現(xiàn)金流視角下的房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理措施

現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，現(xiàn)金流充裕程度可以真實(shí)反映出企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)健康情況，關(guān)乎企業(yè)各項(xiàng)工作開(kāi)展。但從以往房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作看，更加傾向于收入、成本等單一指標(biāo)，并未認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流重要性，伴隨現(xiàn)代社會(huì)不斷發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)格局日益變化，只有保證現(xiàn)金流充裕，才能避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈緊張、斷裂等情況。此背景下，有必要立足現(xiàn)金流視角，深入探究房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要性，并提出具體的實(shí)踐措施，確保企業(yè)可以科學(xué)合理規(guī)劃資金使用，做好資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，促使現(xiàn)有資金得到最大化利用，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并逐步提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

一、現(xiàn)金流與全面預(yù)算管理關(guān)聯(lián)性分析

首先，現(xiàn)金流是企業(yè)全面預(yù)算管理的關(guān)鍵要素。企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理過(guò)程中，需要涵蓋所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這一過(guò)程中，離不開(kāi)現(xiàn)金流，因此，現(xiàn)金流可以真實(shí)反映企業(yè)的資金流入、流出狀況。其次，全面預(yù)算編制涵蓋現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與規(guī)劃。企業(yè)科學(xué)預(yù)測(cè)自身現(xiàn)金流，可以更好地為企業(yè)預(yù)算制定提供參考，從而實(shí)現(xiàn)各類(lèi)資源科學(xué)合理配置，有效避免企業(yè)有限資金被占用、閑置，防止資金浪費(fèi)。最后，加強(qiáng)全面預(yù)算管理。企業(yè)通過(guò)合理預(yù)算規(guī)劃，對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)成本進(jìn)行合理管控，進(jìn)而減少不必要的現(xiàn)金流出，這樣不僅可以提升投資、融資科學(xué)合理性，同時(shí)也更好實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金的保障，防止發(fā)生資金鏈斷裂而影響企業(yè)自身發(fā)展。例如，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行全面預(yù)算管理，能有效管控建設(shè)過(guò)程中現(xiàn)金流，確保工程進(jìn)度正常進(jìn)行，保證資金可以按時(shí)回籠，促使企業(yè)現(xiàn)金流健康穩(wěn)定發(fā)展。

二、現(xiàn)金流視域下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理的重要性

1.提高企業(yè)資金使用效率 現(xiàn)金流對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是其生存和發(fā)展的“血液”，只有健康穩(wěn)定的現(xiàn)金流循環(huán)，才能保證企業(yè)持續(xù)發(fā)展。立足現(xiàn)金流視角，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理，可以綜合考量市場(chǎng)環(huán)境變化，思考企業(yè)如何經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量、對(duì)外融資、投資需求量等，并針對(duì)性地規(guī)劃各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中資金使用情況，有效提高資金使用效率。與此同時(shí)，也可以結(jié)合企業(yè)各部門(mén)現(xiàn)金情況，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，確保資金流向可以助力企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，確保資金用途、用量得到全面統(tǒng)籌安排，為企業(yè)健康穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)提供充足的資金支持。

2.提高潛在風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)及時(shí)性 房地產(chǎn)企業(yè)各類(lèi)業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中也經(jīng)常面臨各種各樣的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其中支付風(fēng)險(xiǎn)較為明顯，對(duì)此，企業(yè)可以通過(guò)全面預(yù)算，對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，并根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)環(huán)境變化等，進(jìn)一步細(xì)化企業(yè)每天、每周、季度、年度的資金使用情況，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式調(diào)整，從而更好監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)、投資環(huán)節(jié)的資金變動(dòng)，合理預(yù)測(cè)、揭示一段時(shí)間的經(jīng)營(yíng)狀況，使得潛在的問(wèn)題被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，從而保證現(xiàn)金流穩(wěn)定性，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范資金風(fēng)險(xiǎn)意義重大。

3.科學(xué)優(yōu)化并配置企業(yè)資源 以現(xiàn)金流為核心對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各類(lèi)資源進(jìn)行分配，可以確保資源價(jià)值最大化。企業(yè)可以結(jié)合現(xiàn)金結(jié)余盈虧情況，針對(duì)投資、融資進(jìn)行決策，以此規(guī)避資金閑置或者不必要融資的行為，使得企業(yè)收益得到提升。而且通過(guò)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金進(jìn)行合理預(yù)算，可以幫助企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者科學(xué)判斷償付能力，并在預(yù)測(cè)安排下解決短期拆借問(wèn)題，幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，而對(duì)于外部的籌資，參考房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算情況，可以將折舊攤銷(xiāo)作為非付現(xiàn)成本，進(jìn)而減少融資額和成本。例如，當(dāng)企業(yè)現(xiàn)金結(jié)余充足時(shí)，可選擇投資新項(xiàng)目，但如果資金短缺，則可以進(jìn)行融資；如果預(yù)測(cè)企業(yè)短期資金可能緊張，必須預(yù)先制定拆借救急措施，避免對(duì)企業(yè)造成不良影響。

