房地產企業合并財務報表存在的問題及其對策

引言

在房地產市場競爭愈發激烈的情形下，企業為達成規模經濟、拓展自身市場份額以及提升競爭力，越來越頻繁地借助合并、收購等辦法來開展資源整合，合并財務報表可全面呈現企業集團的財務狀況與經營成果，為投資者、債權人等利益相關者給予全面信息，助力他們做出合理決策。對于房地產企業而言，因其業務存在特殊性，像項目開發周期長、資金投入量大、涉及多個關聯方等，合并財務報表的編制會面臨更多挑戰和問題，準確編制合并財務報表，既是企業遵循會計準則的需要，也是企業有效管理與戰略決策的基礎。所以研究房地產企業合并財務報表存在的問題并給出相應對策有著重要現實意義 。

房地產企業合并財務報表的重要性

反映企業集團整體財務狀況 房地產企業在通過合并組建企業集團之后，各個子公司的財務數據彼此之間存在關聯，合并財務報表會把集團內所有企業的財務數據予以整合，如此便可比較全面且準確地呈現出企業集團的資產、負債以及所有者權益等方面的財務狀況。比如說借助合并財務報表，可較為清晰地了解到集團整體的土地儲備狀況、在建項目情形以及已售房產等資產情況，還有集團的債務規模與結構，為管理層評估集團的財務實力給予依據。

提供經營成果綜合信息 本文所闡述的合并財務報表可全面綜合地反映出企業集團的經營成果，其中涵蓋了營業收入、營業成本以及凈利潤等一系列重要指標，就房地產企業而言，其不同子公司所從事的業務環節存在差異，比如有的負責土地開發工作，有的專注于房產建設方面，還有的進行銷售代理等業務。而合并財務報表會把這些業務環節所產生的經營成果進行匯總整合，如此一來，就能使得投資者和管理層清晰地了解到集團整體的盈利能力以及經營效率，比如說借助對合并利潤表展開分析，便可以知曉集團在不同項目上的盈利狀況，同時還可以明白各項業務對于集團整體利潤所做出的貢獻究竟如何。

便于戰略決策制定 準確的合并財務報表能給房地產企業的戰略決策提供重要依據，管理層可依據合并財務報表呈現出的集團財務狀況以及經營成果，去制定合理的投資、融資還有經營策略，比如說要是合并財務報表說明集團的資產負債率過高，那管理層可以思索優化債務結構，削減債務融資；要是察覺到某些子公司的盈利能力不太強，管理層可決定是不是對其進行重組或者剝離。

房地產企業合并財務報表存在的問題

合并范圍界定模糊 在確定合并范圍的時候，會計準則是規定要以控制作為基礎的，不過呢對于房地產企業來講，“控制”的標準在實際操作過程當中存在著一定程度的模糊性，比如說一些房地產項目可能會有多個合作方，各方在項目里的權利以及義務是通過復雜的合同去約定的。在這樣的情形之下，判斷哪一方對項目擁有控制權可不是一件容易的事情，有的合作方雖然在股權比例方面不占優勢，但是有可能通過合同約定擁有項目的實際決策權；而有的合作方盡管股權比例比較高，可是在項目管理當中卻沒有實際的控制權。

房地產企業經常會設立特殊目的實體也就是SPE，以此來開展項目融資、土地儲備等相關活動，這些特殊目的實體的結構以及運作方式都比較復雜，在確定其合并范圍的時候存在很大的爭議，有一些房地產企業或許是為了達成特定的財務目標，會故意把某些特殊目的實體排除在合并范圍之外，對財務報表進行操縱。比如說某些特殊目的實體表面上看是獨立于房地產企業的，但實際上企業對其有著實質性的控制，卻沒有把它納入合并范圍，使得合并財務報表無法真實呈現企業集團的財務狀況。

內部交易抵消不規范 房地產企業集團內部有著大量的購銷交易，像是母公司會向子公司售賣建筑材料，子公司也會向母公司售賣房產等情況，在編制合并財務報表的時候，這些內部購銷交易得做抵消處理，這樣才能防止重復計算，不過在實際操作當中，因為內部交易有著復雜性和多樣性，抵消處理常常不太準確。比如說對于內部銷售房產的交易，有可能存在沒正確抵消未實現內部銷售利潤的狀況，要是子公司把房產賣給了母公司，并且這個房產還沒有對外銷售，那么子公司確認的銷售收入和利潤里就包含了未實現的內部銷售利潤，在合并財務報表中是應該予以抵消的。但在實際操作中，也許因為對交易細節的把握不準確或者會計處理不恰當，造成未實現內部銷售利潤抵消不充分或者過度抵消了。

