推動老舊小區(qū)合并的楊浦樣本

在城市更新中，老舊小區(qū)改造是繞不開的話題。

據(jù)統(tǒng)計，2025年全國需改造的老舊小區(qū)近30萬個。這些小區(qū)不僅年齡老，而且面積小，普遍面臨區(qū)域面積狹小、物業(yè)管理不善、空間規(guī)劃不合理以及停車位嚴重不足等痼疾。

為了改善這些“老破小”的居住環(huán)境，我國自2020年起全面啟動了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造工作。在改造過程中，除了傳統(tǒng)的拆遷重建方式外，小區(qū)合并也逐漸成為一種新的探索方向。

作為我國最早開埠的國際化都市，上海在城市化進程中，留存了大量建成年代久遠的老舊小區(qū)。上海老舊小區(qū)合并工作也走在全國前列，其經(jīng)驗值得借鑒。

微老小區(qū)的破局思路

在老舊小區(qū)中，最難管理，又占比很高的一類，被稱為“微老小區(qū)”，特指那些規(guī)模小、房齡老的小區(qū)。當“老”和“小”同時出現(xiàn)，社區(qū)治理問題就會被加倍放大。

以上海市虹口區(qū)為例，轄區(qū)住宅小區(qū)共709個，小區(qū)面積低于3萬平方米的就有443個，占到了總量的62.3%，小區(qū)面積在1萬平方米以下的占比超過30%。

那些微老小區(qū)的管理之痛，比人們想象中的更艱難：戶型多，居住密度大，無物業(yè)管理或超低物業(yè)費下形同虛設的無效管理；管網(wǎng)設施陳舊，違建多，房屋安全隱患大；小區(qū)之間交通管理各自為政，交界處亂停現(xiàn)象突出，實際停放數(shù)量遠大于劃線車位，交通不暢，生命通道被堵住。在沒有物業(yè)管理的情況下，違章搭建肆意蔓延，樓梯間的各種雜物堆放等問題，都亟待解決。

微老小區(qū)面臨的困境，單靠自身的力量無法徹底改善。與其單打獨斗，力量單薄，不如將資源整合起來。因此，合并成為重要的破局思路。

小區(qū)合并后，成立統(tǒng)一的業(yè)主大會、組建新的業(yè)委會，可以實現(xiàn)物業(yè)管理服務的“質(zhì)價雙提升”，極大減輕社區(qū)管理的負擔。微老小區(qū)合并可以說是大勢所趨。

但小區(qū)合并，不是花錢就可推倒重做的工程，其難度甚至比原拆原建更甚，面臨投票難、居民表決立場多、資金收支混同、公共收益分攤不均、公共資源占用等諸多難題。

“合并”兩個字，不是簡單的一個動作，背后需要統(tǒng)籌思考的整體和細節(jié)工作，遠比想象中的更龐大。

近年來，上海成功推動了不少老舊小區(qū)合并。其中，楊浦區(qū)把6個老小區(qū)合并成1個小區(qū)的案例，頗具代表性。從實踐案例的“麻雀解剖”中，可以找到老舊小區(qū)合并的實施路徑與解題思路。

合并的四個關(guān)鍵點

楊浦區(qū)雙遼新村社區(qū)建于上世紀七八十年代，有6個住宅小區(qū)，共有3223戶居民，由2個居委會負責管理。

其中，前3個小區(qū)的戶數(shù)規(guī)模相對較大，有物業(yè)負責；后3個則是沿街的獨棟小樓，加起來只有83戶，只有1棟有物業(yè)，但也只是承擔基本的衛(wèi)生清掃、垃圾處理等。另外兩棟樓常年處于“失管”狀態(tài)，沒有物業(yè)也沒有業(yè)委會，純靠居民自治。這里的居民經(jīng)常遇到房屋漏水、治安等問題，希望合并后有物業(yè)能幫助他們。

幾個大的小區(qū)里也因為有多處院墻阻隔導致交通不暢，公共設施非常分散，無障礙設施也不全。面對種種問題，社區(qū)居委會在相關(guān)部門的指導下，從2023年9月開始啟動“六小區(qū)合并”項目。

合并方案由同濟規(guī)劃院江浦路街道社區(qū)規(guī)劃師負責，十幾次易稿，修改了1年。合并方案和合并步驟，總結(jié)概括起來有四個關(guān)鍵點。

一是打破圍墻后，公共空間的系統(tǒng)化重組。既然要合并，得先拆除和整治，包括拆除圍墻、清退各種占用公共空間的違章建筑等。只有將這些專項整治全部落地，才能梳理出更多的公共空間，進而規(guī)劃出消防通道、規(guī)范停車位、步道等，以及室外公共空間、室內(nèi)公共服務空間等。

