次承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律保護

摘要：我國《民法典》規(guī)定，承租人在出租人出售租賃房屋時享有在同等條件下優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利，但是在轉(zhuǎn)租的情形下，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)需要在理論以及立法上進一步明確。分析房屋優(yōu)先購買權(quán)制度所需實現(xiàn)的價值論證了次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)具有合理性。通過案例分析的方法分析當(dāng)前優(yōu)先購買權(quán)制度特別是次承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的缺陷，并提出次承租人優(yōu)先購買權(quán)制度構(gòu)建的對策。在次承租人與承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合時，在一般情況下認為次承租人的優(yōu)先購買權(quán)順位應(yīng)當(dāng)先于承租人。確定不同情形下次承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時的賠償當(dāng)事人以及賠償范圍。

關(guān)鍵詞：次承租人；優(yōu)先購買權(quán)；轉(zhuǎn)租

中圖分類號：D9"""""""文獻標識碼：A""""""doi：10.19311/j.cnki.16723198.2025.12.063

1"問題的提出

隨著房屋租賃市場的發(fā)展，房屋轉(zhuǎn)租的行為愈發(fā)頻繁，那么對于其中三方當(dāng)事人的利益該如何保護就顯得尤為重要。雖然《民法典》明確賦予處于劣勢地位的承租人享有除房屋共有人以及出租人之近親屬的優(yōu)先購買權(quán)，但學(xué)界對轉(zhuǎn)租行為中的次承租人是否屬于《民法典》中的“承租人”，是否享有優(yōu)先購買權(quán)等一系列問題卻一直存在爭議。立法上，《民法典》第726條及第727條規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但是未規(guī)定次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)。因此，涉及次承租人優(yōu)先購買權(quán)的案件時，法官沒有統(tǒng)一的裁判標準，出現(xiàn)了大量“同案不同判”的現(xiàn)象。為了維護司法公正、司法權(quán)威，為了貫徹落實“同案同判”的思想，需要在立法上進一步明確。

2"次承租人優(yōu)先購買權(quán)制度構(gòu)建的價值邏輯

2.1"效率價值

要使房屋的利用率達到最大化，必須將該房屋的占有權(quán)能和使用權(quán)能集中在同一人身上。那么，在房屋轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人是該房屋的實際占有者和使用者，才能實現(xiàn)該房屋利用率的最大化，也更加符合物盡其用的原則。王澤鑒先生認為：“私法上有兩個原則：效率和自由”[1]。優(yōu)先購買權(quán)制度的效益價值決定其能有效地配置資源，達到物盡其用，節(jié)約交易成本的目標[2]。在房屋轉(zhuǎn)租的情況下，優(yōu)化資源配置，物盡其用才能使效率價值最大化。在房屋進行轉(zhuǎn)租后，次承租人是該房屋的實際占有人，次承租人為了更好地利用該房屋投入生活或者經(jīng)營成本，對于該房屋進行裝修，添附等裝潢、添置行為。此種情況下，只有次承租人才能實現(xiàn)該房屋利用效率的最大化，對于其投入的成本的才能實現(xiàn)有效地利用。若不承認次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，不僅無法發(fā)揮優(yōu)先購買權(quán)制度實際的功能，也會造成社會資源的浪費，不符合《民法典》“物盡其用”的價值取向。

2.2"公平價值

“法律制度的內(nèi)在含義即公平和正義”[3]。在房屋租賃中，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)是一個基本原則，基于此，出租人的法律地位與承租人的法律地位比較的話，前者優(yōu)于后者。就轉(zhuǎn)租而言，承租人實際上被看作是出租人的角色，次承租人被看作是承租人的角色，由此，承租人的法律地位又高于次承租人。在這三方關(guān)系中，次承租人的法律地位處于最弱勢的狀態(tài)。實務(wù)中，次承租人往往是為了滿足最基本的住房需求，且多是外地務(wù)工或上學(xué)的弱勢群體。對比相對處于優(yōu)勢的承租人的優(yōu)先購買權(quán)有明確的制度保障，而處于相對弱勢的次承租人卻沒有明確的制度保障，不符合公平的價值理念。房屋優(yōu)先購買權(quán)制度設(shè)立的目的是保障弱勢群體的利益，更大程度上維護社會的公平正義，賦予三方關(guān)系中最弱勢群體次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)才能實現(xiàn)實質(zhì)公平，實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)制度設(shè)立的初衷。

