又一輪房地產全球泡沫

在泡沫當中，購買者并不會被高價格所嚇退，因為他們認為，所購房產將來會有更大的增值。如果購買者的這種愿望是刺激房價抬升的重要因素的話，那么房產價格就會帶有內在的不穩定性，泡沫最終會破滅

綜觀全球，世界各地的報刊都在大肆刊登房產泡沫即將破滅的文章。英國《經濟學家》發表了諸多題為“熱空氣中的城堡”文章。美國《華爾街日報》刊登了“房價飛漲充滿泡沫恐慌”，法國《勒蒙德》（法國最大的報紙之一，具有很強的自由獨立性，受到讀者廣泛尊重）也警告到“財產泡沫威脅經濟增長”，在澳大利亞，《悉尼先驅早報》也驚呼“房產泡沫或許已中毒”。這些恐慌都有正確的依據嗎？我們怎么知道房產經濟是個泡沫？

泡沫通常就是在公眾對于未來價格增長的預期被異常夸大時產生的。當這種情形產生時，很多人就掏錢買房，然后將其出租出去，作為一種投資行為。還有一些人仍然像那些投資者一樣買房，但是自己住。他們總是擔心如果行動晚一步的話，就會在市場上吃虧。一些居心不良的地產商和政府官員辯解道，并沒有什么泡沫出現，房產的價格并不高，因為有那么多人買得起房子。但事實上，在泡沫當中，購買者并不會被高價格所嚇退，因為他們認為，所購房產將來會有更大的增值。如果購買者這種期望房產增值的愿望是刺激房價抬升的重要因素的話，那么房產價格就會帶有內在的不穩定性——價格不會永遠增長下去，泡沫最終會破滅，而房產價格也終究會跌下來。

自2000年以來，一股房產價格浪潮已經席卷了除德國和日本以外的所有發達國家。 但是最重要的問題是，是否期望未來房產價格激增的這種愿望就能支撐房產市場？如果人們的平均收入和房產價格的關系是穩定的，那么經濟學基本原理就可以解釋價格的變化了，上世紀80年代房產價格的增長事例，被看做是地產業從繁榮走向崩潰的典型實例。急劇的價格增長在90年代達到頂峰，緊接著就是世界城市范圍內的大衰退，從而導致嚴重的地區經濟后退。如今的持續增長的價格會導致相同的結果嗎？

有關上世紀80年代的房產泡沫的證據是非常有說服力的。購買者被強烈的有關未來房產增值的愿望所影響，于是他們忽略了購房風險。我和我的同事卡爾凱思做了一項有關美國1988年繁榮時期的調查顯示，購房時偶然的情緒化的成分在決策時起著重要的作用。而且，購買者很少或沒有任何有關最近價格浮動和基本的強有力的分析。

今年的早些時候，我們進行了另外一項有關2002年3月至8月間美國購房者的調查。從大多數情況來看，人們購買房產作為投資的主要原因是認為這只是一種投資的沖動。在澳大利亞這個指標也和其上次泡沫破滅前基本接近。這種情況發生在所有的國家里，但是一些地區的房價比另外一些地區的房價更加高估了。就像一些有世界名流、娛樂產業、世界級大學或者高科技工業區所在的“魅力城市”。這些城市的房價高且變化無常。

1988年到2003年的調查顯示，產生這個問題的關鍵是一個價格預期問題。在上兩次繁榮時期，大約90％的美國被調查者認為房價將會在未來幾年內增長，甚至預期將會在未來一年內有很大幅度的上升。

的確，這種夸大房地產價格的氣氛到處彌漫，幾乎和1988年一樣普遍。在那些“魅力”城市，報紙因為宣傳有關房產價格也賣得很好。調查顯示，在舊金山45％的房產成交價格比報價高。超過20％的出售者認為如果他們再多加5％到10％的價格，房子會賣得一樣快。盡管如此，在2003年的調查顯示，美國的房產購買者并不像80年代泡沫經濟時那樣自信房地產的價格還會一直高下去。這就意味著房產擁有者將準備隨時退出房產市場。這其實是增大價格下跌的可能性，尤其是在那些魅力城市和那些經濟低迷地區。后果可能會很嚴重，

不僅在美國，在澳大利亞，過去10年的家庭債務所占比例，從個人可支配收入的50％增加到130％。在荷蘭，這個比例甚至翻番，那里的平均抵押價值是房產價值的110％，因為借貸者很愿意提供所有的購買資金。從歷史紀錄判斷，房價只可能在局部下降，全國范圍內的下跌是不可能的。這將會使泡沫破滅對宏觀經濟的影響得到一定程度的遏制。但值得警惕的是，大量的私人債務甚至超過了其自身所擁有的房產價值，意味著破產的數字將會不斷上升。