新世紀我國住宅產(chǎn)業(yè)化的必由之路

正當跨入新世紀的歷史時期，我國住宅建設在經(jīng)歷了世紀末的大發(fā)展之后，下一步該怎么走？這是當前政府部門、企業(yè)界和老百姓不無關(guān)注的問題。筆者根據(jù)當前國內(nèi)外住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況，就這一問題作一些探討。

一、現(xiàn)階段我國的住宅產(chǎn)業(yè)

到2000年底，我國人均住房面積已超過10平方米，提前兩年實現(xiàn)了“九五”計劃9平方米的目標，達到了小康水平。住宅年平均竣工面積4.59億平方米，大大超過了“九五”計劃2.4億平方米的目標。當前，住宅建設在國民經(jīng)濟中的重要地位已經(jīng)確立，住宅建設已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的增長點。1999年城鎮(zhèn)住宅投資達到5050億元，占GDP6.17%，1999年住宅建設在國民經(jīng)濟增長率7.2%中占有1-1.5%的份額。

房改政策得到了全面貫徹實施，住宅商品化已基本實現(xiàn)，達到了“中央放心、人民安心、有利穩(wěn)定、促進發(fā)展”的預期目標。2000年1-11月個人購房占商品房銷售面積的89.2%，個人總支出1672.5億元，短缺經(jīng)濟基本結(jié)束，住宅品質(zhì)不斷攀升。當前住宅需求已從數(shù)量型轉(zhuǎn)到數(shù)量型與質(zhì)量型并重，人們的居住要求從“住得下”提高到“住得好”，這是一個質(zhì)的飛躍。

回顧我國住宅建設走過的十年，小區(qū)成片開發(fā)模式已被廣泛采用，住宅規(guī)劃設計水平大大提高，設計理念趨向市場化、國際化；住宅產(chǎn)業(yè)化已從概念發(fā)展到實施，產(chǎn)業(yè)化的總體框架已經(jīng)建立，技術(shù)體系正在集成；住宅市場的買點和熱點不斷翻新。

二、新世紀住宅產(chǎn)業(yè)的新起點

在前十年中，我國的住宅開發(fā)是以項目為中心，房地產(chǎn)開發(fā)商只關(guān)注項目的成功與否。現(xiàn)在，開發(fā)商已從簡單的重復、照搬，開始進行深層次的創(chuàng)新。其特點如下：

1、從項目策劃轉(zhuǎn)向品牌策劃--技術(shù)創(chuàng)新

過去我國的住宅小區(qū)建設中“流行色彩”很重，某一種設計手法很快就會風靡全國，造成品位不高、失去地方文化特色，刮起了一陣不小的“歐陸風”。而當前已有相當一批開發(fā)商正從“復制”走向“創(chuàng)新”，尤其是從規(guī)劃設計到施工建造的技術(shù)創(chuàng)新，從而全面提升住宅品質(zhì)。還有一些開發(fā)商已不再追求小區(qū)中“全面開花，面面俱到”，轉(zhuǎn)而走向“一枝獨秀，領(lǐng)導潮流”，如：智能化、綠色生態(tài)、SOHO、TOWNHOUSE等等，以此在市場競爭中搶點占位。開發(fā)商已從營造“名園”到營造“名牌”，以品牌系列增加企業(yè)的競爭能力，這在異地開發(fā)中尤為重要。

2、從項目競爭轉(zhuǎn)向企業(yè)競爭--機制創(chuàng)新

近年來，住宅產(chǎn)業(yè)的相關(guān)企業(yè)發(fā)生了值得注目的變化，企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整正在進行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有的在突出房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的前提下，向上下游延伸組建涵蓋建材生產(chǎn)、建筑施工、物業(yè)管理等業(yè)務的企業(yè)集團；有的企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展，形成了持有專門技術(shù)的專業(yè)化企業(yè)，如：智能化集成、工業(yè)化住宅生產(chǎn)企業(yè)等。

當前，企業(yè)重組也正在進行，制造業(yè)、信息業(yè)、金融業(yè)、流通業(yè)參加重組房地產(chǎn)業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)上市，將更加快企業(yè)重組的進程。

住宅產(chǎn)業(yè)企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整或重組都是為了一個目的，就是通過機制創(chuàng)新增強企業(yè)的競爭力。隨著我國加入WTO及信息時代的到來，住宅產(chǎn)業(yè)在面臨競爭的同時也重視合作，企業(yè)為了尋求更大的發(fā)展空間，在信息時代、網(wǎng)絡經(jīng)濟的背景下，出現(xiàn)了各種形式的企業(yè)聯(lián)盟，如：中國住宅產(chǎn)業(yè)集團聯(lián)盟、中城房網(wǎng)等，這對住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無疑會起到促進作用。

3、知識經(jīng)濟特點日漸突出

在世界經(jīng)濟走向全球化和知識化的大背景之下，進入21世紀的中國住宅產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出某些知識經(jīng)濟的特點。

三、當前住宅產(chǎn)業(yè)企業(yè)的發(fā)展趨勢

企業(yè)是產(chǎn)業(yè)的基本要素，只有企業(yè)實現(xiàn)了現(xiàn)代化才能實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化。當前住宅產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)正在發(fā)生引人注目的變化：

