房地產(chǎn)企業(yè)成本控制尤為重要

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場(chǎng)需求共存的當(dāng)代格局中，房地產(chǎn)業(yè)正遭遇日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)壓力及環(huán)境變動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的管理控制在此背景下顯得尤為重要，這不僅為提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提供了關(guān)鍵途徑，更是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)多涉及大額資金流轉(zhuǎn)與建設(shè)投資。為此，精細(xì)化管理以降低消耗和提升資源使用效率至關(guān)重要，以增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力。有效成本控制決定了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率。成本控制失效將致使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降，故實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理并優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨的關(guān)鍵課題。

成本預(yù)測(cè)的不準(zhǔn)確性

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特殊性，即周期長(zhǎng)、涉及面廣、受外部環(huán)境影響較大，成本預(yù)測(cè)的不準(zhǔn)確性對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排和項(xiàng)目規(guī)劃將產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，可能會(huì)引起成本超支、工程延誤等一系列問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)的能力大大降低。預(yù)測(cè)工作通常由財(cái)務(wù)部門主導(dǎo)，他們的責(zé)任不僅在于計(jì)算和預(yù)估，更多在于需要通過與其他部門的有效溝通，形成準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)模型。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容的復(fù)雜性，這種跨部門的合作往往面臨挑戰(zhàn)，財(cái)務(wù)部門工作人員在非核心領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)可能不夠?qū)I(yè)，從而造成了預(yù)估工作壓力過大，非專業(yè)人員參與可能導(dǎo)致成本預(yù)測(cè)缺乏準(zhǔn)確性和實(shí)用性，無法給出具體和有效的成本控制指導(dǎo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要建立一個(gè)部門之間能有效配合的成本預(yù)測(cè)機(jī)制，提高預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，以免對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的全局策略產(chǎn)生負(fù)面影響。

成本控制機(jī)制的不完善

房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制機(jī)制方面的確有許多亟待改進(jìn)之處。其成本控制機(jī)制往往不能全面覆蓋每個(gè)操作節(jié)點(diǎn)，缺乏完善的工作流程和有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制，這一缺陷意味著房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)一些關(guān)鍵的需要嚴(yán)格成本管理的環(huán)節(jié)時(shí)難以做到充分控制。盡管在理論上進(jìn)行了成本控制的制度構(gòu)建，但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于缺乏動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以及事前控制制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的成本損失時(shí)出現(xiàn)不足。

合同管理的不規(guī)范性

針對(duì)合同管理的規(guī)范化問題，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著重大的挑戰(zhàn)。合同管理是衡量房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)范化水平的標(biāo)尺之一。優(yōu)良的合同管理能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來秩序以及責(zé)任分明，減少在商業(yè)實(shí)施過程中的任何不必要的成本增加和風(fēng)險(xiǎn)。但在對(duì)工程項(xiàng)目招投標(biāo)和合同簽訂等環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)候缺乏必要的注意和規(guī)范操作，這致使合同管理混亂，不僅有可能導(dǎo)致項(xiàng)目成本的居高不下，還可能隱藏著一些影響房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)。除了由于缺乏對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化流程的堅(jiān)持導(dǎo)致管理亂序之外，缺乏法務(wù)人員的專業(yè)審核和磋商甚至可能導(dǎo)致合同內(nèi)容不符合國(guó)家政策與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而帶來了不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)的成本。在沒有法律專家的參與下，合同的條款可能缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的嚴(yán)密考慮，尤其是在重要的技術(shù)和商務(wù)條款、責(zé)任分配和索賠的具體細(xì)節(jié)上，可能會(huì)造成工程變更、索賠等環(huán)節(jié)后期管理工作變得復(fù)雜和困難，而因此產(chǎn)生的管理風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)使得成本控制難度系數(shù)顯著提升。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的合同管理是嚴(yán)格控制成本的重要因素之一，尤其在面臨復(fù)雜、大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)尤為重要。

