在拳腳中成長(zhǎng)

當(dāng)九龍花園臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)的主任被打致殘后，舒可心的出場(chǎng)已經(jīng)是一個(gè)必然性的時(shí)間問(wèn)題了

另類人物

這可能是一個(gè)司空見(jiàn)慣的老新聞。5月14日上午10點(diǎn)多，九龍花園臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)主任李建國(guó)開(kāi)車駛出東門(mén)時(shí)，突然遭到一輛銀白色捷達(dá)車的攔截。車上跳下3名手持鐵棒的神秘人把李建國(guó)強(qiáng)行拖下車，接著便用鐵棒猛擊李的頭部。而兩分鐘之后，現(xiàn)場(chǎng)只剩下了血流如注的李建國(guó)呻吟不止。之后的診斷結(jié)果是，李顱骨、左胳膊粉碎性骨折，右眼永久性失明。

拳腳交加之下，北京九龍花園的業(yè)主委員會(huì)雖然沒(méi)有風(fēng)流云散，也是陽(yáng)剛之氣全消。整個(gè)業(yè)主委員會(huì)中的所有男性被嚇得無(wú)影無(wú)蹤，只留下一般女將勉力支撐臺(tái)面，委員會(huì)嚴(yán)重的陰陽(yáng)不調(diào)。

九龍花園業(yè)主代表李建國(guó)在這次事件里才真叫冤，平白無(wú)故地挨了一頓打，一只眼睛近乎失明，卻什么也沒(méi)換來(lái)。不僅事情迄今還沒(méi)有解決，就算最后能夠柳暗花明，但丟了一只眼睛的李建國(guó)，已經(jīng)成了物業(yè)和業(yè)主越來(lái)越激烈的沖突中最大的犧牲品。

這個(gè)時(shí)候，舒可心的出場(chǎng)已經(jīng)是一個(gè)必然性的時(shí)間問(wèn)題了。

舒可心開(kāi)著自己的買(mǎi)賣(mài)，似乎和房地產(chǎn)毫不相干，但在北京的房地產(chǎn)圈子里，卻也算個(gè)名人。舒可心住在北京的朝陽(yáng)園小區(qū)，首先領(lǐng)教他的風(fēng)格的就是朝陽(yáng)園的開(kāi)發(fā)商。

2000年，舒可心坐在他位于朝陽(yáng)園小區(qū)31層的住宅里考慮，為什么他的洗澡水會(huì)忽冷忽熱呢？

不知道一般人在這種情況下會(huì)怎么辦，但恐怕絕大多數(shù)不會(huì)像舒可心這么干，他拿來(lái)了住宅樓的設(shè)計(jì)圖紙研究了一番。朝陽(yáng)園供水系統(tǒng)采取的是變頻供水方式，位于地庫(kù)的變頻泵將水輸送到各個(gè)樓層，舒可心發(fā)現(xiàn)，用于高層住宅的調(diào)壓氣罐實(shí)際比設(shè)計(jì)要求小了一半。

舒可心沒(méi)有為此對(duì)奸商們義憤填膺，他的判斷是，這應(yīng)該和開(kāi)發(fā)商的初衷無(wú)關(guān)，又是施工單位偷工減料的老把戲。在當(dāng)今中國(guó)，這幾乎是一成不變的常態(tài)，施工單位如果老老實(shí)實(shí)才是怪事一件。不過(guò)，舒可心還是去找了開(kāi)發(fā)商，咨詢并算了一下改造費(fèi)用大約是5000元，開(kāi)發(fā)商挺干脆地悄悄把氣壓泵給換了。

朝陽(yáng)園的游泳池沒(méi)有熱循環(huán)設(shè)施，一部分業(yè)主為此以不交物業(yè)費(fèi)為手段和開(kāi)發(fā)商糾纏，戰(zhàn)斗有走向復(fù)雜的趨勢(shì)，因?yàn)檫@件事跟物業(yè)公司根本沒(méi)有關(guān)系。舒可心找到高中物理老師，算了一下游泳池冬季和夏季不同的熱量損失，以書(shū)面形式告訴開(kāi)發(fā)商業(yè)主一年會(huì)因此造成多少損失，浪費(fèi)多少熱力資源和水資源，結(jié)果開(kāi)發(fā)商沒(méi)怎么羅嗦就花了十幾萬(wàn)把事情辦了。

