拆遷評估：新的困惑

給予被拆遷方平等協商地位

12月初，建設部下發了《城市房屋拆遷估價指導意見》（以下簡稱《意見》）。盡管這個《意見》只不過是一個法律效力次于行政法規的部門規章，但卻受到了國內各界尤其是城市住房拆遷涉及的主要利益群體的廣泛關注。作為主管部門，建設部的行動十分低調，記者一再聯系采訪，其有關部門均表示“問題敏感，一律不接受采訪”。

以往的拆遷，補償額度總是由拆遷人單方面確定，評估標準極不透明公開，由此直接間接引起的拆遷糾紛和群體上訪甚至血案不勝枚舉。此番《意見》的一個重要精神，就是要規范房屋拆遷估價行為，提高拆遷估價的公正性，保護被拆遷人的利益?！兑庖姟芬幎ü纼r機構由拆遷人和被拆遷人共同確定，部分賠償項目拆遷雙方可以協商決定，這便為當事雙方提供了平等談判的契機。

此外，《意見》規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。這實際上就是將調整房地產財產關系而應給予的補償單獨考慮，也就是說承認拆遷是一種財產關系調整，這是一個較大的進步。

長期代理拆遷案件的北京市英島律師事務所鄧澤敏律師評論說：“從部分內容看，至少在某些形式上，拆遷人與被拆遷人站在了平等協商的地位上?！?/p>

較為一致的評價是，《意見》的精神如能真正落實，應能大大提高拆遷評估的公正性，對被拆遷人的利益有較為合理的補償。

仍有大量“法律空子”

記者在對有關學者和拆遷當事人的采訪中也了解到另一種看法。他們認為，《意見》作為一個部門規章，其實是對《城市房地產管理法》等有關法律的具體化和細化。盡管它在規范拆遷行為和保護被拆遷人方面作出一定努力，但是由于相關條款表述較為模糊，有諸多不夠明晰之處，仍然留下大量侵害被拆遷人利益的“法律空子”。

房屋拆遷估價的技術標準十分重要，它直接影響到評估價格。《城市房地產管理法》第33條的規定明確而嚴謹，它指出，房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估標準，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地市場價格進行評估。但是《意見》中僅僅規定“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行”，相對便顯得含糊和簡單。

對于開發商而言，當然是拆遷成本越低，利潤就越高；而對于地方政府而言，土地出讓金也是一項重要的財源，且拆遷的成果往往和城市的發展建設緊密聯系。事實證明，正因為拆遷總是涉及諸多方面的利益，有關法律法規和政策一旦稍有模糊之處，“公正、公平、公開”六字原則在地方政府的執行過程中便有可能打上折扣。因此有拆遷戶大膽表示，希望能夠在拆遷當中聘請外地的評估機構進行評估，因為“當地的都是和地方政府站在一起”。

不應忽視補償被拆遷人的土地使用權

更加不容忽視的是，有專家分析，《意見》一個突出而微妙的特點，就是土地和房屋的評估沒有分別考慮。

在《意見》中，對于估價的主要定義是“房屋拆遷估價”，通篇幾乎對“土地”二字避而不談。盡管《意見》的第二條強調了這種估價行為是針對國有土地上房屋的拆遷，但是通篇沒有明確提到估價的目的之一，是對于被拆遷人因拆遷而導致其所擁有的國有土地使用權的喪失進行補償。

這個問題非常關鍵。以北京市多年沿襲的“危改”制度為例，據北京市建委開發辦拆遷處一位工作人員介紹，以危改立項土地均可先期以劃撥形式取得使用權。其中的經營性項目，直到項目后期再由開發商向政府部門補繳土地出讓金，對于回遷部分，則根據拆遷人調查統計的回遷數據免收土地出讓金。劃撥用地，國土部門需向用地人簽發建設用地批準書，憑建設用地批準書、規劃用地許可證、金融機構出具的拆遷安置補償資金證明文件、拆遷計劃、拆遷方案、拆遷資質證明文件等向區、縣國土部門申請拆遷許可證。

法律專家認為，最大的問題是被危改拆遷的國有土地上的百姓，是否擁有相應的土地使用權。如果證明其確實擁有，拆遷和批地的合法性便要受到置疑，而補償標準亦不能單方面確定。此外作為取得土地使用權的代價，土地出讓金的分配將更加復雜。從這個意義上看，拆遷當中的矛盾根源，在于現有體制能否真正保護公民的財產權不受侵害。

總而言之，拆遷評估僅僅是拆遷程序中的一個步驟，而拆遷當中諸多矛盾的真正焦點，其實是能否明確和保護被拆遷人的土地和房屋的財產關系，否則有關法規難免在關鍵問題上做模糊的文字游戲。在這個意義上，《意見》只能說是邁出了很小的一步。