“危改”之秘

北京市舊城區四合院的拆遷，緣于上個世紀90年代開始的大規模“危改”——危房改造，其主要目的是“改善居民住房條件”。從1992年，北京市將危改項目審批權下放到各區起，危改開始逐步向城中心區發展，并出現了“擴大化”的趨勢。

據介紹，危改“擴大化”的根源甚至早在20年前就已經種下了，原北京市規劃局局長、總建筑師劉小石告訴記者：“1983年出臺的《北京城市建設總體規劃》曾經規定：整個舊城的建筑高度以四、五、六層為主，也可以建一部分十幾層高的樓房，個別建筑還可以更高一點。”根據這一規定，“大量的傳統四合院難免被拆除。”

據記者調查，現在城中心區四合院中毀損比較嚴重的房屋，主要有兩種情況：

一是“公房”（除少部分外，大多數的“公房”只是房管局與私房主共同經營出租的房屋，房管局手中沒有房產證和土地使用權證）。這部分公房由房管所負責維修管理，費用則從房客的租金里支出。由于歷史原因，這部分公房的房租極其低廉，根本不夠修葺房屋，導致四合院內的公房出現了毀損。

二是四合院內大量的“自建房”。文革之后，知青返城，舊城區人口密度急速增大，四合院內搭建了許多“自建房”，原來的四合院逐步演變成了大雜院。這部分后來搭建的自建房，才是造成四合院成為危改對象的主要原因。

為何“危改”的范圍越來越大？劉小石介紹說：“當初大家認為這（危改）是塊難啃的骨頭，肯定賠錢，積極性并不高。可沒想到，搞到最后，還賺了錢，勁頭一下子足了起來。”

據了解，北京市目前的危改主要有三種形式：一是開發帶危改，也就是開發商為主體，以房地產開發為目的進行的危改，如西城區金融街改造等；二是通過市政道路及重點工程建設拆遷實現危改，如平安大街；三是以“房改”帶危改的形式進行的危改，這是2000年以后新推出的危改方式，包括崇文區磁器口、花市等區域的危改。

三種形式中，“開發帶危改“更為常見。在開發帶危改中，發生的一切費用都由開發商支付；地方政府則坐享土地出讓金和開發帶來的商業收益，被拆遷居民的拆遷補償通過與開發商談判協商解決。

這其中，被拆遷居民與開發商之間是一種以商業利益為主的交易關系，政府居于中立協調地位。然而實際中，一些政府官員常常坐偏位置，向開發商需求傾斜。有些大城市把危改權力下放給基層，形成了開發單位選好一塊地，然后由房管部門鑒定危房率，即確定為危改區，并隨之立項的狀況。由于缺乏必要與有效的監督，好房子也會被“鑒定”為壞房子，開發商只要看中哪里，哪里就成了“危房”。

一時間，開發公司紛紛“圈地”、“炒項目”賺錢，其結果是真正急需改造的危房區未能得到改造，而一些具有較高經濟價值的地段則借危改之名進行商業開發。

根據現行的危改程序，危改是由房管部門對所轄區域危舊房情況進行普查，也就是俗稱的“危房鑒定”，然后在此基礎上，編制所轄區域危舊房改造計劃。按照建設部的規定，危房的鑒定標準相當嚴格，然而在采訪中，不止一戶的居民向記者反映，房管部門對危房的鑒定過于草率：“他們派人進到四合院，也不跟主人家打招呼，也不說自己是干嘛的，就四處轉著看一看，最后你們家的房子莫名其妙地就成了危房了。”