我國(guó)商品住宅空置率現(xiàn)狀研究與對(duì)策

歐陽(yáng)新

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求和提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度具有重要作用。從1999年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，特別是商品住宅產(chǎn)業(yè)，擺脫了前幾年的低迷狀態(tài)，尤其在國(guó)家推出住房制度改革、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和加快住宅產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)化三大舉措后，呈現(xiàn)了明顯的發(fā)展勢(shì)頭。然而在房地產(chǎn)業(yè)繁榮的背后，商品房空置面積也在加速上升。眾所周知，過(guò)高的商品房空置率不但會(huì)造成社會(huì)資源浪費(fèi)，而且還會(huì)增加產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。所以必須分析研究導(dǎo)致商品住宅高空置率現(xiàn)狀的原因，并采取有效對(duì)策，控制商品住宅增量、消化存量，降低商品住宅空置率。

關(guān)鍵詞：空置率；投機(jī)活動(dòng)；有效需求；對(duì)策

一、 商品住宅空置現(xiàn)狀及成因

1 商品住宅空置現(xiàn)狀

我國(guó)目前城市土地和住房利用的現(xiàn)狀是：一方面由于人口眾多，用地和住房十分緊張；另一方面土地資源的浪費(fèi)和住房的閑置又十分嚴(yán)重。由于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、城市化水平不斷提高、居民住宅不斷得到改善，以及城市建設(shè)步伐加快等四大支柱支撐房地產(chǎn)的發(fā)展，在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該不會(huì)發(fā)生長(zhǎng)期飽和。目前，全國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)潛力巨大，雖然政府采取了多項(xiàng)措施拉動(dòng)內(nèi)需，如：發(fā)放住房補(bǔ)貼、降息、減免稅費(fèi)等，但總的來(lái)說(shuō)收效不大，空置率仍舊逐年上升，房?jī)r(jià)仍然偏高，高空置率并沒(méi)有制約高房?jī)r(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)制不健全，處于從不成熟向成熟方向過(guò)渡的市場(chǎng)。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的暴利導(dǎo)致價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)持續(xù)上漲，逐年攀高供給的同時(shí)，抑制了人們的消費(fèi)，空置率逐年升高，而空置率并沒(méi)有反過(guò)來(lái)影響房?jī)r(jià)，高空置率和高房?jī)r(jià)并存。

2 高空置的原因

造成目前商品住宅高空置的原因是多方面的，除了前幾年因投資開(kāi)發(fā)過(guò)熱帶來(lái)的后果，主要原因還有：

2.1房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)膨脹

房地產(chǎn)作為一個(gè)先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，一定程度的超經(jīng)濟(jì)發(fā)展是很正常的，但目前我國(guó)房地產(chǎn)卻出現(xiàn)了過(guò)熱的勢(shì)頭，其主要原因就是投機(jī)活動(dòng)的介入。房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)投機(jī)行為的產(chǎn)生。土地作為一種自然資源是不可再生的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增長(zhǎng)，可供開(kāi)發(fā)的土地資源越來(lái)越少。經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識(shí)告訴我們，當(dāng)某種商品存在市場(chǎng)短缺時(shí)，該市場(chǎng)就存在獲取暴利的基礎(chǔ)。正是由于日益上漲的投機(jī)活動(dòng)，在很大程度上導(dǎo)致了空置商品住宅的存在。因?yàn)橥稒C(jī)活動(dòng)在哄抬房?jī)r(jià)后，并沒(méi)有成為最終的消費(fèi)者，它不但沒(méi)有消化空置商品住宅量，而且待房?jī)r(jià)高到一定程度時(shí)投機(jī)者要“吐出”其投資性購(gòu)買(mǎi)的住房，從而會(huì)導(dǎo)致更嚴(yán)重的商品住宅積壓。例如：今年被媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“溫州購(gòu)房團(tuán)”就是當(dāng)今房地產(chǎn)投機(jī)的典型，這樣資金量龐大的投機(jī)團(tuán)隊(duì)所到之處無(wú)不引起房?jī)r(jià)暴漲。加上某些媒體在投機(jī)活動(dòng)中實(shí)際起到了中介作用（表面上看這些媒體標(biāo)榜只是賺一些廣告費(fèi)，但實(shí)際上他們?cè)谕稒C(jī)活動(dòng)中得到了比廣告費(fèi)更高的受益），房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)在全國(guó)蔓延，最明顯的事實(shí)就是“溫州購(gòu)房團(tuán)”涉足了全國(guó)很多城市的房地產(chǎn)投資。而當(dāng)投機(jī)商從某城市撤資時(shí)，當(dāng)?shù)厣唐纷≌目罩妹娣e也跟著不斷上升。雖然現(xiàn)在國(guó)家有關(guān)部門(mén)和部分地方政府已制定了諸如“禁炒令”之類(lèi)的法規(guī)限制投機(jī)炒房，金融部門(mén)也提高了向房地產(chǎn)行業(yè)提供信貸的門(mén)檻，但投機(jī)炒房到目前為止還未杜絕，在有些地方還很?chē)?yán)重。

