房超：打造地產(chǎn)大盤藍(lán)籌股

趙　加

當(dāng)年在他麾下的不少年輕人，如今在媒體的眼中都成了炙手可熱的房地產(chǎn)大腕。房超卻一直在走一條獨(dú)立于樓市喧囂的大盤之外的“行情”。

是又一個(gè)概念炒作，還是實(shí)力說話？

如今北京樓市出現(xiàn)數(shù)十萬平米的大盤已很難再吊起媒體的胃口了。

但就在2003年下半年，當(dāng)一個(gè)被命名為“華貿(mào)中心”的百萬平米“巨擘”級(jí)建筑綜合體在北京東長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線上破土而出的時(shí)候，不少人還是倒吸一口涼氣：這個(gè)項(xiàng)目不僅開創(chuàng)了內(nèi)資打造巨型建筑綜合體的先河，還在經(jīng)營(yíng)理念、建設(shè)速度、建筑手法等運(yùn)作模式上與同在CBD爭(zhēng)食的各類項(xiàng)目迥然不同，這一項(xiàng)目一旦落成，其內(nèi)在張力對(duì)周邊區(qū)域價(jià)值的扯動(dòng)作用更不容低估。

于是作為華貿(mào)中心的操盤手，北京國(guó)華置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理房超，帶著幾分“無奈”的表情使自己在媒體上的曝光率驟然提升。

實(shí)際上，早在上個(gè)世紀(jì)90年初，還在擔(dān)任山東魯能集團(tuán)副總經(jīng)理時(shí)，房超就曾率部“殺入”北京市，開發(fā)了位于西單北大街的西單國(guó)際大廈、西單賽特商城等樓盤，成為北京樓市中的第一批先行者之一。當(dāng)年在他麾下的不少年輕人，如今在媒體的眼中都成了炙手可熱的房地產(chǎn)大腕。相反，房超卻從媒體的聚光燈下遁走，一直在走一條獨(dú)立于樓市喧囂的大盤之外的“行情”，令外界對(duì)他感到陌生。

是追求所謂的大音稀聲？還是國(guó)企身份使他刻意低調(diào)？和華貿(mào)中心一起浮出水面，是改變初衷，還是市場(chǎng)價(jià)值取向到了今天才跟上他的步點(diǎn)？

當(dāng)房超在位于大望路的辦公室，透過寬敞的玻璃，和一位前來考察的北京市府要員一起端詳華貿(mào)中心繁忙的工地時(shí)，以一個(gè)北京人的口吻自豪地說：“世界上任何一個(gè)城市，如果能夠把超豪華酒店里茲·卡爾頓（The Ritz-Carlton）請(qǐng)來落戶，那么意味著它達(dá)到了某個(gè)水準(zhǔn)。”

如果回味地產(chǎn)策劃人王志綱在其專著《大盤時(shí)代》就大盤所闡述的兩個(gè)觀點(diǎn)，即“共榮共贏的區(qū)域價(jià)值再造；以企業(yè)的行動(dòng)促動(dòng)政府的決策”，并以此反觀房超運(yùn)籌華貿(mào)中心的理念，將不難得出結(jié)論，即以技巧性手法取勝的房地產(chǎn)開發(fā)將走向式微，本著經(jīng)營(yíng)城市，使土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)持續(xù)最大化的企業(yè)理性運(yùn)營(yíng)將成為“大道”。

定位分野

當(dāng)初華貿(mào)中心正式啟動(dòng)之后，有媒體刊出了“華貿(mào)叫板國(guó)貿(mào)”的大標(biāo)題，房超看了之后很是不以為然。