員工對(duì)成本控制認(rèn)識(shí)不足

房地產(chǎn)企業(yè)員工對(duì)成本控制認(rèn)識(shí)不足，成為一個(gè)嚴(yán)峻的問題。諸多房地產(chǎn)企業(yè)員工，對(duì)于成本控制的理解停留在基礎(chǔ)層次，缺乏整體的認(rèn)識(shí)和系統(tǒng)性的思維，這導(dǎo)致了成本控制措施難以落實(shí)。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)會(huì)人員的專業(yè)水平及其對(duì)管理會(huì)計(jì)等先進(jìn)方法的應(yīng)用匱乏，導(dǎo)致成本控制聚焦于核算等表層工作而缺少戰(zhàn)略性思考。這樣的情況直接削弱了成本控制工作的有效性，難以提升房地產(chǎn)企業(yè)管理水平，也不可能為決策層提供有效的成本管理支持和促進(jìn)資源配置的優(yōu)化。由于缺乏對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件的準(zhǔn)確把握，以及相應(yīng)管理技術(shù)的運(yùn)用能力，使得房地產(chǎn)企業(yè)難以有效地從源頭預(yù)防和控制成本超支。現(xiàn)有的成本控制體系存在著對(duì)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)環(huán)境反應(yīng)遲鈍和對(duì)外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況適應(yīng)性不強(qiáng)的問題，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這些因素相互作用，致使一部分房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)成本控制的重要性達(dá)成共識(shí)的前提下，面對(duì)實(shí)踐層面的操作卻處處受阻，不僅影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也制約著其健康成長(zhǎng)和發(fā)展。

提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性

在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到成本預(yù)測(cè)的科學(xué)性對(duì)于成本控制的重要性。為提升成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取多元化的方法以提高流程的精細(xì)化程度。鑒于大數(shù)據(jù)技術(shù)和人工智能的發(fā)展，大數(shù)據(jù)對(duì)整個(gè)行業(yè)已展示出其獨(dú)特的價(jià)值，是實(shí)現(xiàn)高效成本預(yù)測(cè)不可或缺的技術(shù)手段。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過接入大數(shù)據(jù)平臺(tái)，去收集和分析以往的項(xiàng)目數(shù)據(jù)，挖掘成本控制相關(guān)的模式和趨勢(shì)，并將這些信息與其他外部信息相結(jié)合，利用先進(jìn)的機(jī)器學(xué)習(xí)算法，建立更為有效的成本預(yù)測(cè)模型，這不僅能夠?yàn)榍罢靶?、?dòng)態(tài)性地預(yù)算未來成本提供科學(xué)依據(jù)，還能在改變市場(chǎng)條件、成本要素波動(dòng)等情況下，及時(shí)作出合理調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本控制時(shí)，需要加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合。通過與市場(chǎng)研究團(tuán)隊(duì)、成本團(tuán)隊(duì)、顧問團(tuán)隊(duì)的緊密合作，來加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本控制的預(yù)見性和準(zhǔn)確性。在項(xiàng)目立項(xiàng)前，應(yīng)深入分析市場(chǎng)環(huán)境和政策導(dǎo)向，制定符合市場(chǎng)實(shí)際情況的預(yù)置成本。行業(yè)中的專業(yè)人士，熟知供給、需求、競(jìng)爭(zhēng)條件，可直接影響項(xiàng)目利潤(rùn)，因此深入與他們的交流也極為關(guān)鍵。務(wù)必對(duì)歷史成本數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)審查，區(qū)別不同地區(qū)、不同客戶需求及項(xiàng)目規(guī)模帶來的差異，并在以上基礎(chǔ)上建立可信的成本數(shù)據(jù)庫(kù)。針對(duì)外部因素帶來的不確定影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。該計(jì)劃中，需要對(duì)可能出現(xiàn)的影響成本控制的因素進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)估，建設(shè)各類風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)應(yīng)對(duì)。

完善成本控制機(jī)制

核心在改變以往孤立與靜態(tài)的成本控制方式，將之調(diào)整為持續(xù)、動(dòng)態(tài)的機(jī)制。為達(dá)此目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要完善自身的成本控制制度。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)階段性目標(biāo)，合理劃分成本控制的流程，嚴(yán)格不同階段的審批流程，形成覆蓋項(xiàng)目全周期的體系。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)針對(duì)不同的成本類別（如人力成本、材料成本等），實(shí)行專項(xiàng)成本控制，確保成本控制工作在具體實(shí)施上能更加精細(xì)化。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步向 “智選” 的信息化管理轉(zhuǎn)變，引入 BIM、ERP 等信息系統(tǒng)也是必然趨勢(shì)。BIM 模型本身就是項(xiàng)目全生命周期中的信息管理平臺(tái)，不僅涉及建筑設(shè)計(jì)本身，更連接了與成本相關(guān)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。ERP 系統(tǒng)可整合房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部、外部資源，統(tǒng)籌優(yōu)化內(nèi)部管理。成本信息的動(dòng)態(tài)化監(jiān)控是關(guān)鍵，這意味著需要將實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)嵌入 ERP 系統(tǒng)，通過更新數(shù)據(jù)，系統(tǒng)會(huì)重新計(jì)算成本，使成本控制及時(shí)響應(yīng)項(xiàng)目實(shí)際情況。動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制同樣重要。成本控制并非采用一成不變的策略，而應(yīng)隨著市場(chǎng)變化、項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整。例如，在施工階段執(zhí)行過程中，若發(fā)現(xiàn)成本超支，該項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)立刻集合成本控制專家、工程師、項(xiàng)目經(jīng)理，共同分析超支原因，提出調(diào)整措施，既及時(shí)解決問題，同時(shí)對(duì)策略的實(shí)施進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。