房地產企業集團內部各企業之間有著大量債權債務關系，像母公司給子公司提供資金支持形成的內部借款之類，編制合并財務報表時，這些內部債權債務得做抵消處理，但實際操作里，內部債權債務抵消常常不完整，一方面或許存在遺漏某些內部債權債務的狀況，致使合并資產負債表中債權債務金額不準確；另一方面，對于內部債權債務相關的利息收入和利息支出，也可能沒進行正確的抵消處理，對合并利潤表的準確性有影響。

公允價值計量難度大 房地產企業的核心資產是土地與房產，準確計量它們的公允價值對編制合并財務報表意義重大，不過房地產項目公允價值評估復雜，受諸多因素影響，像地理位置、市場供求狀況、建筑成本等，不同評估方法得出的公允價值結果可能不同，評估時還需大量專業判斷。比如說用市場法評估房地產項目公允價值，要找可比房地產交易案例，可因房地產特性，很難找到完全一樣的案例，獲取和分析市場交易數據也有難度。

在房地產市場波動幅度比較大的情形下，缺少可靠的公允價值計量依據是一個廣泛存在的問題，房地產企業在確定公允價值的時候，常常依靠外部評估機構的報告或者內部評估人員的判斷，不過外部評估機構的評估標準和方法可能會存在差異，而且評估報告的時效性比較有限。內部評估人員的專業水平以及經驗也會對公允價值的計量準確性產生影響，房地產市場信息的不對稱性同樣增加了公允價值計量的難度，企業有可能沒辦法及時獲取準確的市場價格信息，這樣就會影響公允價值的確定 。

會計政策和會計估計不一致 房地產企業集團一般是由多個子公司構成，這些子公司會在不同地區以及不同業務領域開展經營活動，因為各子公司所處的經營環境不一樣，管理要求也有差別，所以可能會采用不一樣的會計政策，比如說在收入確認方面，有的子公司會按照完工百分比法來確認收入，而有的子公司則會在交付房產的時候確認收入。這種會計政策的差異會使得在編制合并財務報表時要做大量的調整工作，讓編制的難度和復雜性都增加了，要是調整不及時或者不準確，就會對合并財務報表的可比性和準確性產生影響。

在房地產企業進行會計核算時，有不少項目是需要做會計估計的，像固定資產折舊的年限、壞賬準備的計提比例，以及預計負債的估計等，這些會計估計得依靠管理層的專業判斷和經驗，所以存在一定主觀性和隨意性，不同子公司的管理層對于相同會計估計項目，可能會有不一樣的判斷，這就造成集團內各企業會計估計不一致。比如說應收賬款的壞賬準備計提比例，有的子公司可能依據歷史經驗計提比較高的比例，而有的子公司計提的比例則比較低，這種會計估計的不一致，會對合并財務報表的準確性和可靠性產生影響。

解決房地產企業合并財務報表問題的對策

明確合并范圍 房地產企業需要深刻領會會計準則里關于“控制”的定義，依據企業自身實際狀況，精準判定對被投資單位的控制權，在判定控制權的時候，不能只看股權比例，還得綜合考量合同約定、決策權力以及經營管理等諸多因素，比如說針對多個合作方一同參與的房地產項目，要仔細剖析各方在項目里的權利與義務，確定實際控制方。可借助建立專門的控制權評估小組，來評估復雜的投資關系，以此保證合并范圍的確定準確無誤。

針對房地產企業所設立的特殊目的實體，要依據會計準則的要求嚴格判斷合并范圍，企業需制定清晰的特殊目的實體合并政策，明確判斷標準以及程序，對于那些表面看似獨立，然而企業實則具備實質性控制的特殊目的實體，應當把它納入合并范圍。與此同時要強化對特殊目的實體的監管，定期對其財務狀況以及經營活動開展審計工作，以此防止企業借助特殊目的實體操縱財務報表。