資源需要整合，才能發(fā)揮最大利用價值。六個老小區(qū)合并后，擁有了大量新的活動空間，重新梳理出交通動線，新建社區(qū)大門、公共景觀園林、更多的停車位等。

二是合并和更新同步進行。以合并為契機，和城市更新改造同步進行，將立面、樓道、單元門、管道整體統(tǒng)一，才能真正成為一個小區(qū)。合并后，外部空間幾乎被重做了一遍，路燈、屋頂、地下管道、樓道、窗戶等，甚至有智能化監(jiān)控系統(tǒng)。除了停車位仍舊不足，其外觀和公共區(qū)域，已經(jīng)和普通商品房無太大差異。

三是從整體到細節(jié)的融合。方案中，未來六個社區(qū)的晾曬系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等都已重新規(guī)劃好。包括使用什么樣的晾衣架，到底是龍門架還是伸縮桿，都需要和居民確認同意，從大的空間布局，到小的細枝末節(jié)全部統(tǒng)一。

最后，物業(yè)管理與業(yè)委會的合并是關(guān)鍵。老小區(qū)治理之痛在于物業(yè)，如果簡單的硬件合并改造，沒有統(tǒng)一有效的物業(yè)管理，老小區(qū)的再次破敗幾乎是無可避免的。只有通過業(yè)委會合一、物業(yè)合一，不再各自為政，也不再存在“三不管”地帶，且物業(yè)費合理上調(diào)，才能實現(xiàn)合并后的長效管理。

但是，在大部分是高齡老人居住的老舊社區(qū)里，上調(diào)物業(yè)費很難。楊浦區(qū)創(chuàng)新做法，說服物業(yè)公司給到一年試用期，試用期居民滿意后，隔年才補交物業(yè)費。居民看到合并的變化后，物業(yè)收繳比例提升至80%以上。

六個老小區(qū)合并后，3200多戶的社區(qū)體量，足以支撐物業(yè)公司整體收支良好。通過一家物業(yè)公司、一個業(yè)委會的管理，最終實現(xiàn)從空間、到人，再到管理的完整合并。

如何贏得人心

小區(qū)合并最難的，無疑是關(guān)于人的工作。楊浦區(qū)“六小區(qū)合并”項目，籌備了近2年，大量的時間都用在民意收集上。

前期形成初步方案的過程中，街道展開了線上線下兩輪意見征詢，最終回收問卷近700份，意見高達3000多條。居民的意見，體現(xiàn)在方案的形成過程中。除了調(diào)查問卷，當?shù)剡€先后召開了十多次居民大會，了解居民心里的想法，和居民商議整體方案和各種細節(jié)，采納居民的意見。

充分聽取民意后，對于方案的宣傳也必須到位。社區(qū)的公共墻上，顯眼的地方張貼著合并改造草案。社區(qū)還將方案做成宣傳折頁，發(fā)放到每一位居民手中，讓所有居民都了解未來小區(qū)的樣子。

從實踐經(jīng)驗看，小區(qū)合并最大的難點，不是來自于物理空間，而是來自于人。與居民的溝通，如何取得他們的信任，遠比小區(qū)設計來得復雜。

就拿勸退違章建筑來說，很多老舊小區(qū)長期存在大量占用公共綠地的天井和庭院。本屬于社區(qū)公共空間的地方，已經(jīng)成為居民幾十年來的常態(tài)生活空間，要清退并不容易。

如何讓居民自愿把空間還給社區(qū)？除了上門挨家挨戶溝通，最核心的還是要解決居民的問題和疑慮。大部分居民看到小區(qū)改造后的樣子，感知到這件事對于社區(qū)發(fā)展的重要意義后，多數(shù)都能理解和支持。

在這其中，也要考慮人性化優(yōu)先原則。盡量滿足每戶居民的訴求，同時對特殊群體有特殊的照顧，比如殘疾人、老人，以及有特別照顧需求的孤老家庭。可以為他們留一個特殊通道，順便幫他們做一些力所能及的修繕，通過這些小細節(jié)，因人制宜地做好工作。

不同體量的老舊小區(qū)合并，還有一個核心矛盾，即公共利益分配如何確保公平。楊浦區(qū)在小區(qū)合并中，對于公共維修基金，采取分配到樓棟、幢、門棟的方式管理，而不是均攤，從而避免造成分配不均；在公共資源分配中，比如停車位，結(jié)合客觀條件在合理的空間布局停車位，整個小區(qū)共享使用。停車費則是按照登記車輛分攤，或者按停放車位分攤，由物業(yè)和居民協(xié)商決定。

合并后，那些老舊小區(qū)像新陳代謝后城市肌體的細胞，迸發(fā)出新的生機與活力。從分散隔閡到合并更新，城市精細化管理要靠耐心來推動，并用未來看得到的變化來贏得人心。?

（作者單位：單盤主義工作室）