2.3"秩序價值

“法的秩序價值就是通過某種特別的途徑保持社會秩序平穩(wěn)運行，也滿足了社會各界的需求。而優(yōu)先購買權(quán)制度就是法確定的一種方式，它既可以保護次承租人的權(quán)利，避免糾紛產(chǎn)生，也可以維護社會穩(wěn)定和秩序”[3]。次承租人出于生活或者工作的居住需要租賃他人所有的房屋。次承租人租賃房屋后，一般以該房屋為其行為活動的中心構(gòu)建法律關(guān)系，展開生活、社交與工作，形成穩(wěn)定的生活秩序、社會關(guān)系與人際關(guān)系。這一切穩(wěn)定和諧的社會秩序是基于次承租人對于該房屋的實際占有，為了維持社會穩(wěn)定的秩序，需要對次承租人的占有進行保護。次承租人是該房屋的實際占有人，對次承租人占有事實的保護，可以起到穩(wěn)定租賃市場的作用。

3"房屋優(yōu)先購買權(quán)制度在司法中的困境

3.1"關(guān)于通知義務(wù)的認定困境

第一，是否只需要在第一次有出售意愿時將同等條件告知承租人或次承租人就算盡了通知義務(wù)？部分案件對于有證據(jù)證明出租人在出售房屋前向承租人通知過其有出售該房屋的意愿即認定出租人盡了通知義務(wù)，并未對其通知內(nèi)容是否為最終交易條件和對象進行考證。部分案件如駱方云、崔崢房屋租賃合同糾紛一案中，認為即使承租人對于租賃房屋曾經(jīng)未有購買意向，不能證明承租人在本次出售條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)，也不能免除出租人在最后決定出售該房屋時依法通知承租人出售條件的義務(wù)。第二，僅通知承租人或次承租人其具有售房意愿，沒有通知其出售的具體條件，是否盡了通知義務(wù)？在宋宗元等房屋租賃合同一案中認為，在正式出賣前有多人看房，宋宗元對房屋出賣的事實處于明知狀態(tài)但未在合理期限內(nèi)表示購買，認定宋宗元放棄了優(yōu)先購買權(quán)。而在高素萍、新疆西域天源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛一案中認為，出租人僅在承租人承租的商鋪的區(qū)域張貼過銷售廣告，且銷售價格并不確定，只是一個范圍。出租人沒有通知承租人出售的具體價格、付款方式及付款時間等事宜，認定出租人的通知存在瑕疵。

3.2"關(guān)于同等條件的認定困境

根據(jù)《民法典》第七百二十六條之規(guī)定，必須在同等條件下，才能夠行使優(yōu)先購買權(quán)。但是具體到司法實踐中，如何認定“同等條件”，《民法典》以及相關(guān)司法解釋卻沒有明確的規(guī)定。學(xué)界普遍認為“同等條件”并不是要求價金以及其他條件都必須保持同等，應(yīng)該理解為一種相對的平等，從這個層面來看，法律賦予了法官自由裁量權(quán)。實踐中，出租人出賣房產(chǎn)時其考慮的因素包括多方面的內(nèi)容，既有價格這個核心因素，也有非價格因素，如購買者的履約能力、個人信用等。特殊情況下出租人還會考慮其與購買者的關(guān)系。

同等條件條件下優(yōu)先購買權(quán)制度的設(shè)立就是考慮到出租人出賣房產(chǎn)時的多重特殊因素，買房人可能提供或?qū)嶋H提供的任何特殊條件都是出租人的利益所在，這些特殊條件并不能一概以金錢進行衡量，只能由出租人的觀念來衡量。