2.2住宅供給結(jié)構(gòu)不合理

對(duì)于目前房地產(chǎn)的供求狀況，與全國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的絕對(duì)需求相比，現(xiàn)有的供應(yīng)量并沒(méi)有過(guò)剩，但是從結(jié)構(gòu)上分析，真正適合廣大中低收入階層的購(gòu)買(mǎi)力，與他們的購(gòu)買(mǎi)水平相適應(yīng)的商品房供應(yīng)不足。但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟和一些企業(yè)受利益的驅(qū)動(dòng)，片面追求投資的高額回報(bào)，一些企業(yè)對(duì)高檔寫(xiě)字樓、高檔別墅情有獨(dú)鐘，結(jié)果造成在有限的區(qū)域內(nèi)高檔物業(yè)過(guò)剩。即使在同類(lèi)物業(yè)中，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題同樣存在。在住宅建設(shè)中，一些黃金地段集中了很多開(kāi)發(fā)商，而在一些相對(duì)偏一點(diǎn)的地段，由于價(jià)格水平還不高，少有開(kāi)發(fā)商去投資，造成了地區(qū)性的結(jié)構(gòu)失衡。

2.3房?jī)r(jià)偏高造成商品住宅有效需求不足

2.3.1居民的住宅購(gòu)買(mǎi)力水平低

我國(guó)目前還是發(fā)展中國(guó)家，改革開(kāi)放使居民的收入水平得到了迅速提高，但是，由于我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)正處于由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的過(guò)渡階段，居民之間的收入差距在擴(kuò)大，中低收入家庭日益成為城市居民中的主體。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所目前在北京、上海等城市開(kāi)展的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，人們對(duì)住房的需求，包括居住和投資的意識(shí)明顯增強(qiáng)，但62.3%被調(diào)查者認(rèn)為，使他們的需求得不到滿(mǎn)足得主要原因是與收入相比房?jī)r(jià)過(guò)高，最迫切的要求是降低房?jī)r(jià)。

2.3.2居民儲(chǔ)蓄存款用于住宅消費(fèi)的比例較低

據(jù)調(diào)查顯示，在當(dāng)前我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款中，3％的富裕者占由儲(chǔ)蓄存款的47％，97％的中低收入者占有儲(chǔ)蓄存款的53％。而富裕階層對(duì)住宅消費(fèi)基本上已無(wú)任何偏好。另由資料顯示，我國(guó)銀行儲(chǔ)蓄存款的80％由20%的持有者持有。這20％的持有者屬于中高收入者，他們大多已有面積較大的住房，一般不考慮購(gòu)買(mǎi)商品住宅。由此可見(jiàn)，真正用于住宅消費(fèi)的居民儲(chǔ)蓄并不多。

2.4商品住宅銷(xiāo)售障礙

2.4.1大量劣質(zhì)住房影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)信心

由于開(kāi)發(fā)商片面追求利潤(rùn)而壓低成本，造成施工隊(duì)伍層層轉(zhuǎn)包，在施工中偷工減料，加上開(kāi)發(fā)商和監(jiān)理單位監(jiān)督不力，造成了很多嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，在相當(dāng)?shù)某潭壬洗驌袅艘徊糠秩说馁?gòu)房熱情。

