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設(shè)計費回收難 勘察設(shè)計企業(yè)以房抵債財務(wù)風(fēng)險如何化解

2025-05-18 00:00:00吳華
中國商人 2025年6期
關(guān)鍵詞:設(shè)計企業(yè)

近年來,勘察設(shè)計企業(yè)在運營過程中面臨諸多困境,其中設(shè)計費回收困難尤為突出。這一問題迫使設(shè)計企業(yè)不得不作出妥協(xié),接受“以房抵債”這一非傳統(tǒng)的價款結(jié)算模式。但在實際操作中,該模式的處理過程較為復(fù)雜,涉及房產(chǎn)評估、產(chǎn)權(quán)變更、稅費繳納以及后續(xù)處置等多個環(huán)節(jié)。因此,深入分析這種結(jié)算模式下可能產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險,并探討如何有針對性地開展風(fēng)險防范工作具有重要意義。

以房抵債本質(zhì)上是債務(wù)重組中以物抵債的一種具體形式。它通常在債務(wù)人無法按期清償?shù)狡趥鶆?wù)的情況下出現(xiàn),是債務(wù)人解決債務(wù)困境的一種方式。具體而言,在合同約定的償債期限屆滿前或?qū)脻M后,債務(wù)人與債權(quán)人經(jīng)協(xié)商一致,以債務(wù)人自有的房屋折抵所欠債務(wù),從而實現(xiàn)債務(wù)的全部或部分消滅,達成相應(yīng)的法律效果。

以房抵債產(chǎn)生的背景

近年來,“房住不炒”政策基調(diào)不斷穩(wěn)固,各級政府運用限購限貸、集中供地、三道紅線等一系列組合政策嚴(yán)控房地產(chǎn)市場風(fēng)險。在這樣的政策環(huán)境下,部分房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著一些經(jīng)營挑戰(zhàn),出現(xiàn)了融資渠道收窄、銷售回款速度放緩以及現(xiàn)金流承壓的狀況,在一定程度上影響到設(shè)計費的支付,進而促使市場上出現(xiàn)了以不動產(chǎn)抵付設(shè)計費這種較為特殊的債務(wù)履行方式。為了緩解資金和銷售壓力,一些開發(fā)商與設(shè)計企業(yè)達成協(xié)議,其已建成但尚未出售,或是未來某個時間計劃建成的房屋,用來抵付設(shè)計費用,以此替代原本的貨幣直接支付方式,作為設(shè)計服務(wù)費用的另一種支付途徑。

對于處于相對弱勢地位的設(shè)計企業(yè)來說,當(dāng)面臨收款困難時,接受以不動產(chǎn)形式收回設(shè)計費,雖屬無奈之舉,但也能在一定程度上發(fā)揮止損作用。這種方式有助于緩解設(shè)計企業(yè)的資金流動性壓力,避免因長時間無法收回款項引發(fā)業(yè)務(wù)停滯、員工薪酬拖欠等一系列連鎖問題。

以房抵債的操作流程

以房抵債作為一種復(fù)雜的財務(wù)與法律安排,通常會涉及至少三個核心法律主體,分別是業(yè)主(即債務(wù)方)、承包方(在此特指設(shè)計企業(yè),作為債權(quán)方),以及實際購房人。若抵債房源并非直接來自業(yè)主,而是由第三方房源公司提供,那么這一法律關(guān)系網(wǎng)還會進一步擴大,將房源公司納入其中。當(dāng)設(shè)計費付款期限屆滿,業(yè)主卻無力支付拖欠的設(shè)計費時,設(shè)計企業(yè)與業(yè)主(若涉及房源公司,還會包含房源公司)簽訂《以房抵債協(xié)議書》,同時與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》,并前往房產(chǎn)部門辦理預(yù)售登記備案。

按照抵債房最終處置情況,可分為兩種操作模式。第一種模式,設(shè)計企業(yè)最終取得抵債房產(chǎn)權(quán),并將其作為企業(yè)辦公樓、職工住宅等自用資產(chǎn)。在這種模式下,設(shè)計企業(yè)實際上扮演了購房者的角色,從業(yè)主(或房源公司)那里購買房屋。而購房款項的支付,則通過與設(shè)計費等額抵消來完成,實現(xiàn)了債務(wù)與資產(chǎn)的雙重轉(zhuǎn)換。第二種模式,設(shè)計企業(yè)最終不擁有抵債房產(chǎn)權(quán)。具體操作是,設(shè)計企業(yè)聯(lián)系有意購房者,讓實際購房人與業(yè)主簽訂商品房買賣合同,并向業(yè)主支付購房款,之后業(yè)主再把款項支付給設(shè)計企業(yè)。這種模式既解決了設(shè)計企業(yè)的收款難題,又為業(yè)主提供了快速變現(xiàn)的途徑,同時也滿足了實際購房人的購房需求,讓多方都從中受益。