4.輔助業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)與考核 許多房地產(chǎn)企業(yè)存在重利潤(rùn)考核，輕現(xiàn)金流的情況，但事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)繁雜、多樣，各分部現(xiàn)金流供需不同，有必要隨時(shí)觀察監(jiān)測(cè)現(xiàn)金流活動(dòng)情況。通過(guò)全面預(yù)算管理，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)金流的全程跟進(jìn)，動(dòng)態(tài)化反映出企業(yè)業(yè)務(wù)狀況和發(fā)展?jié)摿Γ送?，企業(yè)也可以將現(xiàn)金流納入考核，將其作為結(jié)果導(dǎo)向，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供參考。例如，預(yù)先判斷較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況對(duì)自身的利弊，并做好相應(yīng)的優(yōu)化決策，提升業(yè)績(jī)考核的準(zhǔn)確性和有效性。

三、現(xiàn)金流背景下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理的對(duì)策

1.增強(qiáng)現(xiàn)金流全面預(yù)算管理意識(shí) 第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要提高對(duì)現(xiàn)金流的管理認(rèn)知，正確認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流對(duì)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的重要性，而后結(jié)合企業(yè)總體戰(zhàn)略、中長(zhǎng)期規(guī)劃、具體實(shí)施計(jì)劃等，對(duì)現(xiàn)金使用進(jìn)行預(yù)算、規(guī)劃，并交由財(cái)務(wù)總監(jiān)進(jìn)行具體調(diào)度。為保證現(xiàn)金流有效運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)管理者需要明確要求各部門(mén)積極配合，并制訂詳細(xì)、清晰的現(xiàn)金流實(shí)施計(jì)劃，一旦發(fā)生異常變動(dòng)，可以預(yù)先預(yù)判出可能發(fā)生的資金風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)不能僅僅依靠財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)管理現(xiàn)金流，而要讓所有員工都積極投入到現(xiàn)金流管理的工作中。例如，銷(xiāo)售部門(mén)的員工在制定銷(xiāo)售策略時(shí)，要考慮到對(duì)現(xiàn)金流的影響；采購(gòu)部門(mén)在進(jìn)行采購(gòu)時(shí)，也要關(guān)注資金的流出情況。現(xiàn)金流不是一成不變的，會(huì)受到市場(chǎng)環(huán)境、政策法規(guī)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況等多種因素的影響。所以員工不能以靜態(tài)的觀點(diǎn)去看待，而要隨時(shí)根據(jù)變化調(diào)整策略。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取多樣化手段，開(kāi)展知識(shí)培訓(xùn)、組織專(zhuān)題講座、發(fā)布內(nèi)網(wǎng)公告等，逐步提升各崗位人員對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的認(rèn)知，增強(qiáng)把控能力，并借助相關(guān)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，調(diào)動(dòng)人員主動(dòng)參與現(xiàn)金流管理。

2.實(shí)施全面的精細(xì)化現(xiàn)金流管理 首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)預(yù)測(cè)現(xiàn)金流，并借助歷史數(shù)據(jù)，按照二八原則，對(duì)比分析出預(yù)算與實(shí)際的差異。在此基礎(chǔ)上，明確要求工作人員按照合同、訂單約定時(shí)間，進(jìn)一步劃分客戶(hù)，標(biāo)記出可以準(zhǔn)時(shí)付款的客戶(hù)、利用匯票等其他方式有意拖延欠款的客戶(hù)，以此提高企業(yè)現(xiàn)金回流預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性，合理管控現(xiàn)金流。如果房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展一些跨期大型項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在全面預(yù)算管理過(guò)程中深入了解地方及行業(yè)政策變化，合理預(yù)算現(xiàn)金流，全面把控企業(yè)現(xiàn)金流，避免出現(xiàn)資金危機(jī)等情況。

其次，企業(yè)在全面預(yù)算管理中，應(yīng)當(dāng)調(diào)動(dòng)各部門(mén)積極性，為現(xiàn)金流預(yù)測(cè)提供科學(xué)參考數(shù)據(jù)。這就需要各部門(mén)依照程序修正數(shù)據(jù)源，增強(qiáng)數(shù)據(jù)精度。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)部門(mén)，有必要構(gòu)建一套符合自身需求的預(yù)測(cè)邏輯模型，利用該模型，及時(shí)獲取預(yù)警機(jī)制，從而更好地管控資金預(yù)算，此外，讓業(yè)務(wù)部門(mén)學(xué)會(huì)利用歷史數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)算與實(shí)際進(jìn)行對(duì)比分析，并以此為參考實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)整，合理把控。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)利用合適的辦法復(fù)核業(yè)務(wù)部門(mén)提交的數(shù)據(jù)信息，進(jìn)一步把控現(xiàn)金預(yù)算結(jié)果。在此過(guò)程中，需要結(jié)合現(xiàn)金結(jié)存收益與否，為企業(yè)投資、籌資決策提供參考，同時(shí)也對(duì)支付進(jìn)度進(jìn)行合理控制。除此之外，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)還要不斷更新客戶(hù)、合同、訂單，為企業(yè)業(yè)務(wù)部門(mén)相關(guān)工作提供科學(xué)參考，并輔助其進(jìn)行精細(xì)化預(yù)測(cè)。