2.4.2售中及售后開(kāi)發(fā)商的短期行為使消費(fèi)者喪失購(gòu)買(mǎi)信心

在商品住宅銷(xiāo)售時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商為獲取超額利潤(rùn)通過(guò)虛假?gòu)V告欺騙、坑害消費(fèi)者；一些物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主巧立名目亂收費(fèi)，對(duì)公用設(shè)施如地下室進(jìn)行二次銷(xiāo)售等這些惡劣行徑令消費(fèi)者望而卻步。

二、減少空置商品房的對(duì)策

1積極消化存量空置商品住宅

1.1建立合理的住房?jī)r(jià)格體系

從影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售的因素分析,可以看出房?jī)r(jià)是房市發(fā)展的關(guān)鍵,現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)狀況也充分說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。住房具有很強(qiáng)的地域性,各地因經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)水平不同,房?jī)r(jià)也會(huì)有較大差異,但與當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)水平相適應(yīng)、購(gòu)買(mǎi)能力相匹配的原則卻是一致的。因此,地方政府應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)住房?jī)r(jià)格調(diào)控,清理整頓建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi),建立合理的住房?jī)r(jià)格體系。

1.2分段、改變功能出售

對(duì)于規(guī)模較大的商業(yè)和辦公樓宇，可以采用整體分割，分段出租、銷(xiāo)售，改變功能，逐步消化。由于很多商業(yè)和寫(xiě)字樓集中上市造成的積壓空置情況，因過(guò)去達(dá)企業(yè)大面積購(gòu)房或租賃已很少有，取而代之的是大量中小企業(yè)，所以為了適應(yīng)這種變化，可以將寫(xiě)字樓整體分割，分段出售。

1.3搞活二級(jí)市場(chǎng)

在商品房市場(chǎng)中，一級(jí)市場(chǎng)起導(dǎo)向作用，引導(dǎo)人們向住房商品化、社會(huì)化邁進(jìn)。二級(jí)市場(chǎng)則決定著商品房市場(chǎng)的繁榮與蕭條。如果沒(méi)有二級(jí)市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)作用，一級(jí)市場(chǎng)就活躍不起來(lái)。住房一級(jí)市場(chǎng)屬于增量市場(chǎng)，而住房二級(jí)市場(chǎng)屬于存量市場(chǎng)，兩者之間的關(guān)系猶如一條河里的上游水和下游水。下游水如果流淌不暢，上游水就會(huì)由于得不到及時(shí)疏通而被抬高水位，造成堵塞。同理，住房二級(jí)市場(chǎng)如果發(fā)展緩慢，就會(huì)造成住房一級(jí)市場(chǎng)的大量新房空置。因此必須加快開(kāi)放和搞活住房二級(jí)市場(chǎng)。

1.4提高居民有效支付能力

隨著國(guó)家取消福利分房決定的公布，各大城市已先后宣布停止福利分房，并制定了相應(yīng)的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，但有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)似乎都是針對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的，且真正落實(shí)兌現(xiàn)的并不多。對(duì)主要缺房者企業(yè)職工特別是困難企業(yè)職工怎么補(bǔ)貼，缺乏指導(dǎo)性和強(qiáng)制性的政策。因此必須采取措施及時(shí)的把本該屬于勞動(dòng)者住房消費(fèi)的部分納入勞動(dòng)者工資，以提高勞動(dòng)者的購(gòu)房支付能力。

1.5提高居民的消費(fèi)熱情

要提高居民的消費(fèi)熱情，廣開(kāi)就業(yè)門(mén)路，切實(shí)抓好再就業(yè)工程，努力解決下崗職工再就業(yè)，維持城鎮(zhèn)居民收入的相對(duì)穩(wěn)定性是至關(guān)重要的一環(huán)。此外，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房心存疑慮，還有商品房市場(chǎng)存在太多的虛假成分的因素，要恢復(fù)消費(fèi)者的信心，必須有實(shí)際行動(dòng)。如天津市采取了“商品房以租代售，先試租住，再定購(gòu)房”的措施，為消化積壓商品房創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。

2有效控制增量空置商品住宅數(shù)量

2.1強(qiáng)化國(guó)家宏觀控制，打擊投機(jī)

