鄧智仁：全中國只有我能擺平

鄧智仁，北京第一個外銷項目——玫瑰園的策劃人，也曾是中國第一商城的總顧問（注：2000年6月雙方中止合作）。他曾無限風光過，也曾敗得很慘。

有人說，鄧智仁是中國房地產(chǎn)業(yè)的“毒藥”。

房地產(chǎn)界公認的重量級人物任志強日前在媒體公開表態(tài)：鄧智仁在媒體上說他早在去年就與蘇談過，那他作為代理商居然知情不報，不向群眾和業(yè)主知會他知道的真相，他早已喪失了中介的立場。做中介最重要的就是信譽。

鄧智仁在7月9日接受本刊獨家采訪時說：全中國只有我能擺平這件事。但是蘇信曾只給我顧問費，而不給我財務(wù)與工程管理的權(quán)力。

幾乎在鄧智仁說此話的同時，北京鑫豐物業(yè)原總經(jīng)理蘇信曾代表該公司與土地方“銅牛集團”舉行了二期土地轉(zhuǎn)讓簽字儀式。中國第一商城的最新合作伙伴 天同在線理財（香港）有限公司由此開進了第一商城的陣地。來自天同在線的負責人呂建光走馬上任……

第一商城失利原因

記者（以下簡稱記）：你曾是中國第一商城的顧問，你分析它失利的原因是什么？

鄧智仁（以下簡稱鄧）：其實，第一商城最困難的時期是在1999年8月，當時，蘇信曾求我?guī)椭?000年，樓賣得很好，已經(jīng)收回了6個多億，完全渡過了難關(guān)。有些發(fā)展商有困難求我?guī)兔r什么條件都答應(yīng)，當樓盤賣好口袋里有了錢，立刻就變臉，毀了約。

做我們這一行真的很無奈。我可以說是這方面的專家，北京的發(fā)展商卻都有自己的做法，不肯聽別人的意見。他們把房地產(chǎn)作為一次性買賣，而不是當作一種負責任的企業(yè)行為來操作，毫無那種企業(yè)家可持續(xù)發(fā)展的眼光。對專家的態(tài)度是短暫的利用而已，對客戶的態(tài)度就是把你的錢裝到自己口袋里而已，什么社會的責任感、職業(yè)的道德感，他們是太缺乏了。我敢說，我不欠他們?nèi)魏蔚摹?/p>

第一商城的樓盤也曾賣得好，但賣得好并不代表成功。一個購房者掏100多萬元來買樓，投到蘇信曾這樣一個不負責任又完全不懂房的老板手中，的確是一件很悲慘的事情。

北京房地產(chǎn)精英別胡亂講話

記：你好像對北京房地產(chǎn)界的老總和一些知名人士的一些言論頗有微詞？

鄧：我對他們有些批評建議：對某事、某現(xiàn)象，在自己不熟悉、不了解的情況下，別胡亂發(fā)表自己的意見和評論。

我只講我熟悉的人和事，講現(xiàn)代城的潘石屹、講中國第一商城，這都是我非常熟悉的；另外一些領(lǐng)域我不熟悉，所以不敢講。

王石在北京玫瑰園失利的時候講：玫瑰園的失敗是因為項目過大、投資錯誤，全國沒有一個別墅群有這樣龐大的規(guī)模。這是玫瑰園失敗的原因嗎？現(xiàn)在的玫瑰園還是那個規(guī)模，而且還有比玫瑰園更大規(guī)模的別墅群都成功了，比如碧水莊園。事實告訴我們，王石所說的根本就不能成立。我認為，一個人對某事的公開評論，應(yīng)該對自己的語言負責。

記：最近，任志強在一家媒體上批評你說，既然“早在去年就與蘇談過，作為代理商知情不報，不向業(yè)主知會他知道的真相，他早已喪失了中介的立場。做中介最重要的就是信譽。”你怎么看？

鄧：首先他根本不了解其中內(nèi)幕。再說，我是受第一商城聘用的，并不是受業(yè)主的聘用；如果我與開發(fā)商不和，在離開前，開個新聞發(fā)布會，告訴業(yè)主第一商城有問題，開發(fā)商有毛病。第一，我沒有這方面的責任和義務(wù)；第二，這樣做也有違職業(yè)道德。

管不住自己的人就挨打

記：第一商城“挖”現(xiàn)代城的銷售人員，是否有違職業(yè)道德的惡性競爭，對國際上的“競業(yè)禁止”怎么看？

鄧：這是我們對外國游戲規(guī)則的一知半解，“競業(yè)禁止”只是對企業(yè)最高經(jīng)理人的限制，并不包括副總以下的員工。在一個國際性競爭的舞臺上，約束的是總裁。比如，可口可樂的總裁離開，在半年的時間里不能去做百事可樂的總裁，但銷售人員就不同了，即使有的公司與員工簽訂過這種禁止的條款，法院也不予承認。

