處理房地產(chǎn)糾紛有竅門

從普通購房者的角度來說，多了解一些法律知識對保護(hù)自己的合法權(quán)益是非常有益的。當(dāng)然，最好還是能找位專業(yè)律師，由他來代理進(jìn)行從選房到入住后的全程服務(wù)，這樣可以更全面地從法律上保證購房者的利益。

2002年以來，北京的房地產(chǎn)項目一直糾紛不斷。1月份，“鵬潤家園”業(yè)主在家中被小區(qū)保安和一群來歷不明的人毆打；緊接著，“銀楓家園”業(yè)主對物業(yè)停車收費不滿，近百名業(yè)主用汽車堵住社區(qū)大門長達(dá)20多個小時。

以銀楓家園小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)因停車費而起的沖突為例，業(yè)主們說，原來入住時車位租金是350元/月，而現(xiàn)在物業(yè)卻單方面將月租改為450元，這是讓人無法接受的。但物業(yè)方面則表示，這個收費標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商經(jīng)過科學(xué)的成本核算得出的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以接受。另外，收費標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商制定的，物業(yè)公司無權(quán)變動。

這還只是近幾年來眾多房地產(chǎn)糾紛中微不足道的一幕。隨著人民生活水平逐漸提高，居民手里都開始有了點積蓄，怎樣買一套合適的住房就成了擺在老百姓面前一個很現(xiàn)實的問題。特別是近幾年，買房的人越來越多，房地產(chǎn)商為了更多、更快地?fù)屨际袌觯幌б钥浯笮麄鳌⑻摷俪兄Z等手段欺騙消費者，這些行為直接導(dǎo)致了無數(shù)不斷升級的房地產(chǎn)糾紛的出現(xiàn)。

據(jù)全國消費者協(xié)會統(tǒng)計顯示，該協(xié)會受理房屋建材方面的投訴連年上升，2001年為25116件，比上年增長11.32%，其中質(zhì)量問題16221件、計量問題1432件、虛假廣告320件；今年上半年關(guān)于房屋建材的投訴達(dá)到16848件，其中房屋投訴為6727件，比去年同期上升了38.3%。

投訴反映的主要問題，一是房屋質(zhì)量問題；二是廣告夸大、虛假，誤導(dǎo)消費者；三是合同違約，承諾不兌現(xiàn)；四是面積任意“縮水”、“漲水”；五是產(chǎn)權(quán)證難辦理；六是物業(yè)管理問題嚴(yán)重。

有哪些解決方式

由于房地產(chǎn)糾紛一般在雙方交易后，甚至在入住一段時間以后發(fā)生，不少買房者在碰到這種情況時都不知道如何處理。其實，對于這樣的糾紛可以采取以下幾種方式解決：

1、協(xié)商。當(dāng)事人之間的房地產(chǎn)糾紛，可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商解決，雙方應(yīng)本著互諒互讓的精神解決糾紛，這樣既便于當(dāng)事人進(jìn)行更好的溝通，又減少了訴訟的勞累，既省錢又省力，可以說是一個好的解決糾紛的方式。雙方對此簽訂的協(xié)議等書面文件合法有效，理應(yīng)按此履行。這是大多數(shù)人的首選方式。

2、仲裁。如果當(dāng)事人進(jìn)行了協(xié)商之后仍不能解決，那么可以采取仲裁的方式，這不是說協(xié)商解決是仲裁的前提。采取仲裁方式的一個前提，就是雙方必須在簽訂合同或發(fā)生糾紛時訂立仲裁條款或協(xié)議，自愿把他們之間的糾紛提交給仲裁機(jī)構(gòu)裁決。當(dāng)事人對生效的仲裁裁決必須履行，否則另一方當(dāng)事人可以向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

當(dāng)然，向人民法院提起民事訴訟也是解決糾紛的一種方式。不過筆者認(rèn)為，若買房者不是迫于無奈是不會通過訴訟的手段來解決問題的，并且進(jìn)行訴訟的程序和過程都較為復(fù)雜，如果確實通過提起訴訟來解決糾紛，建議向?qū)I(yè)律師具體咨詢。

