物業稅起步

2003年以來，有關“開征物業稅”的說法，漸漸從學界建言和政府的內部設計，走向社會和尋常百姓家。

財政部稅政司副司長史耀斌告訴《財經》，所謂“物業稅”，其實是財產稅的一種。早在10年前，便有學者向國土管理部門提出開設物業稅的嘗試性建議，盡管未能在實際上列入議事日程，但學界和業界的探討卻一直在持續。

一個突破性的進展是，2003年10月份舉行的中共十六屆三中全會上，開征物業稅的內容終于寫進了全會的公報，其措詞表述為“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”；嗣后，財政部部長金人慶和稅務總局局長謝旭人也都在公開場合，闡明我國下一步稅制改革的基本思路，其中包括同樣的內容。

對此，稅務總局地方稅司副司長高世星向《財經》作了具體的闡述：“改革現有的城市房地產稅、房產稅、城市土地使用稅和土地增值稅，取消相應的有關收費，實現簡并稅種，構建統一的房地產稅制，將是今后地方稅務工作的重點?！?/p>

財政部稅政司地方稅處一位負責人的描述與其基本一致。他向記者透露，物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，然后借鑒國外房地產保有稅的做法，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。一個必不可少的內容是改變現行的按照原值扣除一定比例的征收方法，而是按照一定年限的評估價值對房地產征稅。

同時，按照國際慣例，課稅對象也轉變為房地產業主，其征稅范圍將考慮擴大到農村。

消息人士向《財經》透露，到目前為止，物業稅的稅負水平尚未確定，但有一個基本原則，即科學測算現行的房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，令物業稅的總體收入規模與其基本相當。

財政部稅政司一位負責人告訴記者，有關物業稅的調研和試點工作正在稅政司的主持下低調進行。調研的內容涉及一系列繁復的測算，包括目前稅費的規模、種類和負擔，以及在未來的改革中，新舊稅費如何更替等等。

“物業稅目前我們正在研究，這個稅是肯定要征了?！必斦慷愓疽晃回撠熑藢Α敦斀洝氛f。

物業稅：“有產者”的稅種

開征物業稅并非簡單的稅種轉換。

根據我國現有土地使用制度和相關的稅收體制，房地產業主享有一定時期內的土地使用權。而他們購入房地產的同時，房價當中其實已經包含了這一固定時期內幾乎全部的房地產稅費。因此，高房價總是和高稅費相對應。而“物業稅”的開征，實際上要完全改變原有的體制，將以往在房價當中一次性交納的稅費改成按年收取。相應地，改革后房地產的初始價格也應當有所降低。

我國現有的土地使用制度可以簡稱為“批租制”。改革開放以來，我國內地借鑒香港等地的做法，在土地所有權屬于國家的前提下，規定用地者可以向政府購買一定期限內的土地使用權，這就叫“批租”。根據土地的不同用途，批租的期限一般從40年至70年不等，而其大部分有關的稅費，用地者須一次性支付。

土地批租制給各級地方政府帶來了一塊豐厚的財源，不過，這種做法實際上是將后50至70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設，其必然的后果是對土地的濫用。如此制度下，和按年支付稅費的土地管理制度比較，批租制下的初始地價當然相對較高。（參見輔文《土地批租制之弊》）

專家一致認為，和批租制的一次性定價不同，征收“物業稅”實際上代表了另一種“細水長流”的土地管理體制和相應的稅費制度。

記者了解到，上世紀90年代中期，國家土地管理局即有學者提出征收土地財產稅的建議，其初衷是限制土地的過度使用。也許是因為當時“批租制”實行不久，各方面矛盾不甚尖銳，此議最后不了了之。隨著時間的推移，有鑒于批租制的種種弊端愈演愈烈，征收“物業稅”的呼聲日益受到重視。

和批租制下房地產業繁復的稅費相比，“物業稅”屬于財產稅類，其征稅的環節集中在財產的保有階段。根據國際慣例，需要有關部門定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，其實質是將使用土地所需支付的地租按年收取。

