綠城管理代建業(yè)務(wù)盈利模式及效果分析

【中圖分類號(hào)】F299.23【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A

【文章編號(hào)】1673-1069（2025）05-0090-03

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式因高風(fēng)險(xiǎn)、高投人而面臨瓶頸，輕資產(chǎn)代建模式逐漸成為企業(yè)優(yōu)化資源配置和獲取穩(wěn)定收益的重要手段。綠城管理是國(guó)內(nèi)較早進(jìn)人輕資產(chǎn)代建行業(yè)的企業(yè)，通過(guò)代建實(shí)現(xiàn)品牌和管理能力的有效輸出。本研究基于綠城管理的代建盈利模式，深人分析其商業(yè)邏輯和財(cái)務(wù)效果，以期為其他企業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供參考。

2綠城管理盈利模式的基本情況

2.1公司概況

2.1.1公司簡(jiǎn)介

綠城管理成立于2010年，專注于房地產(chǎn)輕資產(chǎn)代建服務(wù)，并于2021年在香港上市。作為房地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式的先行者，綠城管理的業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)，涉及住宅、商業(yè)地產(chǎn)、文旅項(xiàng)自等多個(gè)領(lǐng)域，逐漸形成獨(dú)具特色的代建模式和盈利邏輯。

2.1.2代建業(yè)務(wù)發(fā)展概況

綠城管理自2012年起重點(diǎn)發(fā)展代建業(yè)務(wù)，逐步將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至全國(guó)，尤其在一、二線城市建立顯著市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。代建業(yè)務(wù)模式通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，有效規(guī)避傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的高負(fù)債和高成本風(fēng)險(xiǎn)，為綠城管理提供穩(wěn)定的收入和可持續(xù)的盈利增長(zhǎng)。伴隨代建業(yè)務(wù)的發(fā)展，綠城管理不斷優(yōu)化業(yè)務(wù)模式，并在2022年引入‘ 3+3 模式以提升運(yùn)營(yíng)效率和適應(yīng)市場(chǎng)需求。該模式注重商業(yè)代建、政府代建及資方代建等多元化業(yè)務(wù)組合，實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)輸出和品牌溢價(jià)，為綠城的長(zhǎng)期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。從2016年到2023年，公司商業(yè)代建收人穩(wěn)步增長(zhǎng)，由10億元增長(zhǎng)至42億元，顯示代建模式帶來(lái)的顯著盈利效果及其在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。該增長(zhǎng)不僅反映代建模式的高效性，也展示綠城管理在輕資產(chǎn)領(lǐng)域中的成功探索。

2.2綠城管理代建盈利模式概述

綠城管理的代建盈利模式主要包含商業(yè)代建、政府代建和資方代建3種盈利模式，且3種模式并非彼此替代或僅適用于某一種類型的項(xiàng)目，而是根據(jù)具體項(xiàng)目屬性和目標(biāo)選擇最適合的模式或組合。

2.2.1商業(yè)代建

商業(yè)代建是綠城管理代建盈利模式中最具潛力的一部分，適用于住宅、商業(yè)地產(chǎn)等多種項(xiàng)目類型。綠城通過(guò)簽訂代建合同，負(fù)責(zé)項(xiàng)自的整體開發(fā)管理，包括規(guī)劃、建設(shè)和銷售全過(guò)程，同時(shí)通過(guò)品牌授權(quán)和專業(yè)團(tuán)隊(duì)支持為委托方提供品牌背書和管理服務(wù)。此模式不僅為綠城帶來(lái)管理費(fèi)和品牌使用費(fèi)，還顯著提升了品牌認(rèn)可度和市場(chǎng)影響力。通過(guò)集中資源優(yōu)化管理，綠城在項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度和管理效率上表現(xiàn)突出，業(yè)務(wù)多元化與靈活性進(jìn)一步增強(qiáng)，為公司提供穩(wěn)定收人增長(zhǎng)并提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2.2政府代建

政府代建盈利雖低，但在提升品牌聲譽(yù)方面作用顯著，主要包括安置房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目。通過(guò)承接政府部門的代建業(yè)務(wù)，綠城在公共領(lǐng)域建立了良好的口碑和市場(chǎng)影響力。政府代建業(yè)務(wù)周期較長(zhǎng)、利潤(rùn)率較低，但因其抗市場(chǎng)波動(dòng)性強(qiáng)，為公司提供了穩(wěn)定收入來(lái)源，同時(shí)平衡其他商業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。與政府合作的經(jīng)驗(yàn)還幫助綠城團(tuán)隊(duì)積累了多樣化項(xiàng)目的管理能力，提升了公司執(zhí)行復(fù)雜項(xiàng)目的能力，進(jìn)一步增強(qiáng)品牌信譽(yù)和市場(chǎng)認(rèn)可度。

