中國房地產投資基金的現狀及未來

中國房地產市場的持續發展需要新的資金來源和融資方式，REITS能有效彌補這一需求缺口，但法律環境還不允許REITS在中國實現。

根據統計，中國目前有50多個資金信托產品，其中約20個涉及房地產投資，籌集的用于房地產投資的資金約30億人民幣。但是，這些信托資金在房地產市場的投資活動是非常有限的，主要是因為信托投資公司認為房地產投資的風險較高。

中國房地產信托投資與國外REITS的區別

目前，一些海外房地產投資基金在中國房地產市場較活躍。這些海外基金所在國的有關基金監管的法律較完善、且國內金融市場發達，對其發展較為有利。但受中國房地產市場高回報的吸引，摩根斯坦利等海外基金在中國通過直接投資的方式，與國內合作伙伴共同組建房地產項目公司參與開發。

多數海外基金的投資策略是很謹慎的，不會承擔不必要的風險，他們在華投資金額在全球的資產組合中占的比例很小。海外投資基金在中國投資時，往往通過以下一些方式回避風險：(1) 投資方式以直接投資為主，參與項目的開發過程，投資項目多位于北京、上海等大城市地理位置較優越的地段；(2)傾向于選擇大型、有政府背景的房地產開發商作為合作伙伴，以便保證開發項目能順利辦理相關審批手續:(3)由于追求短期高回報，更多選擇中高檔住宅進行投資。

由于中國不斷膨脹的中產階層住房需求的穩定增長，使得住宅投資的回收期相對較短、且投資回報率相對高，尤其是一些地段優越、定位準確的住宅項目在預售階段就能有較好銷售成績。相反，海外投資基金目前很少涉足寫字樓、零售物業、酒店、度假村等類型項目的投資，主要原因在于這些項目投資回收期較長，且在處置時相對較難。

但是，海外投資基金在中國投資也面臨一些障礙。例如，通常需要在國內建立合資企業或獨資企業，由此產生較高的管理成本。

就國內的房地產信托投資而言，其在房地產領域的投資方式與亞洲一些國家目前房地產信托投資基金（REITS）的方式有很大差別（見表1）。相對而言，REITS的風險較小。

但是由于國內的“一法兩規“僅涉及對房地產信托的管理，沒有相關法律法規保障投資者的利益、規范管理基金的使用，房地產無法在國內合法募集，法律環境還不允許中國在近期采取REITS。

目前，中國對普通百姓購買信托產品有很多限制。主要表現在：信托投資公司在辦理資金信托業務時，不得通過報刊、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳；不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)。因此，此類信托產品的投資者在很大程度上限于機構投資者和部分收入較高的個人。這樣限制的部分原因是政府不希望中、小個人投資者將其生活儲蓄或是其他一些難以承受投資失敗的資金，投資于風險較高的投資工具。由于信息不對稱，缺乏基本投資知識，中小投資者根本無法了解這些投資工具的潛在風險。中國政府對大量普通老百姓將個人儲蓄投資于風險投資工具可能遭受重大損失，并最終導致對社會穩定性的負面影響是非常關注的。

房地產投資基金未來發展模式建議

REITs是一個很重要的投資工具，一般是指以信托基金或公司形式收集資金用以投資、運作及管理一些有穩定收入的房地產項目，例如辦公樓、商場、工業樓宇及酒店等。REITs 可以讓房地產市場增加流動性、盤活低迷的房地產市場，并可讓小型投資人有機會持有大型的資產，從而得到較穩定的回報。

REITs一般具備以下特征：

● 清晰的投資目標

● 把大部分的收益分配給基金投資者(通常超過90%)

● 須符合某些由有關監管單位設立的投資限制，如借貸上限、投資地域限制及限制參與開發活動

● 可私募或在交易所上市

在澳州、荷蘭和比利時等地區稱為“Listed Property Trusts” (LPTs)

以美國的經驗來說有三種主要類別：

一是 投資于房地產項目的股本型房地產信托基金(Equity REITs)。

二是 為房地產開發商提供貸款，或投資于貸款及房地產抵押貸款債權證券(Mortgage-backed Securities)，收取來自抵押貸款利息的抵押借貸型房地產信托基金(Mortgage REITs)。

混合以上兩種形式的房地產信托基金(Hybrid REITs)。

三是 自”121號文件“出臺后，中國房地產市場的持續發展需要新的資金來源和融資方式，REITs能有效地彌補這一需求缺口。

REITs的特點在于提供穩定的租金回報率和相對較低的風險，可充分發揮中國較高的儲蓄率的優勢，有助于促進中國證券市場的發展；REITs的發展，減少了開發商對銀行信貸的過度依賴，有利于銀行業長期穩定經營。隨著國內房地產金融政策的緊縮，REITs產品自身的一些特點，也是其未來在中國的發展的重要優勢條件。這種新型融資工具的優勢在于：