4"次承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的建構(gòu)

4.1"明確次承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件

（1）通知義務(wù)。次承租人只有在獲取租賃房屋出售的相關(guān)情況才能行使優(yōu)先購買權(quán)，鑒于此，需要厘清誰負有“通知”次承租人的義務(wù)。在合法轉(zhuǎn)租的情況下，出租人已明知次承租人的存在，且如今社會通信便捷，將房屋出售消息傳達給次承租人并不會加大出租人的負擔(dān)。當(dāng)房屋合法轉(zhuǎn)租且出租人欲將該房屋出售時，出租人負有通知承租人與次承租人的義務(wù)。在房屋非法轉(zhuǎn)租的情況下，出租人并不一定明知次承租人的存在，若此時的通知義務(wù)人還為出租人，有明顯不合理之處，又鑒于承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同，此時，承租人法律地位如同出租人，負有“出租人”的法律地位。所以在房屋非法轉(zhuǎn)租的情形下，承租人負有向次承租人通知該房屋出售的義務(wù)。對《民法典》第七百二十六條規(guī)定“通知”義務(wù)的認識，主要有兩種觀點，一是出租人通知的內(nèi)容既可能簡單到僅僅包括出賣意圖，從而只構(gòu)成要約邀請；二是具體到包括出賣意圖和出賣價格等交易條件，因而構(gòu)成出賣要約[4]。但從《民法典》第三百零六條的規(guī)定看來，按份共有人在轉(zhuǎn)讓其共有份額時需要將轉(zhuǎn)讓條件即轉(zhuǎn)讓的價款等交易條件通知其他共有人，優(yōu)先購買權(quán)“不僅共享同一名稱，在制度內(nèi)涵上也有實質(zhì)的相通性”[5]，根據(jù)體系解釋的方法，出租人在轉(zhuǎn)讓房屋時，“通知”的內(nèi)容也應(yīng)當(dāng)包括轉(zhuǎn)讓條件。在此基礎(chǔ)上，不論是否之前是否告知過次承租人具有出售該房屋的意愿，在最終確定交易條件時，需要將該條件通知次承租人。僅在第一次有出售意愿時將同等條件告知次承租人而在最終交易時沒有將其交易的同等條件通知次承租人不能視為盡了通知義務(wù)。

（2）限定優(yōu)先購買權(quán)的行使期限。優(yōu)先購買權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)受到一定期限的限制，否則會過分地侵害出租人的權(quán)利。在房屋合法轉(zhuǎn)租時，次承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限與承租人相同都為出租人履行通知義務(wù)后的十五日內(nèi)。當(dāng)房屋非法轉(zhuǎn)租時，出租人可能僅通知了承租人，而承租人沒有通知或沒有及時通知次承租人，若次承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限也為承租人履行通知義務(wù)后的十五天內(nèi)，則次承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限可能會超過承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限。故而，次承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限需酌情處理。

（3）明確同等條件。同等條件必須要“絕對同等”，還是“相對同等”即可？對此，學(xué)者認識不一致：“絕對同等說是指次承租人與第三方購買者購買房屋的條件完全相同，沒有一點區(qū)別。而相對同等說，則指的是行使優(yōu)先購買權(quán)的條件相對相同”[6]。絕對同等說所要求的轉(zhuǎn)讓條件完全相同在實際生活中幾乎是沒有可能的，“絕對同等說是理論上一個不可能存在的命題”[7]。所以只能從最關(guān)切出賣人利益的幾個條件去考慮，既不能損害出租人的利益也需要保護次承租人的優(yōu)先購買權(quán)。但需要說明的是，這里的“同等條件”一般不包括次承租人所不具備的特殊優(yōu)勢條件，否則轉(zhuǎn)租合同中約定優(yōu)先承租權(quán)以保護處于弱勢地位的次承租人的期待利益就會落空。將特殊優(yōu)勢條件納入“同等條件”范疇只能有利于出租人利益的最大化，顯然與優(yōu)先承租權(quán)的價值取向相悖[8]。因此，同等條件應(yīng)當(dāng)是房屋買賣時相對可以量化的客觀條件，比如價格條件、支付方式與期限等，出賣人與購買人之間的特殊感情因素等無法量化的因素不應(yīng)納入同等條件。

