加強房地產信貸業務管理　促進我區房地產業發展

賈冬梅

一、我區房地產市場的總體評價

近年來，我區房地產投資逐年增長，對自治區經濟的快速健康發展做出了貢獻。

（一）房地產業的發展在增加就業、拉動全區經濟增長等方面，成效明顯。

1998年至2002年，自治區GDP年均增長1208％，固定資產投資年均增長2818％，房地產投資年均增長4485％。五年間，房地產投資分別占全區GDP的191%、229％、323％、425％和418%，分別占全區固定資產投資總額的651％、756%、1051%、1323%和1013％。

房地產業的發展不僅拉動了自治區經濟的快速健康發展，而且在增加就業和吸納農村外來人口務工方面也做出了積極的貢獻。據不完全統計，1998年我區房地產就業人數約103萬人，2002年增加到約19萬人，解決了部分人員的就業問題，在一定程度上緩解了城鎮的就業壓力，增加了農閑進城務工人員的收入。而房屋銷售也從1998年1155億元增加到2002年的489億元，增長了3倍多。商品房銷售增加的同時也拉動了建筑材料等一大批相關產業的發展，對我區經濟發展起到極大的促進作用。

（二）內蒙古房地產市場的特點

1、房地產開發投資結構基本合理

截止2002年底，全區累計完成房地產開發投資35456億元，其中商品房屋開發28233億元，占房地產開發總投資的7963%。在商品房屋的開發建設中，商品住宅完成投資25376億元，占商品房屋開發總投資的8988％。

2、住宅建設步伐加快，對經濟貢獻率提高

“九五”至“十五”前兩年，全區住宅建設投資平均每年增長1456%，按照住宅建設投資每增加10個百分點，拉動經濟增長1個百分點測算，七年間，平均每年拉動經濟增長約15個百分點。截止到2000年底，全區實有住宅居住面積689811萬平方米，人均923平方米，實現了人均居住面積9平方米的小康目標。到2002年底，全區實有住宅建筑面積1514391萬平方米，比2000年底凈增114127萬平方米，年人均增加近1平方米。

3、商品房屋特別是商品住宅預售情況較好

截止2002年底，全區累計預銷售商品房屋200279萬平方米，占同期竣工總量的837％，其中預銷售商品住宅16557萬平方米，占同期竣工商品住宅總量的8846％。

4、我區房地產開發企業在為社會提供產品的過程中，其自身實力也有了一定的積累。

據調查，2001年，在房地產開發投資中，開發商自籌資金的比例為5025％，增幅比1998年提高1978個百分點。這表明，我區房地產開發企業在逐步適應市場機制的過程中，其自我發展的能力也在增強。

5、居民購買商品房的潛力仍然很大，經濟適用住房受到中低收入家庭的青睞。我行2002年的一次問卷調查顯示，如果能及時辦理銀行按揭貸款，有80%以上的月收入1500元的家庭，準備在五年內購買價格在每平方米1000元左右的商品房。包頭市的調查結果顯示，平均價格在每平米1100—1450元之間的經濟適用住房，利用銀行按揭貸款的方式銷售，中低收入家庭（穩定收入的工薪階層）基本能夠接受，銷售較好，入住率較高，空置率僅為5%左右。1998年至2002年，我區經濟適用住房投資在住宅投資所占的比重基本保持在65%左右，1999年高達70%，說明經濟適用房及小高層住宅仍是我區房地產業今后投資和發展的主要方向。

二、我區房地產市場存在的問題

（一）房價相對偏高。我區商品住宅價格水平和全國相比屬于低價位，每平米800—2200元左右，2002年平均價1029元／平方米，經濟適用住房平均價只有901元／平方米。單純看房價并不高，但由于我區城鎮家庭可支配收入僅18456元（2002年底統計數字）。房價與收入比達62倍，超出3—6倍的合理范圍，中低收入家庭難以承受，影響房屋銷售。

（二）政策不到位。為降低房價，鼓勵住房消費，自治區政府出臺了住宅建設稅費減免政策，但在具體執行過程中，還沒有完全到位，該減的沒有減，價格降不下來，加之目前區內缺少專業性的房地產評估、中介機構，物價部門難以履行經濟適用住房的價格審定職能，致使經濟適用住房的售價與商品住宅的售價差別不大，造成經濟適用住房建設的政策效果不能完全體現。

