家統(tǒng)計局8月19日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月，中國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升12.9％，為1996年以來同期的最高增幅。

銀行總體波瀾不驚

《房貸指引》發(fā)表后，各大銀行的總體反應是波瀾不驚，但小銀行的反應卻不盡相同。

中國工商爭勝地上海分行金山支行房產(chǎn)信貸部經(jīng)理章征認為，工行以前對于房貸的把關就比較嚴，審核條件也已經(jīng)按照銀監(jiān)會和央行的有關要求進行，所以《房貸指引》基本上不會造成工行政策的什么變化。

中國建設銀行上海分行一位房地產(chǎn)信貸部經(jīng)理也表示，《房貸指引》對建行基本沒有影響。“比方說個人房貸不能超過三套，支出收入比不能估計《房貸指引》對一些為了拼搶市場而放松要求的小銀行影響大一些。”這位從業(yè)多年的房產(chǎn)信貸部經(jīng)理坦言。

確如建行人士所言，《房貸指引》對于小銀行的影響就顯得小一些。華夏銀行黃埔支行一位信貸管理人員的說法與大銀行明顯不同：“小銀行風險承受能力比較差，沒有那樣的資金實力，泡沫我們消化不了。華夏銀行因為前期錯誤的決策造成現(xiàn)在的巨大風險，所以現(xiàn)在的要求會嚴一些。現(xiàn)在我們要求貸款后存一定比例的定期存款做保證金，全部利率上浮10％。”

但同是小銀行，廣發(fā)行上海分行一位信貸人員的表示并不相同：“前一階段房貸我們已經(jīng)收得比較緊，所以指引出臺后也沒有收得更緊。緊縮政策對我們的影響已經(jīng)過去，我們個人房屋信貸現(xiàn)在比以前更忙，做的業(yè)務更多了。”

個貸政策先緊后松

復旦大學房地產(chǎn)研究中心副主任華偉認為，面對今年上半年開始的宏觀調(diào)控，各商業(yè)銀行對房貸業(yè)務的反應基本上是先緊后松。

華偉分析，對于國有大銀行而言，由于領導是行政任命，所以在監(jiān)管當局的緊縮政策出臺后，大國有商業(yè)銀行自上而下各層領導的第一反應，就是幾乎一刀切地堅決執(zhí)行，以避免承擔風險和責任。

在《瞭望東方周刊》采訪過程中，廣發(fā)行上海分行有關房產(chǎn)從業(yè)人員透露，在7月前的一段時間，上海工行和中行幾乎就停止了發(fā)放個人房屋信貸，房貸審批通過率極低，除非個別貸款成數(shù)很低、價格不高的一手房。而從上海房地產(chǎn)中介神州房產(chǎn)傳來的消息也證實，5、6兩個月，銀行對中介公司上報的貸款申請通過率一度下跌到10％。在廣東，4月間，建行廣東分行為了控制房貸不良率的上升，曾一度停止部分分支行的房貸業(yè)務。

中行、建行、工行等國有大銀行嚴控房地產(chǎn)貸款的同時，不少小銀行把它看成千載難逢的市場擴張機會，紛紛逆勢而上，開始蠶食大行的房產(chǎn)市場份額。根據(jù)人行數(shù)據(jù)，截至2003年年末，上海個人住房貸款余額為1709億元，其中股份制銀行的房貸增幅高達156％。

對此，各大行也沒有等閑視之。因為即便存在潛在風險，但房地產(chǎn)貸款，尤其是個人房貸，還是商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

到2003年末，中國房貸市場份額最大的工商銀行，個人住房貸款收息率一直保持在99％以上，個人住房貸款不良率僅為0．19％，2003年個人住房貸款利息收入達148億元，比上年增加28億元：而人民銀行的數(shù)據(jù)表明，上海銀行業(yè)2003年個人房貸的不良率僅為萬分之三。

而且在銀監(jiān)會《銀行資本充足率管理辦法》限定下，房產(chǎn)開發(fā)貸款的風險資產(chǎn)權重為100％，個人住房貸款的風險資產(chǎn)權重為50％，在總量控制的情況下，銀行在個人房貸上可以獲得更多的貸款額度。