規(guī)范合同管理

合同管理嚴(yán)格與否，直接關(guān)系到成本控制的成效。規(guī)范合同管理可帶來直接的經(jīng)濟(jì)效益。建立嚴(yán)格的合同管理制度是起點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確合同訂立、履行、變更等各環(huán)節(jié)的操作流程，將之作為員工的規(guī)范，避免操作過程中的非標(biāo)準(zhǔn)行為，對(duì)可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議與糾紛進(jìn)行有效的預(yù)防。應(yīng)制定合同范本、在涉及關(guān)鍵條款時(shí)，提前進(jìn)行專業(yè)的法務(wù)審核。法務(wù)人員參與合同訂立并主動(dòng)利用法律工具進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在合同條款的設(shè)計(jì)及履行中找到有利位置。法務(wù)人員能夠?qū)贤倪m用性、合規(guī)性進(jìn)行把關(guān)，并在條款中明確表達(dá)房地產(chǎn)企業(yè)的利益訴求，例如使用罰則、質(zhì)保金等手段，防范合同執(zhí)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)。在合同執(zhí)行中，監(jiān)控機(jī)制建立的必要性不言而喻。合同執(zhí)行的監(jiān)控并非僅僅是對(duì)合同文本的檢查，還應(yīng)包括與合作房地產(chǎn)企業(yè)的常規(guī)溝通、施工現(xiàn)場(chǎng)的周期性檢查、重要工序的臨時(shí)審查等措施。通過這些全面手段，可以保障合同約定的落實(shí)和嚴(yán)格執(zhí)行，也可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)合作對(duì)象的違約風(fēng)險(xiǎn)，從而為工程項(xiàng)目成本控制提供保障。

提升員工成本控制意識(shí)

員工是房地產(chǎn)企業(yè)開展成本控制的主體，員工的成本控制意識(shí)的強(qiáng)弱直接關(guān)系到成本控制的成果。針對(duì)提升員工成本控制意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)通過多種途徑如培訓(xùn)、激勵(lì)機(jī)制的建立等使員工明確成本控制不僅僅是一個(gè)職能部門的工作，而是關(guān)乎每一個(gè)員工、牽涉房地產(chǎn)企業(yè)每一項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。在培訓(xùn)方面應(yīng)覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)范圍廣泛的內(nèi)容，包含成本控制的概念、策略，及細(xì)化到各類成本的控制技巧。培訓(xùn)的形式多樣，可以通過面授課程、在線培訓(xùn)、案例分享、工作項(xiàng)目組等，不僅僅提供理論知識(shí)，更注重實(shí)際操作和技能訓(xùn)練。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立起有效的激勵(lì)機(jī)制，以促進(jìn)員工對(duì)成本控制的參與。激勵(lì)機(jī)制應(yīng)與員工的績(jī)效管理緊密相連，成本控制成效顯著的員工給予晉升和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)會(huì)，借以提高他們的積極性和效率，這樣一來，培育出的成本控制文化能迅速在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)生根發(fā)芽。除了上述兩種方法，管理會(huì)計(jì)理念的推廣對(duì)提升成本控制意識(shí)也很重要，這些理念能夠?qū)⒊杀拘畔⒌纳膳c房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃緊密結(jié)合，幫助員工從更廣的視角看待成本控制的意義，認(rèn)識(shí)到其在項(xiàng)目管理中起到的重要性。通過引進(jìn)戰(zhàn)略成本管理、作業(yè)成本管理等觀念，為實(shí)際工作提供了實(shí)際的方法論指導(dǎo)，也提升了員工的綜合素質(zhì)，進(jìn)一步增強(qiáng)成本控制意識(shí)。

（責(zé)任編輯" 莊雙博）