這或許是緣于他對(duì)郭氏當(dāng)初超前眼光和勇氣的尊敬，或許是緣于他對(duì)未來的自信。

房超多次提到啟動(dòng)國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目的香港郭氏。當(dāng)時(shí)，國(guó)貿(mào)的對(duì)面就是北京一機(jī)床廠，周邊是電子元件廠、化工廠，聳立了300多個(gè)丑陋的煙囪。就是國(guó)貿(mào)中心建成后，站在上面往遠(yuǎn)望去，在工廠的包圍下，仍顯得鶴立雞群。但今天，國(guó)貿(mào)已經(jīng)成了北京，乃至全國(guó)最大的商圈，“如果是別的開發(fā)商，只建成一個(gè)住宅小區(qū)，會(huì)有今天的CBD嗎？”房超覺得北京應(yīng)該為此感到慶幸。

作為國(guó)華置業(yè)的大股東，房超以國(guó)華電力公司副總經(jīng)理的身份擔(dān)綱北京國(guó)華置業(yè)有限公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)位于大望路附近占地近20公頃的熱電廠地塊改造。這塊地雄踞東長(zhǎng)安街起點(diǎn)，橫跨長(zhǎng)安街南北兩側(cè)，系CBD的延伸部分，是新的國(guó)賓路口，其特殊的地理位置絕無僅有，房超得到的來自各方面關(guān)于項(xiàng)目定位意見，大多希望做類似SOHO的住宅，借北京市道比較好的機(jī)會(huì)，弄幾個(gè)巧妙的概念，炒作一番，賺取效益。“包括一些顧問公司也支持這樣的看法。”

“這些年來我一直對(duì)城市發(fā)展進(jìn)行思考和研究。我們現(xiàn)在觀賞一些比較偉大的建筑時(shí)，往往是從歷史的角度去體會(huì)那些修造者當(dāng)初的出發(fā)點(diǎn)所達(dá)到的高度。”在房超看來，一個(gè)城市價(jià)值的提升，從建筑的角度看，主要靠建筑綜合體，這也是房地產(chǎn)的最高境界，因?yàn)樗C萃了各種最前沿的建筑技術(shù)，需要克服各種復(fù)雜的挑戰(zhàn)，自身又擁有疏解城市壓力的功能，能提高人們生活和工作的效率。“單純的居民小區(qū)或單體建筑根本不可能達(dá)到那樣的水準(zhǔn)。”

所以，房超聘請(qǐng)國(guó)際知名調(diào)查公司花數(shù)月時(shí)間對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行評(píng)估后，認(rèn)定“如果不把這個(gè)項(xiàng)目定位和規(guī)劃成一個(gè)高檔的建筑綜合體，長(zhǎng)安街東部將失去歷史性的機(jī)會(huì)”。

華貿(mào)中心從誕生之日起就始終強(qiáng)調(diào)其百年品牌的經(jīng)營(yíng)理念，即：著眼于物業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)。百萬平米的華貿(mào)中心目前可銷售部分僅為15萬平米的國(guó)際公寓，還有1.8萬平米量身定制的名品旗艦街和5萬平米的商務(wù)樓，其余大部分則留待整體經(jīng)營(yíng)。這是房超將自己定位為地產(chǎn)商而非開發(fā)商的本質(zhì)性區(qū)別。

對(duì)于長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)、在資本市場(chǎng)最佳的增值方式，無疑是憑其租金帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并將其證券化。房超坦言，在這些物業(yè)成熟后可以賣給股市，因?yàn)橛羞@些不動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)定的租金收益作保證，上市后其在股市的走勢(shì)會(huì)非常穩(wěn)健。有觀察家分析指稱，這正是金融資本與產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的標(biāo)準(zhǔn)范式，先從銀行獲得貸款，再持有不動(dòng)產(chǎn)，然后上市，間接融資進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)。如果只是單靠房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)來滾動(dòng)，房超說，“那實(shí)在是太初級(jí)了。”

超值期待

國(guó)華電力公司被外界和傳媒視為率先殺進(jìn)CBD圈內(nèi)的“外行企業(yè)”，而房超此前在房地產(chǎn)界的資歷對(duì)行業(yè)外一直隱藏不露，一上手就高端切入，玩轉(zhuǎn)此前只有海外資本才敢碰的建筑綜合體，外界難免狐疑：“只做自己熟悉的事”——市場(chǎng)學(xué)中的金科玉律豈是房地產(chǎn)的暴利能夠一葉障目？