4.2"合理確定優(yōu)先購買權(quán)競合時的順位

（1）承租人與次承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的順位。由于次承租人與承租人都享有對該房屋的優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)次承租人與承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合時，需要確定兩者優(yōu)先購買權(quán)的行使順位，為了維護穩(wěn)定的秩序，次承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)優(yōu)于承租人。從優(yōu)先購買權(quán)制度的價值追求來看，次承租人是該租賃房屋的實際占有人與使用人，能夠使該房屋的利用效率最大化，實現(xiàn)優(yōu)化配置，符合物盡其用的理念。所以，從效率價值來看，次承租人享有在先順位的優(yōu)先購買權(quán)，不僅能夠最大化地利用該房屋，也能簡化交易程序，降低交易成本，符合優(yōu)先購買權(quán)制度的效率價值追求。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度的理念是保護弱勢群體，實現(xiàn)實質(zhì)公平。在承租人與次承租人之間，更容易受到侵害的是次承租人的合法權(quán)益，故而，承租人的優(yōu)先購買權(quán)劣于次承租人的優(yōu)先購買權(quán)更符合優(yōu)先購買權(quán)制度的設(shè)立初衷。

（2）多個次承租人之間優(yōu)先購買權(quán)競合的順位。在承租人將其承租房屋分為若干部分轉(zhuǎn)租給不同次承租人時，需要根據(jù)具體情形來確定多個次承租人之間的優(yōu)先購買權(quán)。第一，若該房屋是大型商場或者其他可以分割的公寓式住房等，當(dāng)次承租人對其租賃部分主張優(yōu)先購買權(quán)的，對于各自主張的部分予以支持，且各次承租人對于各自租賃的部分房屋所享有的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人，在此種情形下，各次承租人的優(yōu)先購買權(quán)的行使并無沖突。當(dāng)次承租人對整體房屋主張優(yōu)先購買權(quán)的，若其租賃部分面積比例占整體房屋的50%以上時，應(yīng)當(dāng)支持該次承租人對整個房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；若次承租人租賃部分的面積占房屋整體面積的50%以下的，則不應(yīng)當(dāng)支持該次承租人對整個房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，只能支持次承租人對自己所承租部分房屋主張優(yōu)先購買權(quán)。若是兩個次承租人剛好各承租該房屋的50%時，應(yīng)當(dāng)由兩個次承租人協(xié)商，協(xié)商不成再按照承租的先后順序來確定。第二，若是該租賃房屋屬于不可分割的類型，次承租人想要對整個房屋主張優(yōu)先購買權(quán)的，只有該次承租人所承租房屋面積占整體房屋面積50%以上才予以支持，次承租人主張對其承租部分房屋主張優(yōu)先購買權(quán)的不予支持。