建設部政策研究人員趙燕菁認為，目前國內所購的住宅屬于把50至70年的財產稅(地租和規費)一次性交齊，而其他國家大多采用逐年繳交的辦法。如果改用財產稅的形式分期支付地租和規費，現在的房價就可以大幅下降。據他估算，如果現在的建設成本為100元，把地價和其他費用所占建設成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋建設成本立刻降到58元。

國務院發展研究中心副主任李劍閣便是“物業稅”模式的積極推動者。他認為，目前的批租制度使得地價較高，房地產價格也隨之增高，因而居民置業的門檻比較高。而在“物業稅”的模式之下，房地產業的稅收征收環節后移，這樣可以令房價下降；業主購房之后，每年再交納相應的稅金。這樣可以降低居民的置業門檻，另外還可以為地方政府提供穩定的稅源，可以使得地方政府改變其短期行為，更加關心投資環境。

中國人民銀行行長周小川更是在一年前就撰文指出我國應當借鑒西方土地管理模式。在2003年12月初，他在公開場合全面論述了自己對這項稅收改革與城市土地管理的認識。他認為，在籌措城市建設資金方面，這是一種可持續發展的方式。并且，“財產稅提高了，使用者就會考慮是否需要繼續用這塊地方還是換個地方”，這樣能夠促進城市土地資源的合理配置。

財政部稅務科學研究所所長賈康思考的著眼點，是財政分級管理體制下的財政資源分配問題。他認為，在目前，地方政府缺少穩定大宗的稅源，若能逐漸把不動產稅調整為統一的房地產稅來征收，同時考慮不同地段的因素并幾年一次重評稅基，不動產稅就會逐漸隨市場經濟發展而成為地方政府的一個支柱性的重要稅源。面積和造價差不多的一處不動產，坐落于繁華的鬧市區或坐落于邊遠的郊區，在稅基的體現上可以相差幾倍、十幾倍，甚至幾十倍、上百倍，這樣也能激勵地方政府優化投資環境，提升轄區內的繁榮程度，令房地產不斷升值，同時也擴大自己的稅源，從而形成良性循環。

重復征稅困惑

開征“物業稅”有利于避免“批租制”的弊端，但從“批租制”過渡到“物業稅”，顯然要經過一番十分復雜的演化過程。改革的全過程無疑要面對十分復雜的利益消長。

“我們已經承擔了這么高的房價，政府如果還打算另外征稅，那真是太不公平了！” 北京市某大型“三資”企業白領張永好毫不掩飾地向記者表達他的不滿。不久前，他貸款購置了商品房，成為眾多“有產者”中的普通一員。新房總值70多萬元，他首付20萬元，月供近4000元，此外每個月的物業費，水電、煤氣、暖氣、電話等開銷平均接近千元。

記者了解到，一旦 “物業稅”付諸實施，稅務部門就將向符合條件的房地產業主分期收取大筆稅金。其依據是房地產的市場評估價格，房價越高，納稅就越多。如此前景當然讓張永好這樣的“有產者”心生不滿。

這種抱怨是可以理解的。很顯然，物業稅最大的改變，就是將房地產開發建設環節的部分收費負擔轉入物業稅，這無疑會提高房地產擁有和使用環節的稅負。有專家指出，在目前的收入水平之下，多數納稅人的承受能力不強，很多人買房要耗盡一生的積蓄，而房產稅將很大程度地增加這部分人的住房成本。

再就是廣受詬病的重復征稅問題。土地批準制至今已實行了20多年，不少城市即將度過建設的高峰期?！芭庵啤笔⑿袝r期，相當數量的房地產已經一次性交納多年土地稅費。

房地產業的稅負主要集中在開發和交易環節，因此新法實施前的大量“老房”的價格中，已經一次性包含了幾十年的年金以及其他稅費，并且已經納入財政。而物業稅一旦開征，對所有的房地產一律按新法收稅，也就意味著重復計征，會令大量“有產者”承受額外的稅收負擔。