手攥令人眼熱的地塊，背靠國(guó)華電力的320億可控資產(chǎn)，房超的反詰式解釋有一種舍我其誰的意味：“房地產(chǎn)投資一定是專業(yè)企業(yè)才行？非也。有名的現(xiàn)代建筑綜合體洛克菲勒中心，就是由石油大王投資的，影響了幾代建筑師，后來者都是在學(xué)習(xí)總結(jié)他的經(jīng)驗(yàn)。在今天看來，你仍然不會(huì)覺得它落后。其他的像克萊斯勒大廈、世貿(mào)雙塔等也都不是專業(yè)地產(chǎn)商投資的。所以建筑投資商的魄力與理念才是關(guān)鍵的因素。”

還在去年7月8日，當(dāng)北京的非典疫情雙解除后，一支包括享譽(yù)世界的美國(guó)KPF建筑師事務(wù)所（美國(guó)“時(shí)代廣場(chǎng)”、世界第一高樓“上海環(huán)球金融中心”的設(shè)計(jì)者）、英國(guó)BENNOY建筑事務(wù)所、美國(guó)WATG建筑師事務(wù)所等建筑界核心人物組成的國(guó)際頂尖級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，便飛抵北京。當(dāng)媒體和業(yè)界得知這支超豪華的建筑專家設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，是國(guó)華置業(yè)請(qǐng)來為華貿(mào)中心提供最新深化的設(shè)計(jì)方案時(shí)，引起了不少的轟動(dòng)，對(duì)房超的使用“專業(yè)人士”來操盤的標(biāo)準(zhǔn)有了更深刻的認(rèn)識(shí)。

KPF編寫的教材據(jù)說享有“寫字樓設(shè)計(jì)圣經(jīng)”的美譽(yù)，是美國(guó)哈佛大學(xué)建筑專業(yè)畢業(yè)生的必讀書目。在建筑專業(yè)界擁有廣泛人脈的房超，也是在各路高參的研判下，才相中KPF公司。而KPF公司華貿(mào)中心首席設(shè)計(jì)師詹姆斯則表示，“KPF在世界范圍最終選擇華貿(mào)中心，首先緣于北京飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，和華貿(mào)中心位于長(zhǎng)安街東起點(diǎn)這一得天獨(dú)厚的地理位置。其次是，華貿(mào)中心的開發(fā)商以其對(duì)建筑的熱情、對(duì)這座城市深厚的責(zé)任感。”

有些從小養(yǎng)成的習(xí)慣使房超受用終生。“凡事要做有心人。”“對(duì)細(xì)節(jié)完美要求近乎達(dá)到苛刻的地步。”雖然已是可以調(diào)動(dòng)幾十億資金的老總，房超還是親自主持每一個(gè)主要方案、圖紙的研究，乃至內(nèi)裝修拐角的處理，窗簾盒與室內(nèi)的協(xié)調(diào)。如不合格，他會(huì)嚴(yán)令返工。所以房超此前在北京所主持的三個(gè)大型項(xiàng)目都獲得了建筑界最高獎(jiǎng)——魯班獎(jiǎng)。

而KPF的風(fēng)格也與房超如出一轍。據(jù)悉，在華貿(mào)中心寫字樓尚未動(dòng)工之前，由KPF建筑師親自參與設(shè)計(jì)的寫字樓外裝修經(jīng)過六個(gè)模型階段，其1︰1樣板已經(jīng)完成，并被打上封條，以此作為下一步華貿(mào)中心的招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。內(nèi)裝修1︰1模型也將于一個(gè)月以后完成。在KPF的這些設(shè)計(jì)中，幾乎涉及到了未來這個(gè)建筑的所有細(xì)節(jié)，甚至包括衛(wèi)生間角落收口、石臺(tái)的拼接等。