2.2.3資方代建

資方代建是綠城管理輕資產(chǎn)模式中的創(chuàng)新形式，通過(guò)與金融機(jī)構(gòu)合作，將資金與代建業(yè)務(wù)相結(jié)合，降低項(xiàng)目初期資本投入壓力。綠城負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)及銷售，金融機(jī)構(gòu)提供資金支持，從而提升資金流動(dòng)性和擴(kuò)展能力。此模式適用于資金密集型項(xiàng)目，有效降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)抗市場(chǎng)波動(dòng)能力。資方代建使綠城能以更快速度推進(jìn)項(xiàng)目落地，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利位置，為公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展和財(cái)務(wù)穩(wěn)定提供了強(qiáng)大支撐。

總體來(lái)看，綠城管理靈活運(yùn)用商業(yè)代建、政府代建和資方代建3種模式，并通過(guò)模式間的互補(bǔ)性滿足不同類型項(xiàng)目的需求。這種多元化盈利模式不僅提升了綠城管理的市場(chǎng)適應(yīng)能力，也為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3綠城管理實(shí)行代建盈利模式的動(dòng)因

3.1市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)階段，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，市場(chǎng)需求從擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高效資源配置。傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式面臨高負(fù)債、資金周轉(zhuǎn)慢等問(wèn)題，難以應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)。綠城管理通過(guò)輕資產(chǎn)代建模式，減少資本投人，專注于品牌、管理和資源整合，提升運(yùn)營(yíng)效率。此模式通過(guò)靈活的代建方式滿足市場(chǎng)對(duì)高效率的需求，優(yōu)化資源配置，降低財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，適應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型中的新需求。

3.2融資環(huán)境收緊

隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境收緊，政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源和融資方式的合規(guī)性要求更高，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式依賴外部融資，但融資難度加大。綠城管理通過(guò)輕資產(chǎn)代建模式，降低對(duì)銀行貸款的依賴，采用商業(yè)代建和資方代建合作模式，快速獲取開發(fā)資金，緩解融資壓力。這不僅增強(qiáng)了現(xiàn)金流穩(wěn)定性，也幫助綠城在日益嚴(yán)格的融資環(huán)境中保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，適應(yīng)復(fù)雜的市場(chǎng)和監(jiān)管要求。

3.3政策驅(qū)動(dòng)

國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)去庫(kù)存和精細(xì)化管理。綠城管理通過(guò)輕資產(chǎn)代建模式響應(yīng)這一政策，降低資產(chǎn)負(fù)債率，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置和穩(wěn)健增長(zhǎng)。代建模式符合行業(yè)的新發(fā)展方向，幫助企業(yè)提高運(yùn)營(yíng)效率、降低風(fēng)險(xiǎn)，并適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)高質(zhì)量服務(wù)的需求。綠城的代建業(yè)務(wù)不僅推動(dòng)了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也助力其在復(fù)雜的政策環(huán)境中穩(wěn)步發(fā)展，確保長(zhǎng)期增長(zhǎng)。

4綠城管理代建模式的經(jīng)濟(jì)效果分析

4.1財(cái)務(wù)效果分析

4.1.1償債能力分析

綠城管理通過(guò)輕資產(chǎn)代建模式顯著改善其償債能力，代建模式減少公司對(duì)自有資本的依賴，使得財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)有所減輕。近幾年公司償債能力變化如表1所示。

由表1可知，從2019年起，綠城管理的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，分別由2019年的1.23和1.1增至2023年的1.83和 1.5 這種趨勢(shì)表明公司在短期債務(wù)清償方面的能力不斷增強(qiáng)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)健。與此同時(shí)，綠城管理的資產(chǎn)負(fù)債率從2019年的 55.28% 下降至2023年的 38.6% 標(biāo)志著公司在有效降低負(fù)債水平方面取得顯著成效。隨著資產(chǎn)負(fù)債率的逐年降低，綠城的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也得到有效控制，為公司未來(lái)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

表1綠城管理償債能力分析

4.1.2營(yíng)運(yùn)能力分析

代建模式能夠提升綠城管理的營(yíng)運(yùn)效率，有效推動(dòng)庫(kù)存和應(yīng)收賬款的快速周轉(zhuǎn)。通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，綠城得以更高效地管理資金流和項(xiàng)目周期，減少庫(kù)存積壓，并提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

