為何要擇機開征物業稅

在中共十六屆三中全會上提出的關于今后幾年將實施的諸項稅收改革任務中，最令人感興趣的內容大概應屬物業稅的開征。之所以如此說，是因為三中全會上提到的其他稅改，如增值稅、企業所得稅、個人所得稅以及消費稅的改革，無論其復雜程度如何，都畢竟有一個明確的改革目標和可控的實施方案；惟有物業稅的開征，在理論上尚有若干問題需要進一步界定，在實施層面上也需進一步細化。

顧名思義，物業稅是以房產原值或凈值為計稅依據課征的一種稅收。按照對象的不同分類，物業稅應屬于財產稅類中的房地產稅。目前世界各國的財產稅體系中，單獨開征物業稅的情況是不多的。在中國開征物業稅，是基于以下四個方面因素的考慮：

1.以開征物業稅作為建立和健全中國財產稅體系的開端。一個現代化的完整的稅收體系，應當包括完善的商品稅類、所得稅類和財產稅類三大體系。目前，中國在商品稅制和所得稅制方面已較成熟，但財產稅方面仍處于相對滯后的狀態。從宏觀大背景看，這種滯后與中國當前對財產稅尤其是對私人財產保護尚未立法有直接關系。目前中國修改憲法、完善私人財產保護制度的研究和實施過程已經啟動，建立和完善財產稅體系的重要性便日益顯現出來。

房地產稅之所以是財產稅類中的主要稅種，其原因是：無論是健在者的財富還是已故者的遺產，不動產都是私人財產的主要內容。在中國，經過近十幾年的住房制度改革，相當多的城鄉居民擁有了私人住房，更有一些高收入群體將購買住宅作為保值投資的重要手段。從這個角度看，盡快推出物業稅有十分重要的意義。

2.在土地尚未私有的情況下，先行開征物業稅可以避免房地產整體產權不明晰所造成的矛盾。眾所周知，完整的房屋產權，應以完整的土地所有權為基礎。而在中國，土地是國有資產，任何人獲得的都只能是土地的使用權，這就使得房屋的產權具有了不完整性。而從稅理上進行分析，不具有完全意義上的產權的物品，是不能整體成為財產稅的征收對象的。所以，只有將土地與土地上的附著物——作為建筑物的物業分開，先就其物業部分進行課征，才能避免產權問題所帶來的麻煩。

需要說明的是，在一些土地產權私有化的國家和地區，如中國的香港特區，土地稅與物業稅也是分別計算征收的，這種做法是出于如下考慮：土地作為稀缺資源，從長期看其價格將會不斷上揚，而地面附著物，則會隨著折舊的提取，其凈值不斷下降。若將兩種價值不同的物品混在一起計算征收統一的稅收，其稅基會失真。這種稅收理念是非常有道理的。今后即使我們已經從法律上解決了土地的產權問題，仍然可以將物業與土地分開，根據具體情況分別設計獨立的稅制。

3.改變以往不動產稅制中那種重交易、輕擁有的局面，進一步實現社會分配的公平。在中國現行房地產稅制體系中，房產擁有的稅負較輕。雖然現行的房產稅規定，業主要按照出租房產獲得租金的12％，或按房產凈值的1.2％繳納房產稅，但通常情況下，這是對企事業單位征收，私人擁有的住房一般無須繳納。另一方面，對房屋交易過程的稅收卻較重。以私人出售房產為例，在不考慮特定條件下的優惠政策情況下，房產出售一方要按出售價格的5％繳納營業稅；若產生增值后，還要繳納20％的個人所得稅，以及按增值額的大小不等，繳納30％～60％的超率累進稅；而購買一方則要按購買價格的4％繳納契稅。稅賦如此之重在很大程度上妨礙了房產交易的進行，這也從一個側面解釋了中國二手房市場不活躍的重要原因。而另一方面，一旦擁有了住房的產權，只要你不出售，其占有的稅收成本就為零，這種情況又導致了一些人占有多處房產并私下出租，同時又有很多人買不起房。這種畸形的資源配置格局必須改變。其辦法就是，在降低房產交易環節稅負的同時，增加房產擁有的稅負，以盤活現有房地產的存量，促進二手房市場的發展。

4.規范稅費制度，降低建筑業及房地產業的經營成本，為啟動中國房地產市場創造條件。在未來中國經濟發展過程中，建筑及房地產業是名副其實的支柱產業，但目前建筑及房地產業的稅費水平仍然較高。如上文所述，房地產及建筑業也承擔著3％～5％的營業稅、33％的企業所得稅、30％～60％的土地增值稅、3％～5％的契稅，等等。除此之外，還要承擔比較重的土地轉讓使用費，開發成本相當高。因此，雖然就全國總體情況而言，房地產市場供應已趨于飽和，但其價格仍然居高不下。當務之急是要改革現行的稅費體制，變諸多的稅費制度為較為規范簡化的稅制，為企業減負，激活市場創造條件。

雖然擇機開征物業稅的道理如此充分，但仍需進一步討論的問題是：第一，納稅人，尤其是擁有房產的居民，其稅收承受能力如何；第二，稅負總水平的確定；第三，開征物業稅和相關的財產稅對建筑及房地產業長遠發展，以及對居民消費理念和財富理念的現實的和潛在的影響。人們有理由期望政府有關部門對此作出正確的判斷和選擇。

作者為中央財經大學財政與公共管理學院副院長