這一切都是為了達(dá)到房超提出的“開創(chuàng)者的哲學(xué)，將完美貫穿每一個(gè)細(xì)節(jié)”的境界。

除此而外，擔(dān)綱華貿(mào)中心景觀設(shè)計(jì)的是世界排名第一的美國(guó)EDAW，商業(yè)中心則交由世界著名的英國(guó)BENOY，酒店讓承擔(dān)了世界上大部分里茲·卡爾頓酒店設(shè)計(jì)的美國(guó)WATG主筆，交通、幕墻、照明等也均由國(guó)際著名團(tuán)隊(duì)分別承擔(dān)設(shè)計(jì)。

專業(yè)上的極致訴求，使房超付出了京城房地產(chǎn)界迄今為止價(jià)位最高的一筆設(shè)計(jì)費(fèi)，為的是不折不扣地打造“領(lǐng)先一個(gè)世紀(jì)的產(chǎn)品”。

與眾多房地產(chǎn)商大談競(jìng)爭(zhēng)慘烈不同，房超不認(rèn)為自己在市場(chǎng)上有多少對(duì)手，“因?yàn)槲易龅氖遣町惢a(chǎn)品，而且一做就做到極致，根本不必?fù)?dān)心市場(chǎng)。高明的營(yíng)銷者是營(yíng)銷品牌，而不是營(yíng)銷廣告。”

既然要做的是百年品牌，房超認(rèn)為目前這些看似昂貴的設(shè)計(jì)費(fèi)，將來有可能要十倍、甚至是幾十倍的收回。他對(duì)華貿(mào)中心所創(chuàng)造的諸多第一充滿了自豪：第一家內(nèi)資建造的巨型建筑綜合體，第一個(gè)擁有兩家超豪華酒店（Ｊ．Ｗ萬豪），第一個(gè)北京真正的四季溫水水景，第一個(gè)超大規(guī)模水主題體驗(yàn)式商城，第一個(gè)北京CBD內(nèi)最大的運(yùn)動(dòng)主題公園，第一個(gè)由企業(yè)出資設(shè)計(jì)建設(shè)并橫跨長(zhǎng)安街的過街天橋……

暗渡陳倉(cāng)

作為行業(yè)發(fā)展的見證人之一，房超不認(rèn)為房地產(chǎn)界有太多的人才。

有國(guó)企的背景，同時(shí)擁有鮮見的市場(chǎng)活力，房超在國(guó)華置業(yè)的操作平臺(tái)上游刃有余，這源于國(guó)華置業(yè)合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)。在其大股東中，除了國(guó)企國(guó)華電力作為控股股東外，金源華創(chuàng)、魯能集團(tuán)以及國(guó)力能源等股東，都是市場(chǎng)化的有限責(zé)任公司，這就使得國(guó)華置業(yè)能夠完全按照市場(chǎng)化機(jī)制來運(yùn)作，有效解決激勵(lì)機(jī)制問題，既能招徠金鳳凰，也能按市場(chǎng)原則淘汰不合格者。

華貿(mào)中心的銷售總監(jiān)是一位愛爾蘭人。這位中文名叫包柏德的業(yè)內(nèi)人士此前已在中國(guó)趟了10年時(shí)間。有業(yè)內(nèi)人分析，房超和國(guó)華置業(yè)招納“國(guó)際人士”一眼相中包柏德，是出于他本身所代表的一種形象的緣故。這形象恰恰是華貿(mào)中心的雇主所樂于接受，或引為同類的。”

承認(rèn)自己風(fēng)格比較強(qiáng)勢(shì)的房超，分析其中的原因是由于自己設(shè)置了太高的標(biāo)準(zhǔn)。“但我自己堅(jiān)持‘己所不欲，勿施于人的原則，也就是說我不會(huì)對(duì)下面的要求比我自己高。”