在不久前的一個公開論壇上，周小川在發言中考慮到了這些“有產者”的苦衷。他說：“土地已經批給人家了，而且說了以后只收一點使用費，他可能拿到的是幾十年的承諾，現在忽然要變化，利益怎么去找尋呢？這就是一個復雜的問題?！彼f。

看來，如何處理過渡時期的稅收政策，是開征物業稅面臨的最大矛盾和難題。針對此，記者了解到，財政部正在研究在新稅法實施的一定期限內，對老的房地產采取過渡措施。目前財稅專家也提出了幾種解決方案。其中之一是對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。新房稅額的調整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時不含有土地出讓金并入的因素。

財政部有關人員也表示，物業稅的開征需要有一定的措施進行過渡。可以在新稅法實施的一定期限內，對老的房地產采取老政策；也可以對收入水平或住房價值在一定標準以下的城鎮居民和農民減免征稅，使低收入的居民和大多數農民在一定的時期內不用負擔物業稅；同時，根據經濟發展水平和收入水平的提高，逐步縮小減免稅的范圍。

事實上，由土地“批租制”改為征收按年房地產“物業稅”，一個最大的難題也正是如何確定未來的稅負水平，包括減免稅的具體措施和年限等。這些是最為敏感的問題，財政部和稅務總局的有關人士都表示，目前這些重要的內容還在測算中，不能對外透露。

細節與難題

任何改革都必然涉及利益格局的調整。盡管征稅問題是一個難解之結，開征物業稅的方向已經確定。記者了解到，在財政部與稅務總局召開的某些內部研討會上，官員、學者們目前更為集中討論的問題是物業稅的征收細節。

有專家提出，要實行物業稅制度，首先應當明確，租賃土地使用權屬于債權還是物權問題。

土地專家黃小虎對土地評估當中的管理問題表示疑慮。黃小虎指出，目前我國房地產稅費的征收實際上由土地管理部門和稅收部門雙重管理。例如房地產稅由稅務部門征收，而土地出讓金則須向土地部門交納。開征物業稅后，必須按照國際慣例定期進行土地評估，一個很具體的問題是，這項基礎性的工作屆時究竟由誰來承擔？

一位在地稅局負責房產稅征管的工作人員告訴記者，目前有很多企業、部門、事業單位，產權不清、產權與使用權分離的情況非常嚴重。有很多房屋只有使用權，根本沒產權。在實際征管過程中，按照房屋產權人征稅的困難相當大，相當一部分是使用人在交稅。而物業稅作為財產稅的一種，從理論上講應當向房屋的產權人征收，但在目前的情況之下，明晰產權關系尚有相當大的困難。

有關人士透露，在開征物業稅之前，需要進行如下幾項改革：實行內外房地產稅制的并軌；將土地出讓金納入土地使用稅；調整土地使用稅稅額，對新、舊房屋考慮開征不同的土地使用稅的稅額；對從事房地產開發交易經營管理的企業和個人調整營業稅和契稅的稅率；逐步建立規范的房地產評估機制。如此，在統一城鄉稅制的基礎上，再適時推出統一的物業稅。

清理收費是物業稅改革的第一步重要內容。財政部有關人士向記者透露，目前的設想是，通過清理房地產業的亂收費現象，對于不合理、不合法的收費嚴格取消；只保留一部分有償的服務、經營性收費和少量必要的行政事業性收費，按照“收益者付費”的原則征收；另外將屬于地價的收費，將重歸于地價中；此外，一部分具有稅收性質的收費將轉化為稅收，并將其征收環節向后推移，由目前的開發商在建設、交易環節承擔改為由擁有或使用房地產的單位和個人在使用、保有的環節承擔。

但是，現有的收費中究竟哪些需要保留，哪些取消，哪些替代，還沒有最終確定。目前，財政部所做的工作是摸清各個地方的稅費負擔和種類。只有在全面掌握其真實情況的基礎上才能為下一步改革進行規劃。鑒于此項工作的復雜性，財政部稅政司有關人士表示“短時間內很難完成”。接下來顯然將是一個漫長而充滿懸念的過程。