1、開發(fā)企業(yè)走向大型化、集團化

當前，房地產(chǎn)界的名家就企業(yè)的走向問題有諸多討論，引起業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注。國內(nèi)的開發(fā)企業(yè)具有強烈的中國特色，那就是開發(fā)商既要負責地產(chǎn)開發(fā)，又要負責房產(chǎn)開發(fā)，這種全程型的開發(fā)商到底還能堅持多久？應當說，現(xiàn)階段我國住宅建設的持續(xù)發(fā)展，小區(qū)的成片開發(fā)需要全程型的開發(fā)商，尤其是在大城市持續(xù)多年的成片開發(fā)之后，西部大開發(fā)推動了房地產(chǎn)的異地開發(fā)，城鎮(zhèn)化又給開發(fā)商提供了廣闊的前景。資產(chǎn)重組、資本經(jīng)營造就了全程型開發(fā)商，在相當長的時期內(nèi)，有實力的大型、全程型的開發(fā)商仍會占主導地位。

2、生產(chǎn)制造商從生產(chǎn)住宅部品轉(zhuǎn)向生產(chǎn)住宅

在巨大的住宅市場召喚下，住宅部品生產(chǎn)企業(yè)在原有基礎(chǔ)上進行創(chuàng)新，加速技術(shù)和產(chǎn)品集成，適應住宅市場，需要形成新的競爭力。同時，與國際上先進技術(shù)接軌，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。生產(chǎn)制造商中，有的生產(chǎn)住宅中的集成件，如：整體式廚房、衛(wèi)生間，有的生產(chǎn)住宅中的結(jié)構(gòu)預制件，更有超前的企業(yè)進而生產(chǎn)工廠化住宅，在市場上搶點占位。諸如：長沙遠大、北新建材、青島海爾、上海匯麗等。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型

房產(chǎn)商和地產(chǎn)商是否最終要分開？目前尚難以定論，但是已經(jīng)出現(xiàn)了只做其一的企業(yè)，目的是形成獨自的優(yōu)勢，回避全程型開發(fā)商的風險。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)過程中專業(yè)集成商的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開發(fā)走向分塊集成。例如：住宅小區(qū)智能化集成商、整體式衛(wèi)生間、廚房的生產(chǎn)商、住宅小區(qū)直接飲用水廠、一次性裝修總承包商、等等。如果提供工廠化住宅的制造商大量出現(xiàn)，將使住宅開發(fā)產(chǎn)生革命性的變化。

四、工業(yè)化住宅獨具優(yōu)勢

生產(chǎn)工業(yè)化住宅需要具備一些條件：完成住宅技術(shù)體系集成和住宅部品體系集成，這是基礎(chǔ)；采用新技術(shù)、新材料進行技術(shù)和產(chǎn)品集成，這是方向；制定標準化、摸數(shù)化的規(guī)范，這是前提。

工業(yè)化住宅之所以受到重視，是它具備明顯的優(yōu)勢。首先是建設周期縮短：建房速度可比傳統(tǒng)磚混、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)提高4-10倍，可從15個月縮短到3個月，甚至小于1個月；其次是預制構(gòu)件，現(xiàn)場安裝，預制成品、半成品量達95%以上；第三是現(xiàn)場文明施工程度高，大部分為干作業(yè)，施工機具簡單，人數(shù)少。這樣就使得勞動生產(chǎn)率大大提高，我國目前人均年竣工面積在20M2到30M2左右，而美國大致在100M2左右，最高達到100M2/人.日。質(zhì)量、效率是企業(yè)的生命，提高效益永遠是企業(yè)的核心，工業(yè)化住宅可以通過提高質(zhì)量、效率來提高效益，自然就具有強大的生命力。

當前我國工業(yè)化住宅的動向可概括為以下方面：

*輕型結(jié)構(gòu)體系--以鋼結(jié)構(gòu)為主體，也有鋼木、鋼木與混凝土組成的混合結(jié)構(gòu)。

*低層獨立式住宅--目前由國外引進為主，但也已經(jīng)開始國內(nèi)生產(chǎn)。

*整體化的廚房、衛(wèi)生間。

*一次性裝修--住宅的裝飾、裝修是一個巨大的市場，幾乎是建安造價的50%左右，市場的需求必然呼喚著裝修產(chǎn)業(yè)的崛起。住宅產(chǎn)業(yè)化要求全過程的工業(yè)化，因而就不可能放任裝修工作長期由“馬路游擊隊”掌管。隨著住宅市場中開發(fā)商和購房者逐步走向成熟，市場最終會認可成品房，開發(fā)商也將能提供滿足各種需求的成品房，這是經(jīng)濟和社會發(fā)展的必然趨勢。

住宅開發(fā)從項目走向企業(yè)，從工地走向工廠，這是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必然趨勢，隨著我國國民經(jīng)濟工業(yè)化進程的加快，工業(yè)化住宅正在大踏步地向我們走來，它不僅對住宅建設會產(chǎn)生深遠的影響，而且必將在住宅市場上占有巨大的份額。

（作者單位：建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心）