土地批租制之弊

在目前市場上的房價當中，稅費的比例高得驚人。在房地產開發階段，相關的稅費多達幾十種，均要攤入房價，構成房價的主要部分。

建設部政策研究人員趙燕菁告訴記者，國際上的一般情況是，住宅的建設成本中72％是建筑和安裝，地價和其他只占28％；而我國住宅建設成本構成中，建筑安裝成本只占42％，地價、稅費和其他占到58％。

稅費如此之高，與我國現行土地使用制度和稅費制度有關。

改革開放以來，我國內地借鑒香港等地的做法，在土地所有權屬于國家的前提下，規定用地者可以向政府購買一定期限內的土地使用權。常說的“買地”，其實就是所謂土地“批租”制。根據土地的不同用途，批租的期限從40年至70年不等。因此，大部分有關的稅費，用地者須一次性支付。

北京市的土地批租十分典型。根據記者查閱的北京市土地儲備整理中心部分土地出讓記錄，目前北京市出讓的土地基本上是完成“七通一平”的熟地。購買這樣一塊“熟地”的使用權，需要支付的總地價款中包括政府土地收益（地價款）和拆遷補償費兩大部分。其中政府土地收益包括向土地管理部門交納的土地出讓金、基礎設施配套建設費和四源費。

將多年的土地批租稅費一次性收取，此舉為地方政府籌集發展資金提供了相當大的空間。然而，土地帶來的巨大收益也啟發了地方政府，使其加倍開發和出讓土地，在不少地區，局面變得十分復雜。

記者了解到，各級地方政府（以市縣為主）往往以經營城市為名肆意出讓國有土地，竭澤而漁，由此引發種種問題。一方面，城市政府亂占耕地，越權批地的情況屢禁不止，少數城市甚至已經達到無地可賣的地步；另一方面，也有城市因此導致地價高企，埋下房地產泡沫的隱患。去年以來我國局部地區出現的房地產過熱苗頭便與土地批租制度有關。

再者，不少地方的征收管理工作薄弱，國有土地出讓、轉讓中的收益嚴重流失，有的地方甚至違反規定，擅自將國有土地有償使用收入長期委托非財政部門“暫收暫付”，造成資金大量體外循環，滋生各種各樣的腐敗行為。

國土資源部土地規劃勘測設計院黨委書記、土地專家黃小虎告訴記者，土地批租制往往導致地方政府為謀求政績，從土地上“打主意”，低價征地、高價出讓。而濫用土地則往往導致前屆政府過度批地，實際上是在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設。

據記者了解，到目前為止，國內少數城市已經幾近無地可批。例如深圳市，已經不得不與周邊城市進行土地置換以獲得更多土地。

有關學者向記者指出，現在購房者普遍反映城市房價太高，主要原因之一是土地價高。而高地價又總是與現有土地制度之下的高稅費有關。