簽訂正式勞動合同法院都認為無效，何況，現(xiàn)代城的潘石屹與員工根本沒有勞動合同。現(xiàn)代城的挖角事件不能說是職業(yè)道德問題，這些銷售人員是我通過幾年時間培養(yǎng)出來的，現(xiàn)代城的銷售隊伍也是我建立起來的，我?guī)ё咚麄兪抢硭斎坏氖虑椤?/p>

記：前幾天我看到了中國第一商城的銷售總監(jiān)徐丹，他們現(xiàn)在很困難。現(xiàn)代城到第一商城的人現(xiàn)在的情況怎么樣了？

鄧：我不太了解，我也不在乎。這是我們這個行業(yè)的特點。

記：你對企業(yè)員工的忠誠度怎么看？

鄧：我們不為感情所動，大家都這樣，我們不把忠誠放在嘴邊。在香港這樣的挖角現(xiàn)象很普遍。我知道的一知名富豪從在香港的一家外國公司挖了包括銷售總監(jiān)在內(nèi)幾百人，比現(xiàn)代城高出十倍，至使這家公司的股票總值一天之內(nèi)，從30億港元狂跌至20億港元，損失巨大。沒有人指責該富豪不道德，也沒聽見這家公司批評他。為什么呢？因為你管不住自己的人，管理落后必定挨打。

打算寫一本雙城記

記：潘石屹說你是對現(xiàn)代城徹底失去信心才離開的，是這樣嗎？

鄧：潘石屹從來不敢和我面對面爭論問題。他不敢！不信你可以試試，給我們安排一下，當面交鋒。我只說一句話就可以證明我對現(xiàn)代城是有信心的，沒有信心我會對現(xiàn)代城投資嗎？這是不可否認的事實。

記：潘對我講了一個“通匯家園”的故事，這是真的嗎？

鄧：根本沒有這回事！我再給你一個證據(jù)，當現(xiàn)代城最困難的時候，我拿了2000萬元投資現(xiàn)代城；當我離開現(xiàn)代城時，形勢已經(jīng)好轉(zhuǎn)，難道我反而喪失信心了嗎？于情于理都說不通！這不公平！

記：現(xiàn)代城既然那么賺錢，那你為什么要離開呢？

鄧：我就根本不喜歡這個人。潘石屹沒辦法和大家交待，你想，他會說因為鄧智仁討厭我所以就走了。他敢這樣承認嗎？還有，香港至祥本來要投資1.5億，后來沒錢了，就撤了出來。

我在現(xiàn)代城、中國第一商城看到許多事，打算寫一本書——雙城記。

全中國只有我能擺平這件事

記：如果蘇信曾聘請你，你能使中國第一商城擺脫目前的困境嗎？

鄧：我有一個特點，從來不打沒有把握的仗。假如第一商城聘我當顧問的話，我一定能夠成功！這件棘手的事是明擺著的，關(guān)系著信達行的聲譽，至關(guān)重要。大家就是想看看我怎么擺平這件事，如果我擺不平，或人家覺得還不夠漂亮的話，以后誰還敢請我呀！可以說，我們開出的每天4萬元的顧問費的確不高，后來蘇信曾也承認。

我們首先派30個人過去，包括財務(wù)、工程、公關(guān)、協(xié)調(diào)、銷售等各方面有豐富經(jīng)驗的專家，他們一個月的工資就是30多萬元。我們要承受平息幾百位業(yè)主憤怒的巨大壓力，這是最關(guān)鍵的問題。緩解業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系最重要。

我與蘇信曾說，我們顧問團主要是從四個方面處理此事：第一，我們把整個矛盾轉(zhuǎn)移到信達行，你可以回香港，沒有人再找你，所有的事情由我們?nèi)珯?quán)代理。第二，我們將銀行擺平，通過談判，打通新的資金來源，這件事一般是做不到的，可是我們能夠做到。第三，工程管理方面必須到位，我要給業(yè)主們一個新的承諾，給他們一個希望。因為誰也不愿意弄得我死你也活不成的地步，那是雙輸；因為雙方都期望著一個減少各自損失的雙贏局面。第四，采取一個主動接觸新聞媒體態(tài)度，承認已經(jīng)發(fā)生的事實，承認錯誤，向外界透露第一商城的真實情況，避免出現(xiàn)謠言和不實之詞，希望能得到媒體的支持與幫助。這些都是明智之舉。

我們站在業(yè)主與開發(fā)商之間，以客觀公正的態(tài)度不偏袒任何一方，不攙雜任何感情色彩，宗旨就是為雙方排憂解難。因為我們是房地產(chǎn)專家，有這個能力解決所有的問題，直到第一商城恢復(fù)正常經(jīng)營狀態(tài)。

全中國只有我們這種公司能夠擺平這件事。但是蘇信曾只給我顧問費，而不給我財務(wù)與工程管理的權(quán)力。我那里跟客戶信誓旦旦地承諾完了，然后，你仍然把工程弄得一個亂七八糟，還是交不了房，那樣，我不是也跟著他“壯烈犧牲”了嗎？我沒有權(quán)力，就沒有把握，你的顧問費我也只好不要了。