規范內部交易抵消 房地產企業需要建立起完善的內部交易抵消制度，要清晰明確內部購銷交易以及內部債權債務抵消的具體方法和流程，對于內部購銷交易而言，得制定出詳細的未實現內部銷售利潤抵消規則，以此來保證抵消的準確性，就好比內部銷售房產的交易，應該明確規定當房產還沒有對外銷售的時候，怎樣去計算以及抵消未實現內部銷售利潤。對于內部債權債務，要建立定期核對機制，保證債權債務金額準確，并且及時做抵消處理，與此同時還要加強對內部交易的記錄和管理，為合并財務報表的編制提供準確的基礎數據。

內部審計部門要強化對內部交易抵消的監督檢查工作，以此保證內部交易抵消可做到合規且準確，內部審計人員需要定期開展對內部交易會計處理的審計工作，查看有沒有未正確抵消的狀況，要是發現了問題，就要及時給出整改意見，并且跟蹤整改落實的情況。內部審計部門還可通過對內部交易的審計，找出企業內部控制制度里存在的漏洞，提出改進的建議，讓企業的內部控制體系得以完善。

提高公允價值計量的準確性 房地產企業需要強化對公允價值評估的管理工作，挑選具備專業資質以及良好信譽的評估機構來開展房地產項目的公允價值評估，在評估進程里，企業要和評估機構維持緊密溝通，提供精確的評估基礎數據，并且對評估方法與結果予以審核。與此同時企業應當構建公允價值評估的內部審核機制，讓專業的財務人員以及評估人員對評估結果進行復核，以此保證公允價值計量的準確性，企業還要留意房地產市場的動態變化，及時調整公允價值的計量，反映市場的真實狀況。

本文要提高公允價值計量可靠性，房地產企業得建立公允價值信息數據庫，去收集并整理房地產市場相關信息，像房地產交易價格、市場供求關系、建筑成本等，對這些信息展開分析研究，能給公允價值的計量提供可靠依據，并且企業可借助信息技術手段，達成公允價值信息的實時更新與共享，提升信息使用效率。比如說企業能建立房地產市場信息管理系統，及時收集分析市場數據，給公允價值計量提供支持[1] 。

統一會計政策和會計估計 房地產企業集團需要制定統一的會計政策，要明確各子公司在收入確認、成本核算以及資產折舊等方面的會計處理辦法，制定會計政策的時候，得充分考量企業集團的實際狀況與行業特點，以此保證會計政策具備合理性和可行性。而且企業要加強對各子公司會計政策執行情況的監督檢查，保證各子公司嚴格依照統一的會計政策來進行會計核算，要是有違反會計政策的行為，要及時糾正，還要追究相關人員的責任。房地產企業需要建立起規范的會計估計制定以及變更制度，要明確會計估計的制定依據還有方法和程序，在開展會計估計制定工作的時候，應當充分考量企業自身實際狀況以及行業經驗，以此保證會計估計具備合理性與準確性，針對會計估計的變更，要嚴格依照會計準則的要求來做披露，說明變更原因以及影響金額等方面的信息。與此同時企業還應該加強對會計估計的后續評估工作，定期對會計估計的合理性展開審查，及時去調整不合理的會計估計，保證合并財務報表的準確性與可靠性[2]。

房地產企業的合并財務報表，對展現企業集團的財務狀況以及經營成果來講，有著十分重要的意義，不過當下房地產企業在編制合并財務報表時，出現了合并范圍界定不清楚、內部交易抵消不規范、公允價值計量困難、會計政策和會計估計不一致等情況。這些情況不但影響了財務報表的質量，還給企業的財務管理與戰略決策造成了挑戰，為解決這些問題，房地產企業要明確合并范圍，規范內部交易抵消，提升公允價值計量的精準度，統一會計政策和會計估計，采取這些辦法，可提升合并財務報表的質量，給企業管理層、投資者以及其他利益相關者提供更準確、更可靠的財務信息，推動房地產企業健康發展。與此同時隨著房地產市場持續變化以及會計準則不斷完善，房地產企業還得不斷強化對合并財務報表編制的研究與實踐，及時處理出現的新問題，以契合市場的發展需求。

（責任編輯" 莊雙博）

（作者單位： 安徽置地投資有限公司）