3.采用“上下結(jié)合”的預(yù)算編制方式 全面預(yù)算管理中的預(yù)算編制方式一般分為兩種，即自下而上、自上而下。自下而上是各部門(mén)從零基預(yù)算出發(fā)進(jìn)行獨(dú)立編制，這種方式可以更好促進(jìn)各部門(mén)交流，合理分配各類(lèi)資源，使得預(yù)算管理目標(biāo)能夠契合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，而自上而下主要是管理層先明確總戰(zhàn)略目標(biāo)，而后將其進(jìn)行合理分解，并交由各個(gè)項(xiàng)目組對(duì)分解后的目標(biāo)制定相應(yīng)的預(yù)算目標(biāo)，編制預(yù)算實(shí)施計(jì)劃。

而現(xiàn)金流背景下的全面預(yù)算管理編制，需結(jié)合具體業(yè)務(wù)、部門(mén)、中心情況，采用適宜的編制方法。定期預(yù)算法和增量預(yù)算法可以適用于內(nèi)外部環(huán)境穩(wěn)定，業(yè)務(wù)無(wú)明顯變化時(shí)，采用此種預(yù)算方式可以更好分析、評(píng)價(jià)實(shí)際執(zhí)行結(jié)果。相反，若是遇到較大環(huán)境波動(dòng)且業(yè)務(wù)量忽高忽低，企業(yè)應(yīng)當(dāng)用動(dòng)態(tài)視角觀察現(xiàn)金情況，并運(yùn)用滾動(dòng)預(yù)算法、零基預(yù)算法，例如以月為單位，定期更新下一季度資金收支計(jì)劃，為有關(guān)部門(mén)和人員提供科學(xué)參考。除此之外，針對(duì)一些跨年度較長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，建議企業(yè)編制項(xiàng)目預(yù)算整體預(yù)測(cè)，借此全面把控項(xiàng)目預(yù)算情況。

4.實(shí)時(shí)監(jiān)控預(yù)算執(zhí)行 在全面預(yù)算管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的管控。不僅要落實(shí)分析、調(diào)整和監(jiān)督機(jī)制，避免重編輕執(zhí)，還要把預(yù)算方案分解到各子公司和部門(mén)，納入績(jī)效考核。同時(shí)，要細(xì)致對(duì)比實(shí)際與預(yù)算等數(shù)據(jù)找偏差成因及策略。

例如對(duì)比發(fā)現(xiàn)費(fèi)用超支，就分析是市場(chǎng)變化還是管理不善，從而調(diào)整策略，確保實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)，而立足現(xiàn)金流視角下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)深入各部門(mén)了解其收支情況，并在每周、每月、季度進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)控，如果發(fā)現(xiàn)和預(yù)算存在較大偏差，應(yīng)當(dāng)及時(shí)修正、調(diào)整，最大限度上降低資金風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，此外，還要時(shí)刻提醒工作人員，隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境變化、業(yè)務(wù)進(jìn)度，并隨時(shí)反饋給財(cái)務(wù)部門(mén)，用于判斷現(xiàn)金流情況，及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

在日漸復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展提出諸多挑戰(zhàn)，而資金是否可以高效運(yùn)作，直接關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)是否可以持續(xù)發(fā)展。立足現(xiàn)金流視角下，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)全面預(yù)算管理，明確企業(yè)當(dāng)前所處發(fā)展階段，科學(xué)判斷出自身適不適合構(gòu)建以現(xiàn)金流為核心的全面預(yù)算管理模式。而后綜合考量多種因素，并建立健全資金預(yù)測(cè)模型，確保資金預(yù)算、資金監(jiān)測(cè)有效實(shí)施，有效避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金流斷裂情況。基于現(xiàn)金流的全面預(yù)算管理可以讓企業(yè)明確哪些項(xiàng)目或業(yè)務(wù)能帶來(lái)更穩(wěn)定、更高效的現(xiàn)金流，從而將資金優(yōu)先分配到這些領(lǐng)域?？傊?，從現(xiàn)金流視角出發(fā)進(jìn)行全面預(yù)算管理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。

[作者單位：山鋼產(chǎn)城融合發(fā)展（山東）有限公司]