如表2所示，綠城管理的存貨周轉(zhuǎn)率從2019年的0.8次逐步提高到2023年的1.4次，表明庫(kù)存處理速度顯著加快，庫(kù)存管理效果良好。同時(shí)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從2019年的8.13次下降到2023年的4.01次，主要原因是房地產(chǎn)環(huán)境差，影響各大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。總的來(lái)說(shuō)，營(yíng)運(yùn)能力的增強(qiáng)不僅提升綠城的整體運(yùn)營(yíng)效率，還為公司帶來(lái)更強(qiáng)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

4.1.3盈利能力分析

表2綠城管理營(yíng)運(yùn)能力分析

單位：次

綠城管理代建業(yè)務(wù)帶來(lái)的收人增長(zhǎng)顯著提高公司的盈利能力。通過(guò)代建業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，綠城管理的銷售凈利率和凈資產(chǎn)收益率均得到了一定改善，具體如表3所示。

表3綠城管理盈利能力分析

單位： %

由表3可知，綠城的銷售凈利率從2019年的 12% 逐漸提高到2023年的22% ，而凈資產(chǎn)收益率從2020年的 18% 增至2023年的 25% 。這表明綠城在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備較高的利潤(rùn)獲取能力，且代建業(yè)務(wù)為公司帶來(lái)持續(xù)的盈利增長(zhǎng)。隨著代建模式的深化和公司品牌影響力的提升，綠城的盈利能力將進(jìn)一步得到鞏固與加強(qiáng)。盈利能力的提升不僅為公司帶來(lái)更高的投資回報(bào)率，也為其未來(lái)擴(kuò)展市場(chǎng)和優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)提供充足的資金支持。

4.2非財(cái)務(wù)效果分析

4.2.1市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大

隨著代建業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，綠城管理在全國(guó)范圍內(nèi)的市場(chǎng)規(guī)模顯著擴(kuò)大，逐步實(shí)現(xiàn)從區(qū)域布局向全國(guó)性拓展的戰(zhàn)略目標(biāo)。代建業(yè)務(wù)模式讓綠城無(wú)需大規(guī)模投資土地資源，也能通過(guò)品牌和管理輸出迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，這種模式有效地幫助公司增加項(xiàng)目數(shù)量和覆蓋區(qū)域。綠城的業(yè)務(wù)現(xiàn)已遍布國(guó)內(nèi)大部分一、二線城市以及部分三、四線城市，涵蓋住宅、商業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施等多種項(xiàng)目類型。這種市場(chǎng)擴(kuò)展不僅提升綠城的市場(chǎng)影響力，也為公司帶來(lái)更多項(xiàng)自資源。隨著市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，綠城管理逐漸在全國(guó)范圍內(nèi)樹立輕資產(chǎn)代建的領(lǐng)導(dǎo)地位，并通過(guò)規(guī)模效應(yīng)進(jìn)一步鞏固競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

4.2.2品牌價(jià)值提升

代建業(yè)務(wù)模式極大提升綠城管理的品牌價(jià)值和影響力。作為輕資產(chǎn)代建模式的先行者，綠城通過(guò)代建項(xiàng)目的管理輸出和品牌授權(quán)，逐漸樹立專業(yè)可靠的品牌形象。品牌價(jià)值提升不僅體現(xiàn)在代建項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)模上，也體現(xiàn)在其項(xiàng)目品質(zhì)和市場(chǎng)口碑的積累中。每個(gè)代建項(xiàng)目都成為品牌推廣的有力載體，使得綠城品牌獲得更廣泛的市場(chǎng)認(rèn)可和客戶信賴。品牌價(jià)值的提升不僅幫助綠城在代建市場(chǎng)中獲得更多的項(xiàng)目機(jī)會(huì)，還增強(qiáng)公司的盈利能力和項(xiàng)目溢價(jià)能力，為企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期的無(wú)形資產(chǎn)積累和市場(chǎng)忠誠(chéng)度。

4.2.3項(xiàng)目管理與團(tuán)隊(duì)建設(shè)

代建業(yè)務(wù)的擴(kuò)展促使綠城管理不斷提升其項(xiàng)目管理和團(tuán)隊(duì)建設(shè)能力。由于代建項(xiàng)目通常涉及不同地區(qū)和類型的客戶需求，管理復(fù)雜度較高，綠城的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)必須具備較強(qiáng)的跨地區(qū)協(xié)調(diào)能力和項(xiàng)自管控能力。在此過(guò)程中，公司不斷優(yōu)化項(xiàng)自管理流程，強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)的專業(yè)技能和協(xié)作能力，形成系統(tǒng)化的管理機(jī)制。綠城還通過(guò)不斷完善團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)和考核體系，提升員工的專業(yè)水平和管理效率，從而保證項(xiàng)目執(zhí)行質(zhì)量。項(xiàng)目管理能力的提升不僅幫助綠城在現(xiàn)有項(xiàng)目中取得優(yōu)異成果，也為公司未來(lái)承接更大、更復(fù)雜的項(xiàng)自奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，推動(dòng)公司整體管理水平的提升。