相對于整體達20％的不良貸款率，在如此優(yōu)質(zhì)的房貸資產(chǎn)面前，大銀行不可能始終袖手旁觀，把市場和長期利益拱手讓給小兄弟們。

于是，從今年7月份開始，各大商業(yè)銀行只能重新殺一個回馬槍，修正自己的對房貸尤其是個人房屋信貸的態(tài)度。《瞭望東方周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在資金吃緊的大背景下，7月份以來，各大國有商業(yè)銀行紛紛對個人房貸進行解凍。

故而，華東師大房地產(chǎn)研究中心陳伯庚教授認為，《房貸指引》的出臺，實際上只是對前一階段政策的再次明朗化并正式固定下來而已。

但是，對于中央監(jiān)管當局而言，問題卻沒那么簡單。

銀監(jiān)會左右為難

如果銀監(jiān)會的政策只需要解決房地產(chǎn)信貸的風險問題，那是比較容易的，但對于中國銀監(jiān)會等金融監(jiān)管當局而言，它在考慮房產(chǎn)和銀行行業(yè)風險問題的同時，還必須兼顧宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定和增長。而這兩個要求在目前是明顯存在矛盾的。

華偉認為，目前的宏觀經(jīng)濟增長的動力已經(jīng)出現(xiàn)明顯的不利因素。

在投資需求被宏觀調(diào)控政策明顯打壓的情況下，近兩年最大的兩個消費熱點——房地產(chǎn)和汽車因為宏觀調(diào)控、信貸收緊而受到明顯抑制，汽車行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了大面積的庫存積壓和增長下滑；對于外貿(mào)而言，上半年逆差仍達68億美元。作為支持中國經(jīng)濟增長的三駕馬車，投資、消費和出口都出現(xiàn)丁頹勢跡象。

但另一方面，中國消費物價指數(shù)仍然呈加速上升態(tài)勢，居民消費價格(CPI)上半年同比上漲3．6％。這就需要提高利率并控制貨幣發(fā)行量，但這可能對消費，尤其是對信貸依賴較深的房地產(chǎn)和汽車等耐用消費晶的消費造成進一步不利影響，打壓經(jīng)濟增長。在此情況下，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信貸風險的控制多少顯得“投鼠忌器”。

銀監(jiān)會在《房貸指引》正式發(fā)布的同時解釋，由于近年來房地產(chǎn)貸款的迅速增長，加之當前房地產(chǎn)開發(fā)商主要依賴銀行機構貸款，一旦市場逆轉，銀行機構的不良資產(chǎn)將大量增長。而目前國內(nèi)商業(yè)銀行識別、衡量、監(jiān)測和控制房地產(chǎn)貸款風險(包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款)的手段和能力明顯不足。所以銀行需要未雨綢繆，加強風險控制。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，風險確實是存在的——近年持續(xù)的價格高速增長，確實讓全國—亡下覺得不踏實。僅2004年1—7月，我國商品房平均銷售價格同比就上升12．9％。

但是，從宏觀經(jīng)濟增長和各地方政府“經(jīng)營城市”需要而言，對房地產(chǎn)行業(yè)的打壓又必須慎重，不能引起價格大幅度下降。否則可能引起宏觀經(jīng)濟增長的不穩(wěn)。

在這種情況下出臺的《房貸指引》，顯得小心翼翼，既保持宏觀調(diào)控的一貫姿態(tài)，但又不敢進一步采取措施。“實際上，《房貸指引》沒什么新內(nèi)容。”也難怪一位銀行人士也這樣評價。

“如果結合銀行最近對房貸逐漸有所放松的情況，在一定程度上，《房貸指引》可以看作銀監(jiān)會在規(guī)范中積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的舉措，而未必是一個限制措施。”華偉評論。

實際上，這正是監(jiān)管當局的意圖。在2004年年中工作會議上，銀監(jiān)會主席劉明康提出“全面、準確、積極地理解和把握中央宏觀調(diào)控政策，既要抑制投資膨脹，又要保護和擴大消費需求”，就再清楚不過地表達了這個意愿。