房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析與防范

唐何晶

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)因資金需求大、投資周期長(zhǎng)、且受?chē)?guó)家政策影響，使其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更高。本文基于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論，以保利地產(chǎn)為例，采用單變量預(yù)警模型及多變量預(yù)警模型分析其潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

關(guān)鍵詞：保利地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)警模型

一、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義

狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指：企業(yè)因融資方式不當(dāng)造成償債能力減弱或喪失從而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中存在的不確定因素導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際與預(yù)期收益不一致。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法徹底消除，但可通過(guò)有效識(shí)別與分析，并采取合理措施降低風(fēng)險(xiǎn)。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)模型分析法

以企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)，構(gòu)建相關(guān)分析方法，進(jìn)而識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)即為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)模型分析法的原理。單變量模型分析是指通過(guò)計(jì)算分析相關(guān)財(cái)務(wù)比率的變化趨勢(shì)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判。學(xué)者Beaver建立了預(yù)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的單變量風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。該模型的分析指標(biāo)有：資產(chǎn)收益率、債務(wù)保障率、資產(chǎn)負(fù)債率及速動(dòng)比率。學(xué)者Altman提出多變量財(cái)務(wù)預(yù)警Z模型。該模型依據(jù)不同變量對(duì)風(fēng)險(xiǎn)敏感程度的高低，賦予不同權(quán)重從而計(jì)算得出Z值，再與臨界值比較進(jìn)而判斷財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。

三、保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

（1）單變量模型分析

表3.1顯示保利地產(chǎn)的債務(wù)保障率較低，2014-2017年甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)，表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量為負(fù)，可能出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率也保持較高水平，負(fù)債經(jīng)營(yíng)雖能為企業(yè)帶來(lái)一定杠桿收益，但過(guò)度負(fù)債會(huì)使企業(yè)面臨較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)收益率呈下降趨勢(shì)，與2014年相比，2017年資產(chǎn)收益率減少了0.51%，企業(yè)整體盈利能力有所下降。2014年以來(lái)企業(yè)速動(dòng)比率雖有所提高，但其短期償債能力仍然較低。

（2）多變量模型分析

Z模型四個(gè)變量分別記為X1（X1=營(yíng)運(yùn)資本/資產(chǎn)總額）、X2（X2=留存收益/資產(chǎn)總額）、X3（X3=息稅前利潤(rùn)/資產(chǎn)總額）、X4（X4=股東權(quán)益/資產(chǎn)總額）。本文應(yīng)用的Z模型分析公式：Z=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。若Z值高于2.9，說(shuō)明企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平處于安全狀態(tài)；若Z值低于1.23，說(shuō)明企業(yè)破產(chǎn)概率較高，若Z值在[1.23，2.9]的范圍內(nèi)，表明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定。

從Z模型分析結(jié)果來(lái)看，2014-2017年，保利地產(chǎn)的Z值均大于2.9，其預(yù)警結(jié)果顯示為安全狀態(tài)，表明企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)均可控。2014-2017年，Z值下降了0.406。若繼續(xù)下降，保利地產(chǎn)的Z值將逐漸接近或小于2.9會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定，增加發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的概率，因此企業(yè)管理者需及時(shí)采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)。

四、保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范建議

（1）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，控制負(fù)債水平

企業(yè)管理者需關(guān)注企業(yè)內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，合理搭配債務(wù)期限，以減輕資金壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)自身情況企業(yè)可適當(dāng)采用內(nèi)部供應(yīng)鏈、內(nèi)部員工跟投等融資方式。優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，減少利息負(fù)擔(dān)；避免因利息支出過(guò)多而影響企業(yè)績(jī)效。

（2）加強(qiáng)現(xiàn)金流管理

消費(fèi)者采用分期付款的方式購(gòu)買(mǎi)商品房會(huì)影響資金回籠速度。因此建議企業(yè)加強(qiáng)對(duì)日常現(xiàn)金流的控制，合理安排費(fèi)用、成本和利息支出。在加大促銷(xiāo)力度保證回款的同時(shí)，適度從緊控制賒銷(xiāo)比例。

（3）開(kāi)拓多元化投資方式

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資活動(dòng)時(shí)，可采用多元化戰(zhàn)略，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)不同的項(xiàng)目采取組合投資的方式，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，增加企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

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