熟悉房超的朋友喜歡開玩笑說，什么事也別讓房超知道，因?yàn)樗恢溃瑴?zhǔn)是一副不琢磨透就誓不罷休的勁頭，然后反過來跟你說得一套一套的。房超卻說，作為企業(yè)的領(lǐng)頭人，凡事有主見是一種魅力，所以跟他時(shí)間較長(zhǎng)的員工都知道，只有理虧的人才害怕房超發(fā)火。

房超現(xiàn)在比較滿意的是，加盟華貿(mào)中心的員工，都對(duì)自己的企業(yè)擁有一種自豪感，這種感覺不僅來自項(xiàng)目本身的品牌，更來自國(guó)華置業(yè)團(tuán)隊(duì)專業(yè)水準(zhǔn)與內(nèi)聚力。

由于背靠雄厚的資本實(shí)力，擁有豐富的社會(huì)資源整合能力，加上日益成熟的團(tuán)隊(duì)，房超在目前穩(wěn)妥推進(jìn)華貿(mào)中心同時(shí)，日前向筆者透露：國(guó)華置業(yè)已暗地?fù)]師布局廣東沿海，圈下一塊占地近20多平方公里的海灣，準(zhǔn)備于近期再出震動(dòng)業(yè)界的新盤。

建筑的社會(huì)性

“30多公頃的地，若賺了數(shù)個(gè)億，這只是商業(yè)上的成功。”房超認(rèn)為建筑是有社會(huì)性的。于是在華貿(mào)中心破土而出的同時(shí)，房超砸出了幾千萬來詮釋什么叫企業(yè)的社會(huì)責(zé)任：

投入1000多萬元，在緊鄰華貿(mào)中心修建國(guó)家級(jí)的電力科普教育基地——電力科技展示中心，涵蓋基本電力原理和發(fā)電流程介紹、世界電力史展示、環(huán)保措施及成果陳列、互動(dòng)科技論壇、電力知識(shí)多媒體展示、學(xué)生參與活動(dòng)等諸多設(shè)置、諸多功能。據(jù)稱全國(guó)僅此一家。

投入1000多萬元，擬建的具有優(yōu)美弧線的、橫跨長(zhǎng)安街的人行金屬結(jié)構(gòu)天橋——華貿(mào)橋，連接寫字樓和主題公園，儼然成為國(guó)賓路進(jìn)入長(zhǎng)安街的大門。

投入1000多萬元，將被稱為“東際線”的熱電廠大煙囪進(jìn)行美容改造。工程吸引了世界多位設(shè)計(jì)名家，最終KPF中標(biāo)，優(yōu)美的燈光和線條將使之成為未來北京的又一個(gè)地理標(biāo)志物。

投資1000多萬元領(lǐng)養(yǎng)國(guó)賓道50萬平米綠地，希望將四惠橋到國(guó)貿(mào)橋的環(huán)境改造成為北京市最優(yōu)美的環(huán)境。

房超解釋說：在普通人的眼里，建筑是一個(gè)單元，一個(gè)符號(hào)，人們往往通過建筑來了解這個(gè)城市的文化與歷史；商業(yè)建筑形成商圈，住宅建筑形成居住環(huán)境……建筑形態(tài)實(shí)際上決定了城市形態(tài)與經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

華貿(mào)中心鏈接

華貿(mào)中心位于東長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線上，沿國(guó)貿(mào)橋向東900米，系東四環(huán)國(guó)賓路與長(zhǎng)安街交匯處。建筑集群總占地30余公頃，總建筑面積近100萬平米。整個(gè)項(xiàng)目包括長(zhǎng)安街北側(cè)3座超5A智能甲級(jí)寫字樓、2座世界頂級(jí)的超豪華酒店、5萬平方米華貿(mào)商務(wù)樓20萬平米北京最大的國(guó)際商業(yè)區(qū)域、15萬平米的國(guó)際公寓，和長(zhǎng)安街南側(cè)的15公頃運(yùn)動(dòng)主題公園。華貿(mào)中心從整體規(guī)劃，到合作團(tuán)隊(duì)，到幕墻材料，到空調(diào)、電梯等機(jī)電配置，到超5A智能，到外在配套，到內(nèi)部空間、車位規(guī)劃，所有的一切都前瞻性地為世界500強(qiáng)量身打造。