這些事情使舒可心琢磨明白了，怎么和開(kāi)發(fā)商打交道才算明智。“維權(quán)不能靠嚷嚷，”舒可心說(shuō)，因?yàn)橐话闱闆r下，大部分發(fā)展商都沒(méi)有違法，而是使用了“商業(yè)技巧”，“所以業(yè)主們維權(quán)也需要技巧，并依靠自己建立的合法組織。”

九龍花園的業(yè)主們和開(kāi)發(fā)商的矛盾焦點(diǎn)是，開(kāi)發(fā)商把當(dāng)初承諾給他們的會(huì)所給賣(mài)了。按舒可心的意見(jiàn)，如果產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶，交易就成了不可改變的事實(shí)，嚷嚷也沒(méi)用。比較明智的做法是，盡快成立管委會(huì)去查會(huì)所的產(chǎn)權(quán)歸屬，如果沒(méi)過(guò)戶買(mǎi)賣(mài)就是無(wú)效的，接著進(jìn)一步向政府申請(qǐng)反對(duì)過(guò)戶，政府會(huì)考慮因存在糾紛而不予辦理。

“開(kāi)始我提出以上建議的時(shí)候，業(yè)主們基本上是不聽(tīng)的。”舒可心無(wú)可奈何地說(shuō)，“現(xiàn)在鬧得這么不可開(kāi)交，估計(jì)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)先行一步把產(chǎn)權(quán)過(guò)戶了。”

在舒可心看來(lái)，所有小區(qū)里業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的糾紛，幾乎都在通過(guò)一種類似于農(nóng)戶斗地主的方式解決著，這往往會(huì)把兩個(gè)利益集團(tuán)的理智一步步推向崩潰的邊緣。

另一出格外神似的劍拔弩張正在鳳凰城上演，該小區(qū)的購(gòu)房者正因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商私自更改了建筑物的外立面和道路、樹(shù)林等問(wèn)題而不肯收房，并要求開(kāi)發(fā)商退還20％的房款，否則他們將以不交貸款相要挾。

“外立面改了跟你住戶有多大的關(guān)系呢？如果不同意，你完全可以要求開(kāi)發(fā)商改過(guò)來(lái)，第一商城的業(yè)主不就是這么做的嗎？他們的仲裁不是成功了嗎？要20％的退賠難道不是訛錢(qián)嗎？”這是舒可心的觀點(diǎn)。而明眼人都知道，拒絕交貸款的業(yè)主將面臨一場(chǎng)對(duì)自己毫無(wú)益處的法律糾紛——被銀行告上法庭。

與九龍花園傷人案一樣，總是舊疾未愈，又添新恙，業(yè)主與發(fā)展商彼此都在用“黑”來(lái)詮釋對(duì)方的所作所為，因?yàn)闆](méi)有可以遵循的規(guī)則，所以每個(gè)人都會(huì)不由自主放大眼前的利益，誰(shuí)來(lái)代表真正的公共利益呢？

業(yè)主委員會(huì)職業(yè)化的懸案

舒可心開(kāi)始受朋友之托為九龍花園的糾紛出謀劃策時(shí)，并沒(méi)有受到足夠的重視，直到李建國(guó)的身心遭到重創(chuàng)。

“我正在考慮如何將朝陽(yáng)園的管理模式復(fù)制到九龍花園去，這是職業(yè)化運(yùn)作的第一步。”舒可心說(shuō)，朝陽(yáng)園的制度核心就是沒(méi)有一個(gè)管委會(huì)委員有特權(quán)，公章在管委會(huì)秘書(shū)手里，他根據(jù)管委會(huì)決議蓋公章，而決議是由多數(shù)委員同意產(chǎn)生的。我作為管委會(huì)主任的主要工作，是監(jiān)督秘書(shū)的蓋章是否符合管委會(huì)的各項(xiàng)制度。

正在進(jìn)行的物業(yè)管理委員會(huì)商業(yè)化運(yùn)作，舒可心自認(rèn)為存在兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一是人身風(fēng)險(xiǎn)，二是人品風(fēng)險(xiǎn)。所謂人身安全風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，而義務(wù)干了近3年管委會(huì)主任的舒可心要在別的小區(qū)收錢(qián)，可能也會(huì)有人說(shuō)三道四。“我總是說(shuō)，我在朝陽(yáng)園所做的一切都不是義務(wù)勞動(dòng)，因?yàn)檫@里有我的產(chǎn)業(yè)。”舒可心認(rèn)為，才華、時(shí)間、精力和雷鋒精神兼而有之的人是不存在的。