金融工具試國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段，在當(dāng)前房地產(chǎn)過(guò)熱，投機(jī)行為盛行的情況下，提高貸款利率，可起到一定的抑制效果；同時(shí)控制流向房地產(chǎn)的資金總量，減少房地產(chǎn)的信貸規(guī)模，嚴(yán)格發(fā)行房地產(chǎn)股票、債券的審批程序，控制資金體外循環(huán)；健全我國(guó)房地產(chǎn)稅制，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，并能有效發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的新的房地產(chǎn)稅制體系；另外在適當(dāng)?shù)那闆r下，采取必要的行政法律手段打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。

2.2適當(dāng)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率

房地產(chǎn)行業(yè)歷來(lái)都被人們公認(rèn)為暴利行業(yè)。2003年在有關(guān)部門(mén)公布的年度十大暴利行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)名列前茅。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率始終高于社會(huì)其他行業(yè)的平均利潤(rùn)率。這樣一來(lái)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于投資的預(yù)期回報(bào)率期望很高，造成價(jià)格嚴(yán)重脫離消費(fèi)者的支付能力，使一些商品房?jī)r(jià)格居高不下。所以必須把房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率控制在合理的范圍內(nèi)。

2.3降低商品住宅成本，提高質(zhì)量

開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為工程成本主要含在施工階段，只要加強(qiáng)監(jiān)控就可節(jié)約成本。為了做到這一點(diǎn),費(fèi)盡心血,采取多項(xiàng)措施來(lái)降低成本,但成效卻并不大。問(wèn)題的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商忽視了對(duì)設(shè)計(jì)階段的監(jiān)控。研究結(jié)果表明,房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為75%,施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為25%～35%,施工開(kāi)始,通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性為5%～10%。這些數(shù)據(jù)充分說(shuō)明開(kāi)發(fā)商成本控制見(jiàn)效甚微的原因。設(shè)計(jì)單位往往從“技術(shù)上可行,質(zhì)量上可靠”出發(fā),對(duì)造價(jià)的控制意識(shí)不強(qiáng),在一般設(shè)計(jì)中,“肥梁胖柱,深基礎(chǔ)”的現(xiàn)象極為普遍。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)成本控制。

規(guī)劃設(shè)計(jì)是提高商品房質(zhì)量的首要環(huán)節(jié)。在商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面還存在很多問(wèn)題，從總的方面來(lái)講，就是犧牲環(huán)境和功能，片面講究經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)前空置的商品房中很大部分是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理造成的。相反有一些商品房地理位置不優(yōu)越，大環(huán)境不是很好，但規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，營(yíng)造了舒適的小環(huán)境，銷(xiāo)路卻很好。開(kāi)發(fā)商品房應(yīng)多在規(guī)劃設(shè)計(jì)上下功夫，開(kāi)發(fā)出適合老百姓喜歡的住房，以規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理的空置房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在技術(shù)允許的范圍內(nèi)優(yōu)化設(shè)計(jì)，改善周?chē)h(huán)境，生產(chǎn)適銷(xiāo)對(duì)路的商品房。

2.4積極推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展

長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)住宅建設(shè)的發(fā)展水平不高，住宅質(zhì)量達(dá)不到設(shè)計(jì)要求和用戶(hù)要求、使用功能差的問(wèn)題一直得不到解決，而住宅建造得大量投入又使成本居高不下。住宅產(chǎn)業(yè)化旨在以標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化大量生產(chǎn)的方式建造住宅，通過(guò)集約化的設(shè)計(jì)與施工，改善生產(chǎn)的條件與環(huán)境，提高住宅質(zhì)量和住宅功能，同時(shí)使住宅的生產(chǎn)成本降低，使住宅真正達(dá)到“物有所值”，為住宅成為消費(fèi)熱點(diǎn)提供必要的條件。因此，住宅產(chǎn)業(yè)戶(hù)發(fā)展能有效降低房?jī)r(jià)，提升住宅功能和質(zhì)量，能夠引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，從而減少由于傳統(tǒng)住宅生產(chǎn)方式的弊端導(dǎo)致的空置率問(wèn)題。

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