（三）房地產市場秩序有待進一步規范。據調查顯示，在我區的房地產企業中，92%是四級以下的低等級資質的房地產企業，其中有相當一部分房地產開發商在房屋出售后，未能完全按照購房協議條款執行。虛假廣告、面積短缺、合同欺詐等問題的存在，致使購房者利益受到侵害。

（四）債務鏈條延伸，影響了房地產市場的規范運行。目前，在勞動力市場供大于求的形勢下，房地產開發企業占用施工企業資金的現象在全區乃至全國也比較普遍，這加大了施工企業的負擔，也是形成施工企業拖欠民工工資的重要原因之一。

（五）空置房占用資金較大。據統計，2002年全區空置商品房22344萬平方米，按每平方米1100元的平均開發價估算，相當于有246億元資產閑置。按2002年銀行貸款占當年房地產投資總額1882％的比例計算，有463億元的銀行房地產貸款沉淀，占2002年全年房地產貸款的328％。如果空置房一旦形成積壓，則會給開發商及其他投資者造成較大的資金損失。

（六）住房二級市場放而不活。自治區住房二級市場雖已放開，但各地普遍存在住房二級市場不活躍的問題，原因主要是由于舊住宅設備簡陋、配套不全、物業管理不完善。另外，住宅的市場供求信息不暢，房地產中介服務機構少，中介市場服務力量薄弱，也是住房二級市場不活躍的一個重要原因。

三、我區房地產貸款的基本情況

近年來，隨著國家擴大內需和促進個人消費信貸政策的不斷出臺，人民銀行在下調金融機構人民幣存貸款利率的同時，相應調低了住房公積金貸款利率，促進了住房金融的進一步發展。1998年，全區各金融機構發放個人住房貸款余額為1304億元，到2002年12月末，余額已達到725億元，增速很快。個人住房貸款占比上升，引導了房地產投資向更加理性的方向發展。到2002年12月末，全區商業銀行房地產貸款余額14108億元，當年新增2308億元，當年支持60241戶居民購房59333套，面積達64057萬平方米。

截止到2003年6月末，全區商業銀行房地產貸款余額15316億元，比2002年末增加816億元，增長563％。全區商業銀行個人住房貸款余額7606億元，其中，抵押貸款5697億元，保證貸款1907億元，分別占比7490％和2510％。2003年1—6月，全區商業銀行發放經濟實用住房貸款234億元，完成年度貸款計劃的4423％。

四、《通知》對我區房地產市場和經濟發展的影響

（一）《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(以下簡稱《通知》)的目的旨在抑制部分地區房地產價格上漲過快、商品房屋空置面積增加、房地產投資增幅過高，防止房地產市場過熱，防范信貸風險。目前，我區房地產各相關主要指標，基本保持在較為合理的范圍之內，表明我區商品房屋開發不存在投資過熱的問題。主要表現為：

一是一年以上房屋空置率屬正常、合理范圍。截止2002年底，全區空置商品房屋22344萬平方米，占當年竣工商品房屋總量的4067％，其中空置商品住宅15816萬平方米，占當年竣工商品住宅總量的3705％，均超過了20%的合理比例。但在空置的數量中，空置一年以上的只有5542萬平方米，占當年竣工商品房屋總量的1009％。說明在空置的房屋中，除少量高級住宅及別墅外，大部分沒有構成積壓，是在正常銷售內的合理存量。

二是開發商對銀行貸款的依賴程度有所下降。2002年，開發商利用商品房集資、收取定金和預收款等形式籌集的資金比2001年增長近21個百分點。與此同時，隨著民間資本大量進入房地產市場，開發商對銀行貸款的依賴程度逐步下降。在房地產開發投資中，商業銀行的房地產貸款占比從1998年的288％下降到2001年的15％，2002年回升到1882％。

內蒙古房地產市場雖然總體上不存在過熱問題，但是，有些問題也不容忽視。我們認為，房地產信貸政策出臺對我區房地產市場產生的影響將主要表現在以下幾個方面：

1、《通知》規定，“房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發項目的30%”，而我區房地產開發企業自有資金僅占總投資的1924％，而這1924％的自有資金也不完全是所有者權益。據對商業銀行調查，全區權益類自有資金達到30%的房地產開發企業數量很少，相當一部分達不到要求的房地產開發企業將很難從銀行獲得信貸支持。

2、《通知》規定，“商業銀行只能對購買主體結構已封頂的個人發放個人住房貸款”。目前，我區房地產開發企業定金及預收款占總投資的2649％，此項收入的減少，將直接制約房地產項目的工程進度。