九龍花園的業(yè)主雖然經(jīng)熟人介紹找到了舒可心，但總是讓他義務(wù)幫忙終覺(jué)得不好意思，畢竟誰(shuí)都有自己的事。“我跟九龍花園簽的合同涉及金額不過(guò)3萬(wàn)元，主要工作是協(xié)助他們成立管委會(huì)，起草章程，審議成立管委會(huì)需要的文件，并使這些文件合理合法實(shí)用。”舒可心詳細(xì)地算過(guò)，這3萬(wàn)塊錢(qián)相當(dāng)于每平方米物業(yè)管理費(fèi)增加了一分多。這筆錢(qián)是這樣分配的，兩萬(wàn)元捐給李建國(guó)，剩下的1萬(wàn)由舒可心與其他合作伙伴（一些參與進(jìn)來(lái)的律師）來(lái)分，“其實(shí)根本沖抵不了我的成本。”

對(duì)于物業(yè)管理委員會(huì)商業(yè)化運(yùn)作的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，舒可心還沒(méi)有認(rèn)真考慮過(guò)，他說(shuō)了一個(gè)大概，即6000元一平方米的樓，每平方米增加1毛2就是他們費(fèi)用，而律師費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)我們知道是千分之三，即一平米18塊錢(qián)。

“如果九龍花園作為商業(yè)運(yùn)作的起點(diǎn)能夠成功，我們今后可能會(huì)成立一個(gè)公司。”而舒可心在表達(dá)這一希望的同時(shí)，他的工作的進(jìn)展似乎并不順利。來(lái)自政府表態(tài)：成立物業(yè)管理委員會(huì)是物業(yè)公司的事，這意味著文件制訂、程序編制和審定取決于物業(yè)公司的心態(tài)。

北京市房地局物業(yè)管理處處長(zhǎng)鄒勁松在接受《商務(wù)周刊》采訪時(shí)說(shuō)：“這件事可以做。”看來(lái)北京市小區(qū)辦對(duì)此事并無(wú)異議，但舒可心卻明顯感覺(jué)到，到小區(qū)辦申請(qǐng)成立管委會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如民間團(tuán)體去民政部申請(qǐng)社團(tuán)組織那么容易。因?yàn)槭婵尚臎](méi)有權(quán)利負(fù)責(zé)起草這些文件，可以做這件事的是小區(qū)辦指定物業(yè)管理公司。

“物業(yè)管理公司做不好這個(gè)工作，就干脆別干這物業(yè)管理公司。”主管部門(mén)扔下這么一句話。舒可心管委會(huì)商業(yè)運(yùn)作的第一步也就由此亮起了暫停的紅燈。“可在小區(qū)中沒(méi)有任何產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理公司怎么能替業(yè)主決定業(yè)主將來(lái)的前途呢？”這是舒可心的一個(gè)疑問(wèn)。

來(lái)自國(guó)家行政機(jī)關(guān)的消息說(shuō)，他們正在研究所謂商業(yè)化運(yùn)作的相關(guān)文件，但國(guó)土資源部房屋管理局物業(yè)處處長(zhǎng)劉剛也指出：“現(xiàn)在有些管委會(huì)權(quán)力太大，一些決定并不是通過(guò)全體業(yè)主表決做出的，而且要在法律許可的范圍內(nèi)行使權(quán)限，比如他們無(wú)權(quán)查封產(chǎn)權(quán)人的財(cái)產(chǎn)。”

按規(guī)定范本，管委會(huì)是經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生的，而產(chǎn)權(quán)人大會(huì)召開(kāi)需要一半產(chǎn)權(quán)人參加。也就是說(shuō)，像九龍花園這樣的社區(qū)需要有1000戶人都到場(chǎng)才能做出某項(xiàng)決議，難度相當(dāng)大。“這意味著管委會(huì)什么決定也做不了。”舒可心說(shuō)，“我們應(yīng)該考慮尋找一條成立產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)的社區(qū)管理制度。”

可以說(shuō)，在舒可心的組織下，朝陽(yáng)園管委會(huì)是有一定特殊性的，能否在其他小區(qū)復(fù)制仍是個(gè)懸案，但有一點(diǎn)可以肯定的是，過(guò)度頻繁的利益糾紛帶來(lái)的無(wú)理沖撞和傷害，的確需要社會(huì)促生出一個(gè)可以兼顧開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司以及政府權(quán)益的理性組織，來(lái)?yè)崞教嗟臒篮瓦z憾。