欲望與忠告

最喜歡什么運(yùn)動(dòng)？

房超年輕的時(shí)候就特別喜歡體育，在大學(xué)的時(shí)候，他既是校乒乓球隊(duì)的隊(duì)員，又是校排球隊(duì)隊(duì)員，還酷愛體操，可以在單杠上做大回環(huán)。

現(xiàn)在偶爾打高爾夫球的房超承認(rèn)是為了應(yīng)酬，但時(shí)間長(zhǎng)了就成了愛好。

他覺得所有的CEO都應(yīng)該打高爾夫球，首先是，因?yàn)楦郀柗蚯虿幌駝e的運(yùn)動(dòng)要靠靈活、體力，而是絕對(duì)要靠意志、靠修養(yǎng)。打高爾夫穿什么衣服，穿什么鞋，場(chǎng)上注意哪些舉止，都有很嚴(yán)格的規(guī)則，但所有的規(guī)則沒有人管，只能靠自覺。第二是，它要求每一個(gè)動(dòng)作都必須盡善盡美。高爾夫的動(dòng)作幾乎是千篇一律，特別簡(jiǎn)單，但每個(gè)球都要把這個(gè)動(dòng)作做到不折不扣，稍微差一點(diǎn)，球擊出去的方向和路線就不對(duì)了。

正因?yàn)樗筇昝溃砸粋€(gè)人打高爾夫球到某個(gè)程度，再提高很不容易，就需要鍛煉你的修養(yǎng)，你的耐心，不能自暴自棄，越是打不好的時(shí)候越需要冷靜，越需要總結(jié)自己的動(dòng)作。對(duì)于一個(gè)決策者來講，這些習(xí)慣都會(huì)潛移默化地影響你的行為。實(shí)際上杰克·韋爾奇經(jīng)常打高爾夫，打的過程就是反思自己的過程。它這種東西可能和職業(yè)有關(guān)系。

怎么樣看待財(cái)富？

在人生的目標(biāo)中我是最不看重財(cái)富了，房超追求的是成功的過程。在商場(chǎng)做事情，應(yīng)該清楚，是市場(chǎng)在選擇你，不是你選擇市場(chǎng)。

怎么樣看待權(quán)力？

權(quán)力就是責(zé)任。實(shí)際上房超覺得自己以前做副職的時(shí)候是最幸福的，因?yàn)椴挥秘?fù)那么多責(zé)任。現(xiàn)在當(dāng)他在每一個(gè)單位做正職的時(shí)候，都是最累的時(shí)候，也是最苦惱的時(shí)候。

怎么看待人際關(guān)系？

一般不了解的人會(huì)說房超比較傲，因?yàn)樗f話的方式比較直率，有時(shí)候可能比較尖刻。實(shí)際上他特別喜歡和人交朋友。他遵循這么一個(gè)口號(hào)：“簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單做人，干干凈凈做事”。

怎么看待房地產(chǎn)行業(yè)？

房地產(chǎn)業(yè)是最有刺激的一個(gè)行業(yè)，它要求從業(yè)者有很廣的知識(shí)面，有很強(qiáng)的市場(chǎng)適應(yīng)性。實(shí)際上不管是建筑學(xué)、市場(chǎng)學(xué)、工程管理、金融財(cái)務(wù)，還是社會(huì)學(xué)、美學(xué)等等，都能融在這個(gè)行業(yè)里面，所以這個(gè)行業(yè)很有挑戰(zhàn)性。但是大浪淘沙，只有少數(shù)人能在這個(gè)行業(yè)成功。