老房子怎樣變成“好房子”

城市更新并非僅僅是“拆舊建新”，其更深層的意義在于激活存量、提升品質。

老舊小區更新改造是城市更新中的重頭戲，也是目前北京市城市更新改造工作的重要發力點之一。它為大量既有的、存在各種問題的“普通房子”甚至“差房子”提供了系統性、全方位的改造提升機會。

如何通過系統性賦能，讓“普通房子”甚至“差房子”突破困局？在實踐過程中，只有梳理好規劃指標、產權關系，對老房子進行本體性能升級和外部環境優化（如基礎設施和配套），才能使其實現價值躍遷、逆襲成為“好房子”。

規劃糾偏與產權重構

老房子煥新，必先“摸清底數，建立臺賬”。

傳統“一刀切”模式已難以適應當前要求，首先，要對歷史遺留區域進行摸底，梳理相關規劃未落實的原因（政策變動、資金不足、權屬爭議等），明確空間范圍、現狀用途與規劃差異。

例如，對于具體的改造項目，項目相關人員在改造前都進行了詳細了解，將沖突區域的空間范圍、現狀用途、規劃差異及歷史成因一一厘清，形成動態更新的電子檔案庫。唯有精準診斷，方能對癥下藥。

其次，因地制宜進行分類處置，動態調整。歷史上有些規劃已不適應發展需求或明顯與民生居住用途沖突，要允許在一定條件下啟動法定程序優化調整；有些無法調整的，可配套制定分階段行動計劃，做好因地制宜“一樓一策”更新方案，或尋求合適政策做好居民騰退安置，這要求政策制定者兼具前瞻視野與民生溫度。

比規劃沖突更盤根錯節的，是產權的“千層餅”。

單位大產權、個人產權、承租公房、合居戶……種種歷史遺留問題糾纏共生，破解之道在于精細化的“分類確權機制”。

因此，要進行產權重構才能從根本上解決矛盾，合力推動遺留問題化解。

例如，對單位大產權房屋，需明確原單位與現住戶的權益分配（如補繳土地出讓金或協商產權分割）；對承租公房，采用“租轉售”或使用權貨幣化補償機制；對合居戶采取“一戶一策”方式，結合更新內容，尋求分戶方法，實現產權確認；對歷史換房未登記的，結合檔案資料、居住事實、雙方協議或爭議裁定等方式補辦手續。此外，要統一補償標準，兼顧公平與歷史因素。探索出臺相關政策，明確不同產權類型的處置優先級和補償標準。

賦能空間，重塑“鄰里關系”與社區活力

物理層面的更新，是“好房子”的筋骨所在。

首先是本體性能提升。在深入了解房屋現狀、尊重其歷史價值的基礎上，運用現代技術解決結構安全性不佳、功能落后等核心問題，最終實現安全性、舒適性、功能性和美觀性的全面提升，讓老房子煥發新生機，適應并滿足現代生活的需求。主要方式包括拆除重建、結構安全加固、節能綠色改造（外墻保溫、屋頂保溫/綠化、節能門窗更換、隔音降噪、遮陽設施安裝等）、適老化適幼化改造（加裝電梯、增設無障礙坡道、改造衛生間防滑扶手等）。

其次是基礎設施升級。老舊小區普遍存在管線老化、水電容量不足、排水不暢、道路破損、缺乏停車位等問題。城市更新通過市政基礎設施改造（如雨污分流、強弱電入地、燃氣管網更新、道路拓寬、智慧燈桿建設、充電樁建設），為房子提供“好房子”所需的現代化、安全可靠的運行基礎。

例如，有樓房原有結構為傳統磚混結構，已不符合現代抗震安全要求。在廣泛聽取居民意見后，有關部門共同決定采用“外套式抗震加固”施工方案，即在磚混結構的外部加建現澆混凝土的框架剪力墻結構。新的混凝土結構如同堅固的鎧甲，可以負擔老樓的承重，不僅徹底消弭了老樓的結構安全隱患，還為每家每戶平均增加了約10平方米的室內面積，讓老房的格局更加寬敞明亮。

此外，老房子煥新要重塑“鄰里關系”與社區活力。可增建或改造社區養老中心、托幼設施、社區食堂、衛生服務站、文化活動站、體育健身場地等，彌補老舊小區配套缺失，讓房子周邊環境更宜居，讓便捷舒適的生活圈觸手可及，真正滿足老百姓對“好房子” 和美好生活的想象。

（本文作者系北京市第五建筑工程集團有限公司副總經理、正高級經濟師，參與多個北京城市更新重點項目；本刊記者侯雋采訪整理）

責編：楊琳 yanglin@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