如何用仲裁方式解決

買賣雙方如果決定用仲裁方式解決彼此間的糾紛，應(yīng)當(dāng)在簽訂購房合同時訂立有關(guān)仲裁的條款，明確仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁地點；或是在發(fā)生糾紛時，訂立仲裁協(xié)議，表明上述內(nèi)容。如果雙方?jīng)]有訂立仲裁條款或協(xié)議，而一方直接向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁后，另一方并未提出異議，并且應(yīng)訴時，也視為雙方同意進(jìn)行仲裁，仲裁機(jī)構(gòu)有權(quán)受理此糾紛。

申請仲裁有哪些條件

1、房地產(chǎn)糾紛案件屬于房地產(chǎn)仲裁管轄的范圍。

2、申請人是與本案有直接利害關(guān)系的當(dāng)事人。

3、有明確的被訴人、具體的申請請求和事實根據(jù)。

4、房地產(chǎn)糾紛既未向法院起訴，也未經(jīng)仲裁機(jī)關(guān)做出仲裁裁決。

5、未超過仲裁時效。房地產(chǎn)糾紛案件的仲裁時效為1年。

6、申請人向仲裁機(jī)關(guān)申請仲裁，應(yīng)當(dāng)遞交申請書，并按照申請人數(shù)提交副本。

其中仲裁申請書應(yīng)當(dāng)注明以下事項：

1、申請人的名稱、住所、法定代表人的姓名和職務(wù)。

2、被申請人的名稱、住所、法定代表人的姓名和職務(wù)。

3、申請的事實和理由。

可以申請仲裁的房地產(chǎn)糾紛

房地產(chǎn)仲裁是指房地產(chǎn)仲裁機(jī)關(guān)根據(jù)公民或法人的申請，依法對其發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、買賣、贈與、交換、租賃以及宅基地院落的使用等方面的爭議或糾紛，做出具有約束力的調(diào)解或仲裁。

仲裁機(jī)構(gòu)受理以下幾類房地產(chǎn)爭議案件：

1、房屋買賣的爭議。其中包括房產(chǎn)買賣合同、價格、優(yōu)先購買權(quán)等。

2、房屋所有權(quán)的爭議。含所有權(quán)歸屬、份額、變更、析產(chǎn)、交換等。

3、房屋使用權(quán)的爭議。包括租賃、租金、強(qiáng)占、返還、占有、交換、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)倒等方面的爭議。

4、他項權(quán)利與相臨關(guān)系。包括通行、典當(dāng)及與相鄰房屋發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)。如：影響房屋的安全、完好通風(fēng)、采光、滴漏水和上下水的正常使用等方面。

5、房屋修繕的爭議。包括房屋修繕的工程項目及安全檢查的鑒定，各項工程費用的承擔(dān)等。

不能申請仲裁的房地產(chǎn)糾紛

1、人民法院已經(jīng)受理或?qū)徖磙k結(jié)的房地產(chǎn)糾紛；

2、涉及離婚、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)、繼承、析產(chǎn)、贈與的房地產(chǎn)糾紛；

3、涉及落實政策問題的房地產(chǎn)行政訴訟；

4、經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證后發(fā)生爭議的房地產(chǎn)糾紛；

5、依法應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)處理的房地產(chǎn)糾紛；

6、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部分房的房屋糾紛；

7、駐軍內(nèi)部的房屋糾紛。

說了這么多，其實最好也是最省事的方法就是簽訂一份好的購房合同，做到未雨綢繆。現(xiàn)在國家有關(guān)部門為了讓老百姓買好房，也在不停地通過廣大媒體傳播各種相關(guān)的法律知識，以求化解購房者與售房者之間的矛盾。從普通購房者的角度來說，多了解這些法律知識對保護(hù)自己的合法權(quán)益是非常有益的。當(dāng)然，最好還是能找位專業(yè)律師，由他來代理進(jìn)行從選房到入住后的全程服務(wù)，這樣可以更全面的從法律上保證購房者的利益。

(作者任鋼單位：北京市海淀區(qū)人民法院。本欄目由北京東元律師事務(wù)所提供智慧支持)