風(fēng)險防范措施

強化以房抵債風(fēng)險管理的組織保障。在處理以房抵債這類復(fù)雜交易時,企業(yè)應(yīng)給予高度重視,專門成立一個以房抵債交易處理小組。該小組應(yīng)當(dāng)由經(jīng)驗豐富、專業(yè)能力強的成員組成,成員的專業(yè)背景應(yīng)廣泛涵蓋財務(wù)、法律以及業(yè)務(wù)等多個關(guān)鍵領(lǐng)域。財務(wù)人員會精準(zhǔn)評估房產(chǎn)價值,合理估算交易成本,并妥善管理交易過程中的資金流動,以此保障企業(yè)財務(wù)狀況穩(wěn)健。法律人員會深入研究相關(guān)法律法規(guī),避免法律風(fēng)險,保證交易流程合法合規(guī),同時妥善處理可能出現(xiàn)的法律糾紛。業(yè)務(wù)人員則起到溝通橋梁的作用,他們熟悉市場動態(tài),能有效協(xié)調(diào)各方資源,推動交易順利開展。這樣一支多元化、專業(yè)化的團隊,會共同為以房抵債交易的成功處理提供有力的組織保障,在確保企業(yè)利益最大化的同時,有效管控潛在風(fēng)險。

完善以房抵債財務(wù)風(fēng)險管理制度。為確保以房抵債交易高效、安全且合規(guī),企業(yè)需從制度層面入手,構(gòu)建一套系統(tǒng)而全面的規(guī)章制度體系。這套制度應(yīng)全面覆蓋以房抵債交易的各個環(huán)節(jié),從初步評估、談判協(xié)商、合同簽訂,到后續(xù)執(zhí)行與監(jiān)控,每個步驟都應(yīng)有章可循、有據(jù)可依。具體而言,制度中應(yīng)詳細(xì)規(guī)定交易前的盡職調(diào)查流程,確保房產(chǎn)信息真實、完整;明確交易雙方的權(quán)利和義務(wù),避免因信息不對稱引發(fā)潛在糾紛;制定嚴(yán)格的合同審核機制,確保合同條款合法、公平;同時,建立交易執(zhí)行與監(jiān)控的標(biāo)準(zhǔn)化流程,讓每一步操作都符合既定規(guī)范,減少人為錯誤與操作風(fēng)險。此外,規(guī)章制度還要著重強調(diào)持續(xù)的風(fēng)險評估與應(yīng)對措施。針對可能出現(xiàn)的市場波動、法律變更等不確定因素,提前預(yù)設(shè)風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案,讓企業(yè)能夠迅速響應(yīng),有效管理風(fēng)險。

優(yōu)化抵債房產(chǎn)的選擇策略。在處理以房抵債事務(wù)時,企業(yè)要秉持審慎、明智的態(tài)度,優(yōu)先挑選那些易于變現(xiàn)且地理位置優(yōu)越的房產(chǎn)作為抵債資產(chǎn)。這類房產(chǎn)通常位于城市中心或發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域,市場認(rèn)可度高、流通性強,能在較短時間內(nèi)以合理甚至更好的價格出售或出租,從而有效轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。選擇這樣的房產(chǎn)作為抵債標(biāo)的,能減少企業(yè)因長期持有不動產(chǎn)而面臨的資金占用壓力,還能最大限度降低因市場波動導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值風(fēng)險,減少債權(quán)損失。此外,優(yōu)質(zhì)地段的房產(chǎn)往往具有更好的保值增值潛力,這對于企業(yè)來說是一種潛在的價值提升。

近年來,勘察設(shè)計企業(yè)在運營中遇到不少難題,尤其是設(shè)計費回收困難,使得部分企業(yè)不得不接受“以房抵債”這種非傳統(tǒng)的價款結(jié)算模式。然而,這種模式在實際操作中涉及房產(chǎn)評估、產(chǎn)權(quán)變更、稅費繳納以及后續(xù)處置等諸多復(fù)雜環(huán)節(jié),稍有不慎便可能引發(fā)財務(wù)風(fēng)險,甚至影響企業(yè)的正常運營。因此,勘察設(shè)計企業(yè)要深入分析以房抵債模式下可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險,有針對性地制定有效的風(fēng)險防范措施。企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識到以房抵債的復(fù)雜性和潛在風(fēng)險,在操作過程中要小心謹(jǐn)慎,嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī),合理評估房產(chǎn)價值,確保產(chǎn)權(quán)清晰,及時辦理過戶手續(xù),準(zhǔn)確計算和繳納相關(guān)稅費。

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