5綠城管理代建模式效果評(píng)價(jià)總結(jié)

5.1代建模式的效果結(jié)論

綠城管理的代建模式在多個(gè)方面取得顯著成效：第一，代建收人持續(xù)增長(zhǎng)。通過(guò)輕資產(chǎn)代建模式，綠城管理有效降低資金投人，實(shí)現(xiàn)盈利的持續(xù)增長(zhǎng)。從2016年到2023年，公司商業(yè)代建收人大幅增長(zhǎng)，證明該模式在市場(chǎng)中有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力。第二，綠城管理代建模式帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效果。綠城管理的資產(chǎn)負(fù)債率顯著降低，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，表明公司的償債能力和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)逐漸趨于健康，代建模式幫助公司擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，增加項(xiàng)目數(shù)量，涵蓋全國(guó)多個(gè)城市，尤其是一、二線城市的市場(chǎng)份額顯著提升。品牌價(jià)值也因代建項(xiàng)自的成功而增強(qiáng)，客戶對(duì)綠城的信任度和認(rèn)可度提高，從而促進(jìn)更多的項(xiàng)目合作。代建業(yè)務(wù)還提升公司的項(xiàng)目管理能力和團(tuán)隊(duì)建設(shè)水平，形成系統(tǒng)化的管理機(jī)制，為未來(lái)承接更大、更復(fù)雜的項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。

5.2綠城管理代建模式存在的不足

盡管綠城管理的代建模式取得良好的效果，但仍然存在一些不足之處：第一，融資渠道受限。隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，融資政策的收緊使得企業(yè)在獲取資金方面面臨挑戰(zhàn)，尤其是對(duì)于資金需求較大的新項(xiàng)目，傳統(tǒng)的融資渠道逐漸受到限制，可能影響公司的擴(kuò)展能力和項(xiàng)自推進(jìn)速度。第二，墊資風(fēng)險(xiǎn)加大。部分代建項(xiàng)目的回款周期較長(zhǎng)，可能導(dǎo)致公司面臨短期資金壓力。第三，利潤(rùn)空間受到擠壓。如何在保持盈利的同時(shí)提高項(xiàng)目質(zhì)量和管理效率，成為擺在綠城管理面前的挑戰(zhàn)。

5.3改善代建模式的對(duì)策

第一，拓展多元化的融資渠道，尋求與金融機(jī)構(gòu)的深入合作，通過(guò)創(chuàng)新金融產(chǎn)品來(lái)降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。例如，可以探索債權(quán)融資、股權(quán)融資及資產(chǎn)證券化等多種方式，以增強(qiáng)資金流動(dòng)性和項(xiàng)目落地能力。第二，建立健全的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的全生命周期管理，尤其是在項(xiàng)目評(píng)估和后期監(jiān)控方面，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)加強(qiáng)與政府部門的溝通，積極參與政策引導(dǎo)下的公共項(xiàng)目，借助政府代建項(xiàng)目提高企業(yè)知名度和信譽(yù)度，進(jìn)而獲得更多商業(yè)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。第三，注重技術(shù)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，通過(guò)培訓(xùn)和人才引進(jìn)提升管理水平和項(xiàng)目執(zhí)行能力，形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的核心團(tuán)隊(duì)，以適應(yīng)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境。

6結(jié)論

綜上所述，本文通過(guò)對(duì)綠城管理代建盈利模式的分析，總結(jié)其輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)和不足。研究結(jié)果表明，綠城管理的代建模式顯著提升企業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，增加市場(chǎng)覆蓋范圍，并有效提高品牌知名度與市場(chǎng)影響力。通過(guò)商業(yè)代建、政府代建和資方代建的多樣化業(yè)務(wù)布局，綠城成功實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)高效運(yùn)作，減少資本投入的壓力，為公司帶來(lái)持續(xù)的利潤(rùn)增長(zhǎng)。然而，隨著市場(chǎng)環(huán)境和政策的變化，公司在融資渠道拓展和風(fēng)險(xiǎn)管理方面仍面臨挑戰(zhàn)。為保持長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力，綠城管理需不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)和提升風(fēng)險(xiǎn)管控能力，以便更靈活地應(yīng)對(duì)行業(yè)發(fā)展中的不確定性，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)。

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