4.3"次承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟

（1）賠償責(zé)任。目前對于出租人未履行通知義務(wù)或者是其他妨礙承租人行使優(yōu)先購買權(quán)所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的法律性質(zhì)，有的學(xué)者認為是侵權(quán)責(zé)任，有的學(xué)者認為是違約責(zé)任，還有的人認為是締約過失責(zé)任。侵權(quán)責(zé)任說認為優(yōu)先購買權(quán)是形成權(quán)，出租人違反通知義務(wù)，侵害形成權(quán)，使承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任[9]。違約責(zé)任說認為房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)只是一種法定債權(quán)，不具有對抗第三人的效力，法院也只能追究出租人的違約責(zé)任[10]。締約過失責(zé)任說認為通知義務(wù)是房屋買賣合同的先合同義務(wù)，出租人沒有履行該義務(wù)導(dǎo)致承租人或者次承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任[11]。《民法典》第七百二十六條明確規(guī)定出租人負有法定的通知義務(wù)，且不得妨礙承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)是一項法定的權(quán)利，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)可參照承租人的優(yōu)先購買權(quán)適用也是一項法定的權(quán)利。不履行法定通知義務(wù)或者妨礙次承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的行為是一種違約行為，只要優(yōu)先購買權(quán)人知悉出租人與第三人的轉(zhuǎn)讓條件，可以單方面主張行使優(yōu)先購買權(quán)。此時，若出租人在次承租人主張優(yōu)先購買權(quán)后訂立房屋買賣合同，也即次承租人的優(yōu)先購買權(quán)可以看作是已經(jīng)實現(xiàn)了，也就不存在損害賠償?shù)膯栴}。若是次承租人主張優(yōu)先購買權(quán)后出租人還是把房子賣給了第三人，則次承租人可以通過主張違約責(zé)任得到救濟，所以《民法典》沒有必要對妨礙承租人或者是次承租人的優(yōu)先購買權(quán)行使特別規(guī)定損害救濟規(guī)則。《民法典》第七百二十八條所稱賠償責(zé)任在性質(zhì)上屬于違約責(zé)任。

（2）賠償當(dāng)事人。在明確賠償責(zé)任的性質(zhì)為違約之后，需要分析不同情況下次承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時的賠償當(dāng)事人。一是在合法轉(zhuǎn)租的情況下，出租人在出售房屋時，應(yīng)當(dāng)通知次承租人其轉(zhuǎn)讓房屋的條件。如果第一次與第三人磋商沒有達成一致，存在降低價款或者是有其他改變轉(zhuǎn)讓條件的，其新的轉(zhuǎn)讓條件也應(yīng)通知次承租人。若出租人或者是出租人委托的代理人未履行上述通知義務(wù)或者是僅僅通知其有出售的意愿而未說明轉(zhuǎn)讓條件的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。若出租人為了阻礙次承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而故意虛構(gòu)排除優(yōu)先購買權(quán)適用的情形，如第三人為房屋共有人或者是其近親屬、明確告知次承租人縮短其行使優(yōu)先購買權(quán)合理期限等，導(dǎo)致次承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的，又或者是出租人與第三人惡意串通簽訂陰陽合同或者是采用其他欺詐、脅迫等手段迫使次承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，出租人應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。若是出租人既與次承租人簽訂房屋買賣合同，又與第三人簽訂房屋買賣合同并將該房屋過戶登記給第三人，構(gòu)成對房屋買賣合同的違約，按照雙方對于買賣合同的約定處理。二是在非法轉(zhuǎn)租的情況下，得知出租人出售房屋時，承租人負有通知次承租人的義務(wù)，若承租人未履行通知義務(wù)，應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。綜上所述，侵權(quán)責(zé)任的賠償當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照不同的情形而論，若為出租人違反法律規(guī)定義務(wù)導(dǎo)致次承租人無法行使優(yōu)先購買權(quán)的，由出租人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；若為承租人違反法律規(guī)定義務(wù)導(dǎo)致次承租人難以行使優(yōu)先購買權(quán)的，由承租人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

（3）賠償范圍。針對侵害次承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償范圍，若當(dāng)事人之間有約定的，從其約定；若當(dāng)事人之間沒有約定的其賠償范圍主要是次承租人購買同等條件房屋的差價，差價應(yīng)當(dāng)按照出租人出售時的市場評估價格來計算。不能直接按照出租人出售價格與次承租人實際購買其他房屋的價格計算。為了確保差價計算的公正，可以由雙方當(dāng)事人共同委托評估機構(gòu)評估。具體來說，要根據(jù)個案的情況合理確定房屋的差價，既不能損害出租人的利益，也不損害次承租人的利益。

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