加強監管系統防范和化解房地產市場的風險隱患

房地產業不僅是國民經濟增長的支柱產業，更事關社會大局穩定和民生福祉改善。房地產開發是資金密集型行業，開發企業、購房人作為市場買賣雙方，都需要大量資金，風險也隨之產生。因此，需要從房地產項目的建設施工、房屋銷售、預售資金、貸款資金等容易發生風險隱患的環節著手，針對性地采取措施，建立防范化解房地產市場風險隱患機制。

加強項目建設過程中風險隱患的防范與化解

一個商品房項目從拍買土地開始，經施工建設、預（銷）售，直至交付使用，開發周期一般是一年半到兩年左右。房地產開發項目進入施工和驗收階段，因自身資金實力不足、銷售不達預期目標或其他原因，造成建設資金短缺甚至資金斷裂而導致的非正常停工，是在工程建設過程中的常見風險。后期建設單位和施工單位因施工款支付、工程量結算等原因，雙方產生經濟糾紛，施工單位不提供驗收資料、不配合進行質量驗收，致使無法辦理竣工驗收手續，從而導致逾期交付或違規交付的情況也時有發生。因此，加強對施工過程的全流程、全方位監管尤為重要。

同時，相關職能部門需突出優化服務意識，要注意協調建設單位與施工單位的關系。一是加強對項目的施工進度監管。對項目施工現場非正常連續停工的情況，監理單位要將相關情況及時告知主管部門。主管部門要梳理、了解具體情況，分析問題原因，并對項目進行重點監管，及時防范風險化解矛盾。二是加強多個部門之間的聯動。質量安全、消防、人防、規劃等相關部門要提前介入項目，并隨施工進度同步進行驗收，以加快專業驗收手續的辦理。三是優化建筑工程竣工驗收決算備案表辦理。目前，大多數地方在辦理建筑工程竣工驗收決算備案表之前，要求建設單位提供竣工決算備案，如果建設單位和施工單位有經濟爭議，則無法辦理。而實行竣工驗收備案與竣工決算備案分離辦理后，當工程決算備案有爭議，建設單位和施工單位可通過司法程序解決，不影響辦理建筑工程竣工驗收備案表，能夠確保項目按期交付以及為購房人及時辦理不動產權證。四是積極拓寬融資渠道。在施工過程中，對于建設單位的建設資金確有發生困難并且已無法依靠自身籌集資金的項目，相關部門應引導建設單位用未售房屋抵頂施工款等方式，消化拖欠的施工款；也可以通過房地產融資協調機制，予以拓寬建設資金渠道，保障項目施工建設。

加強項目銷售過程中風險隱患的防范與化解

我國的商品房預售制度自1994 年出臺，至今已貫徹執行逾30 年。商品房預售制在我國房地產市場起步階段發揮了重要作用。隨著房地產市場的不斷發展、變化，逐漸產生了一些在商品房預售制度出臺時未出現過的問題和困難。特別是在前幾年市場疲軟時，矛盾更加凸顯。如房地產開發項目逾期交付乃至“爛尾”的問題，不僅侵犯了購房人的合法權益，還給社會帶來了諸多不穩定因素，給整個房地產行業帶來了巨大的風險。

2024 年，全國住房城鄉建設工作會議要求“大力推進商品房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售”。在貫徹落實會議要求的具體操作方面，筆者建議可采取如下措施：

一是建設單位在申請商品房預售許可時，項目施工進度標準以施工現場主體封頂為準，以降低部分逾期交付風險。二是對于存在土地抵押、在建抵押、擔保等情況的開發項目，在預售之前，需取得抵押權人同意該項目售賣的書面意見，并監督建設單位將預售項目的抵押情況與商品房預售許可一并在銷售現場予以公示，以防止建設單位將抵押后無法償還貸款的潛在風險轉嫁至購房人。三是積極探索開發項目前期物業收費的資金監管。現在前期物業企業由建設單位通過招標方式（服務面積大于3 萬平方米）予以選聘并簽訂物業服務協議，這對于購房人來說存在某種不確定性，容易在購房人和物業服務企業之間產生因物業費收取方面的矛盾糾紛。因此，對于前期物業服務收取購房人的物業服務費，若收費周期大于1 個月的（一般是提前一年收取），可考慮設立物業服務費的專用資金賬戶，由屬地住建部門實施監管，以防范物業收費方面的潛在糾紛隱患。四是在辦理商品房現售備案手續時，因事實上市（ 縣、區） 級質量安全管理部門出具的建設工程質量安全技術報告已具備實質效力，能夠說明房屋已基本具備交付使用條件，因此，當開發項目取得建設工程質量安全技術報告后，可給予辦理商品房銷售備案手續。

加強項目預售資金風險隱患的防范與化解

對于開發企業不將預售資金存入監管賬戶、挪用預售資金而造成項目資金鏈斷裂的風險，筆者建議可從以下幾方面采取措施：一是加強資金監管銀行的責任意識。由監管銀行監督開發企業將定金、首付款、按揭貸款、尾款等全部直接存入監管賬戶，重點監管資金（工程概算總額的110%）結合工程施工進度撥付施工款，重點監管資金之外的資金按照開發企業申請予以撥付。二是規范個人住房按揭貸款資金進賬。銀行、公積金在辦理個人住房按揭貸款業務時，嚴格按照相關規定，將商品房網簽備案合同列為發放貸款前置條件。銀行、公積金管理中心在辦理新建商品房個人住房按揭貸款業務時，也應按照現有規定，在主管部門辦理預抵押后方可放款，堅決杜絕先放款的行為。三是采取措施跟蹤預售資金入賬情況。對于資金監管銀行和貸款發放銀行不是同一個銀行的情況，那么資金監管銀行在日常工作中，應重點監控按揭貸款發放銀行未將貸款存入監管賬戶以及開發企業將預售資金存入其他賬戶的行為，并及時告知主管和銀保監部門予以處置。四是督促開發企業做好對房屋銷售前的公示、提示等。開發企業以及聘用的房屋經紀機構在商品房銷售現場明顯位置公開提示購房人，將包括定金在內的全部購房款直接存入預售資金監管賬戶，同時將項目相關信息、證照信息等應一并公示。

通過以上幾點措施，可以提前預判并主動防范、化解預售資金方面的風險隱患。

加強項目貸款資金風險隱患的防范與化解

建設單位將未開發的土地進行抵押獲取貸款，將在建建筑作為抵押物進行抵押獲取貸款，或通過擔保形式套取貸款，是建設單位常見的融資方式。但在房地產市場整體低迷的情況下或是當其他不可預見的風險發生時，如建設單位不能如期歸還貸款，則被抵押的房屋無法銷售或者銷售的房屋無法辦理不動產權證或者直接導致項目停工爛尾的風險極大。對于此類風險隱患，筆者建議：

一是增強相關部門之間的信息共享。不動產登記部門在辦理房地產開發項目在建工程抵押及土地抵押業務時，先征求項目所在地建設主管部門意見，防范施工款用途的貸款資金被建設單位套取挪用，確保貸款資金安全。二是規范貸款類的專項資金用途。對施工款用途的貸款資金，貸款發放銀行應按照項目施工進度向施工單位支付施工款，不得提前歸還股東資金或土地價款。三是加大對轉移資金、挪用資金等違法行為的處置。對于建設單位和施工單位套取貸款機構發放的建設資金、轉移施工款貸款資金，進而造成項目逾期交付，引發群體性上訪、造成社會不良影響的行為，予以從嚴從重處置。