3、《通知》規定，“商業銀行要嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。承建房地產建設項目的建筑施工企業只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）”。據房地產開發統計有關數字表明，“九五”期間和“十五”前兩年，全區房地產開發企業每年新增資金來源中，三大資金來源占6455%（開發企業自有資金占1924%，銀行貸款占1882%，定金及預收款占2649%），其余3545%資金來源中，據調查相當一部分為施工企業墊資，而施工企業的墊資中，大部分又為銀行貸款。因此，這項規定將直接減少房地產開發企業的可用資金。

4、房地產業是我區的支柱產業之一。2002年，全區建筑業增加值15883億元，占GDP的917％；全區房地產開發投資7246億元，占全社會固定資產投資的1013％。人民銀行加強房地信貸業務管理，在抑制房地產市場結構性過熱的同時，也將對我區經濟產生一定影響。不過這種影響是暫時的，而且力度也不會很大。如果出現象1992年那樣嚴重的房地產泡沫后再去調控房地產市場，對經濟的沖擊會更大。

（二）《通知》出臺對保護消費者利益，促進房地產開發商優勝劣汰將起到積極作用。

1、對首次買房的消費者是利好。對多數購房者來說，最希望購買到價格合適、沒有太大風險的住房。《通知》對于首次購買商品房的普通消費者來說，無疑是一個利好消息。人民銀行為降低居民貸款買房風險，采取對樓房封頂以后才發放個人住房貸款的舉錯，讓老百姓購房更有安全感。對中低收入的購房者，《通知》作出了十分明顯的傾斜：貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購房需要。商業銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體，中低價住宅也將成為銀行信貸支持的重點。

2、對房地產開發商將優勝劣汰。《通知》提高了房地產開發商的入市門檻，一批實力不濟的開發商因此可能會被淘汰，同時，也為信譽好、資質高、實力雄厚的開發企業提供了發展的機會和空間。通過規范管理，我區將涌現一批實力雄厚的房地產開發企業，促進房地產市場健康發展，也勢必對經濟發展起到積極的推動作用。

五、建議

（一）整頓和規范房地產市場秩序，改善住房消費環境

建立健全促進房地產市場發展和商品房銷售的系列配套法律規定，對房地產業進行相應的監督和管理，對不法開發商要加大處罰力度，清理房地產開發市場的混亂因素。要對所有開發的商品房進行統一的評估和認定，并定期發布有關信息，指導開發商建房和居民購房，研究和解決“非典”時期在住宅設計和物業管理方面暴露出來的問題。在居民與開發商發生糾紛時，應由專業的仲裁機構解決。

（二）加速培育和發展房地產二級市場

目前，我區的二手房市場尚未全面啟動。通過開放和完善二級市場，使房地產的一、二級市場互補，既可以激活住房市場，促進空置商品房的消化，改善居民居住環境，減少大量閑置資本的浪費，還可以使房屋資源得到充分合理的利用，從而不斷地活化資金，為住房金融提供資源。

（三）商業銀行需要正確調整信貸思路，繼續改善信貸投資結構，將新增貸款主要投向于需求性房地產，重點支持建設經濟適用住房項目以及個人住房消費信貸業務，與房地產市場的發展形成良性互助。在進一步改善住房金融服務的同時，要加強對住房開發貸款對象的資質、信用等級、自有資金比例和開發商必須具備的“四證”進行嚴格的審查，對房地產貸款使用情況進行連續的監督，通過建立健全房地產貸款的定期通報、預警制度，減少房地產信貸的風險，加強對建筑施工企業流動資金貸款用途的監督，對違反信貸資金使用用途，墊資房地產開發項目的建設施工企業，商業銀行今后將不再提供相應的信貸支持。

（四）房地產企業要主動適應新政策的變化，采取聯合、兼并等形式壯大實力，擴大業務領域，提高開發和營銷理念，增強品牌意識，遵守市場規則，維護自身社會形象，通過增強自我發展能力，逐步向規范化、規模化方向發展。要以滿足個人需求為出發點，重點推行體現個性化和人性化的營銷理念，推廣居住文化，宣傳品牌效應，樹立以銷售決定開發的投資理念，推出不同類型的戶型，增加經濟適用房建設，滿足大多數中低層收入階層的購房需求，在開發過程中，還要注重居住環境建設和物業管理的改善，為房地產市場的長期、穩定發展打好基礎。