（1）為投資者提供相對低風險的投資工具，且REITs通過投資于已建成的有穩定租金或其他收入的物業，保證較高的投資回報。

（2）增強房地產市場的流動性。REITs通過投資購買寫字樓物業、零售物業，促進該類物業的銷售，REITs的上市，保持了較高的流動性。同時，為發展商提供了銀行信貸以外的融資途徑。

（3）REITs遵循公開、透明的管理模式，通過對其所投資資產相關資料的公開，有助于提高房地產市場運作過程的透明度。

（4）REITs的價格變動與其所投資物業的資產凈值相關，受股票等其他金融產品價格變動的影響較小。

盡管REITs在中國的發展，可以帶來上述一些積極有利的影響，但由于種種原因，許多促使REITs在日本、新加坡、韓國等一些亞洲國家產生的經濟因素，很難在短期內在中國實現。因此，REITs在中國的出現仍尚待時日。具體而言：

（1）由于中國金融市場環境及機制與其他經濟較發達的亞洲國家存在明顯差別，在中國，擁有能產生長期穩定租金收入物業的開發商，可以通過房地產抵押、租金質押等方式向銀行申請貸款。因此，適合REITs投資的有穩定回報的物業相對較少。

（2）目前中國的房地產市場發展較快，未來3─5年，主要大城市房地產的供應增長較快，盡管需求也將有所上升，但市場波動明顯。一旦REITs出現，在房地產市場不太穩定的狀態下，保證投資者的回報將成為一個問題。

（3）REITs在中國的發展，還需吸取日本的經驗，防止房地產“泡沫”的產生。

（4）REITs的發展需要房地產中介顧問行業提供專業較高水平的服務，如房地產評估等。以保證其運作方式能與國際慣例接軌。

中國房地產信托與國際房地產信托投資基金（REITs）的區別

中國房地產信托；其他亞洲地區的REITs

相關法規：中國信托法；較嚴謹的房地產信托基金或基金投資條例

投資目標：主要為開發商提供貸款；主要為股本型。投資于收租房地產物業。對房地產開發有一定限制，甚至完全不允許

投資項目：通常為個別房地產項目；通常為一攬子收租物業，風險較低的開發建設募資

投資年限：較短，一般為1-3年；無限（CR-REIT除外）

流通性：低；高（一般在交易所上市）

亞洲部分國家和地區推出REITs的背景和發展現狀

日本：日本是亞洲最早出現REITS和發展最成熟的市場，日本推出REITs的原因與經歷20世紀90年代初的泡沫經濟破滅和扶助日本企業重組有密切關系。如果沒有REITs，日本的房地產市場不會恢復得這樣快日本目前有11個REITs上市，市場表現理想，但由于市場現存可購買的優質物業不足，令其未來發展有一定隱憂

韓國：成因和日本近似。金融風暴后，韓國有很多大公司需要轉讓資產以取得資金清償債務，并進行公司重整，2001年通過REITS法案，讓K-REITs和CR-REITs兩種REITs成立，目前共有8個CR-REITs，主要因其享有較多的稅務優惠（期限為5年）

新加坡：新加坡興起的原因和日韓不太一樣，推出REITs的主要原因是因為新加坡房地產市場在REITS推出的時候呆滯，市場需要資金才能盤活起來，開發商希望能將資金從較低報酬率用途上釋放出，轉投資到較高報酬的地方。同時，市場也需要尋找到有穩定收入，而風險較少的投資工具，目前有3個REITS上市。其中兩個為商鋪基金、一個為工業基金

泰國：在泰國上市的REITS稱為“Property Funds Type”，于2003年底才推出首個 REITs，目前有兩個REITs上市，其一持有服務式公寓物業，另一投資于商辦物業

香港 ：證監會于2003年上半年進行咨詢，并于2003年7月完成有關規例的制定，但自2003年年底起房地產市道好轉，間接令發展商發行REITS的意欲轉趨冷淡。有消息指，證監會正就允許REITs投資海外市場進行研究。如落實將有助REITs的發展，估計市場上第一個REITs將由香港房屋委員會發行

臺灣：臺灣在2003年7月通過“不動產證券化條例”，但有關條文執行細節仍有待進一步公布推行資產證券化主要目的是提高房地產的流動性、為臺灣房地產市場帶來刺激、增加融資渠道、以及便利政府以此獲取資金進行基礎建設計劃， “不動產”定義廣泛：包括土地、建筑改良物、道路、橋、隧道、軌道、碼頭、停車場及其他具經濟價值的土地附著物