房地產項目開發管理優化策略研究

一、房地產企業資金管理特點

貨幣基金具有很強的流動性，它有三種表現方式，即庫存現金、賬戶余額和銀行儲蓄。大部分的房地產企業都是通過現金支付來完成收入和支出的。不同的發展階段，不同的物業公司對營運資本的需要狀況也有很大的不同。在開發前期，公司以投資購買土地使用權，設計開發方案為主。在初期，公司的資本運作以公司的自有資本為主。如果想要實現真正的發展，必須向銀行申請貸款，也可以通過各種渠道進行投資。施工結算階段，主要是將資金投入到預售證、銷售等環節，從而逐步收回資本。房地產企業資金管理具有以下特點：

1.資金需求量高 房地產屬于資金密集型企業，在拿地、規劃設計、建筑安裝等各個方面都要投入大量的資金，在銷售、人員、管理等方面也要進行大量的投入，這就造成了房地產企業對資金的需求一直居高不下。

2.回收周期較長 房地產企業從項目開發到銷售完成的全流程一般為2～5年，漫長的資金回籠周期使得這段時間非常易受我國宏觀政策調整、企業經營狀況等因素的制約。

3.投資風險較高 與一般的商品相比，不動產的資金占用量及變現難度大，受國家宏觀調控政策對市場的影響，銷售進度存在較大不確定性，因此存在著很高的資金流動風險，再加上銀行對房地產企業貸款的要求逐步增加提高，使得企業的融資門檻越來越高、融資渠道越來越窄，資金周轉愈發緊張，許多不確定的風險因素也越來越多，這極大地增加了資金管理和投資的風險。

4.成本控制復雜 房地產開發成本控制具有較強的專業性、復雜性，涉及諸多階段環節，如拿地、施工、銷售、清算、物業等。在拿地方面，涉及取得土地使用權與前期準備工作。取得土地使用權需要通過競拍、合作開發等渠道，首先進行充分調研，全面了解政策內容、價格水平、供需結構等，其次制定合理策略，保證在風險承受范圍內，確保拿地成本最佳化，同時避免發生盲目競價。在前期調研的基礎上，對項目進行價值評估、可行性分析，為拿地過程中及后續開發決策提供可靠依據，保證各項效益的平衡共贏。如在設計階段，要積極邀請多家設計單位實施方案競賽，確保方案合理、可行，滿足成本效益最佳化訴求，并做好設計變更管理、簽證管理工作，避免出現成本超預算。設計審核時則要加強圖紙審核、細化，避免因圖紙不合理帶來額外的成本。在建設施工階段，需要制訂科學合理的施工計劃、預算方案，明確不同施工階段具體的任務詳情、成本目標；嚴格把控建筑材料、設備采購租賃等環節，避免因價格、質量原因帶來額外成本；合理配置施工隊伍，優化工序，提高施工效率，加快施工進度，整體降低成本；加強施工現場監管，避免出現資源浪費、返工誤工等問題。在房產銷售（預收）階段，全面考慮市場需求、行業動態、政策內容、競爭情況等因素，合理制定銷售策略，優化銷售階段成本結構；精準、嚴格把控銷售費用，如人力費用、廣告費用等；加強應收賬款管理，避免因壞賬、呆賬、死賬等帶來成本增加。在項目清算階段，做好項目成本的深入分析、系統總結，明確項目成本控制中存在的問題；依據項目盈利情況科學開展稅務籌劃工作，有效降低稅負成本；規范項目清算流程，保證項目盈利及時回流，切實規避資金風險。在自持物業階段，控制運營成本。運營成本主要涉及租金收入、管理費用、維保費用等，可通過合理設計租金方案、優化管理流程等降低整體運營成本。強化資產管理。要對物業資產進行有效管理以實現增值保值，如合理制定配置方案、優化投資方式、規范管理流程等實現增值。制定租賃策略。在全面考慮市場需求、政策內容等關聯因素的基礎上，合理設定層次化租金，并適當提供優惠，進而降低空置率，提高租賃收入。加強品牌建設和市場推廣。通過物業管理的品牌建設與市場推廣，能夠有效吸引更多的優質租戶租賃，繼而提高租金收入。此外，可以通過參與房地產展覽、推介會等，提高品牌影響力。同時，加強綠色建筑材料應用，提高環保效益，持續降低運營成本。

二、現階段房地產企業資金管理中常見問題

1.資金管理效果不佳 目前，我國部分中小房地產企業融資困難，負債率居高不下。在投資過程中，通常容易出現盲目和不理性的行為，再加上國家調控政策等方面的影響，從而導致資金回籠周期延長、資金占用過多、資金風險控制不到位，甚至出現資金鏈斷裂的情況。為此，必須強化資本的管理，提升資本的利用率，防止資本出現問題，從而影響公司的經營與長遠發展。

2.資金預算管理制度有待完善 部分房地產企業對企業資本狀況沒有進行科學的預算，對資本的經營職責不明，對資本的運用缺少有效的監管，致使企業資本的管理問題頻繁發生。為此，要建立健全的基金預算管理體系，制定基金的使用規劃與預算，并實行責任制，強化對基金的監管與管理，保證基金的有效利用與安全。

3.融資渠道狹窄 健全的經營機制是企業生存和發展的根本。目前，許多房地產公司在籌資方面存在困難，主要是通過上市和募集債券來籌資，大多數都是通過銀行借款來籌資。然而，在目前我國的宏觀控制政策下，對房產公司的信貸要求逐步提升，使得房產公司的融資變得更加困難。為保證公司的健康經營與發展，必須積極拓展其籌資途徑。

三、完善房地產企業資金管理的對策措施

1.重視預算管理工作，健全完善資金管理制度 要使資金得到有效使用，企業的財務人員必須從現實中強化對資金的管理，運用預算來規范企業的發展目標、經濟行為過程。在房地產發展的進程中，要恰當地進行經營活動，以確保最大限度地符合發展目標，并能有效地執行各個層次的目標、策略、政策和計劃。在此基礎上，還必須建立健全的財政預算管理體系，從預算編制、審批、執行到監督各個方面，清晰劃分各個部門的責任與權力，從而保證預算的嚴格與高效執行。

在制定預算時，要站在全局的高度，充分考慮公司的發展方向以及實際情況。在制訂項目投資計劃后，需要嚴格審核流程，以保證其科學性與可行性。在預算實施過程中，要強化對預算實施過程的監控與管理，及時分析與處理實施過程中出現的問題，保證預算順利完成。在預算評估中，企業要對各個單位及個人的預算績效進行評估，并制定相應的獎勵制度，以鼓勵職工主動地投入預算實施中。通過有效控制資金，能夠提高資金的利用率，減少風險，降低成本費用，同時增強企業經營與執行能力，加強企業間的交流與協作。

2.資金使用期 通過加強預算考核，可以更好地提高房地產企業的資金利用效率，因此，企業必須對預算考核給予足夠的關注，內審人員要根據預算考核的要求，按時完成自己的工作。在制定和健全預算計劃時，要將房地產企業的資金使用量和資金的用途都考慮進去，將每一筆資金的運用都要在預算報告中進行詳盡的記載，發現與目標條件不符的地方，要及時發現并加以處理。例如，要對由于市場原因引起的房地產公司資本的變動進行實時的記載，最大限度地減少企業的資本風險，確保在預算管理工作的幫助下，可以最大限度地減少房地產企業的資本利用。同時也能通過對成本進行最優的控制來提高物業公司的內部資本利用效率。房地產公司可以通過制定一個動態的成本管理計劃來完全適應這種需要，通過全面的費用控制來提高公司的資本利用效率，從而給公司帶來更大的價值，從而促進公司的可持續發展。

3.構建企業多元化融資渠道 目前，我國的房地產企業的財務狀況亟待改善。許多房地產公司傾向選擇銀行貸款、民間貸款等方式，伴隨公司的發展，它也逐步推動了金融通道的多樣化，但也有資金短缺的問題，因此，應該將主要精力放在擴大融資途徑上。

第一，要建立起企業的優良信用，加強和金融機構之間的金融聯系得到了進一步的改進與完善。第二，運用債務籌資戰略，以降低其相對費用。第三，采取股份籌資策略，強化與其他部委的協作，以股份轉移的形式來增加對投資人的吸引力。第四，在使用保留利潤進行再投資的時候，公司的相關資料無法對外透露，從而節省了資金的費用。第五，通過出售資產進行財務籌資，出售一些有價值的財產來實現籌資。

4.加快企業的銷售進度及回款速度 房產銷售是一種迅速收回現金的重要手段，通過創新銷售理念，加快銷售進程，采取差異化的銷售戰略和優惠政策，加快銷售的速度，從而加快回款的速度。在簽訂購買協議時要把合約中的條款寫清楚，并要做好推銷過程的嚴密控制。如果是逾期未還的客戶，則以還款指示為目標，有專人負責收取房款，盡可能地減少資金周轉時間。

文章通過對房地產項目開發管理的深入研究，提出了相應的優化策略。這些策略的實施將有助于提高開發效率、降低成本、提升產品質量，增強房地產行業的競爭力和可持續發展能力。未來，將繼續關注房地產行業的發展動態，進一步研究新的管理理論和方法，為房地產項目的開發管理提供優質策略。同時，也希望這些優化策略可以為相關的研究和實踐提供參考和借鑒。

（作者單位：周口天明城鄉建設投資有限公司）