民用建筑全過程成本控制措施的必要性

摘 要：為解決我國民用建筑工程造價居高不下，人力資源、財力資源過度消耗的問題，本文以某小區建筑工程作為研究對象，分析其全過程造價管理存在的不足之處。同時，提出加強投資估算、靈活使用限額設計、注重工程量清單編制、梳理施工階段造價控制要點、合理辦理竣工結算等一系列應對措施。旨在減少不必要的成本支出，實現資源的最大化利用，在保證工程質量的基礎上，提高項目經濟效益。

關鍵詞：投資估算；竣工結算；工程量清單；成本控制文章編號：2095-4085（2025）02-0187-03

0 引言

民用建筑的特點在于單體工程數量較多，且功能、結構形式較為多樣，需求標準高，建筑面積大，工期緊、任務重。在造價成本方面的把控難度較高，必須采取極具針對性的全過程成本控制措施，才能保證項目利潤的最大化。

1 研究對象

某城市小區房建項目于2018年開工建設，2021年竣工。根據實際調查顯示，該住宅小區總建筑面積接近10萬m2，住房設施相對齊全，建筑物采用剪力墻結構，每棟樓均為28層。且小區內部環境良好，嚴格遵循國家標準進行建設，不僅交通便利，且極具人文特征。通過實施標準化的物業管理服務，進一步提升了居民的生活質量。該小區對地方經濟發展具有顯著的推動作用，其項目建設主要依賴于企業自有資本及銀行貸款。

2 全過程造價管理存在的不足之處

雖然相關參與單位在掌握項目特征的基礎上，決定實施全過程造價管理，致力于消除項目建設階段存在的風險因素，但在實際應用過程中仍存在以下問題。

（1）投資估算效果較差。項目立項環節的投資估算成本與設計概算金額偏差接近15%，究其原因在于相關人員在開展可行性研究時，只憑借唯一的靜態指標估算項目初始投資成本，未考慮項目建設前期和交付使用期內發生的動態投資。

（2）設計方案較為粗獷。雖然設計單位對建筑主體結構進行了優化調整，但在方案的經濟分析過程中，對于項目功能的整理不夠完善。不同設計方案可能會出現多種工程造價，如何以最低的成本消耗，實現必要功能，一直都是相關人員在設計階段忽視的問題。

（3）設計單位與造價咨詢機構的信息交換不夠及時，數據共享程度較低，甚至出現工程量清單中存在漏項的現象，致使投標人進行不平衡報價，增加了不必要的項目成本。

（4）招投標階段缺失了項目的整體策劃與定制化的招采方案設計，導致部分分包成本上升。

（5）項目施工過程中存在大量的設計變更及簽證索賠，包括增加部分門窗工程和室內部分隔墻，以及外墻保溫材料變更，材料方面也存在價格波動較高的情況。

3 民用建筑工程造價的全過程成本控制措施優化路徑

為切實解決上述問題，民用建筑工程需將決策、設計、招投標、施工等環節作為管控重點，并進一步提高對投資估算、設計方案比選、招投標方案策劃的重視度。還要盡可能減少工程變更，注重施工過程和竣工結算監管。具體措施可分為以下幾個方面。

3.1 決策階段

在項目決策階段，需研究并確定項目的建設規模、產品方案、技術方案、工藝技術、設備方案、選址方案、工程建設方案以及項目進度計劃。隨后，全面開展資料搜集工作，并依據計量標準、市場價格、費用定額及工程計價相關參數、比率等，強化數據分析力度。在此基礎上，結合可行性研究報告與項目經濟技術指標，對工程造價進行全面細致的論證。根據項目特性、現有技術經濟資料及數據的實際情況，科學選擇適宜的投資估算方法，從而精準確定項目的投資規模。比如常見的指標估算法，是指根據造價管理部門發布的數據資料及投資估算指標，對各單位工程或單項工程費用進行估算、匯總及整合后，計算項目總投資額。開始估算時，需預先依照單項工程或單位工程的建造主體內容，匯總各項費用。最后銜接投資估算造價指標以及行業規定的計價程序，確定單項工程或單位造價。在此基礎上，為進一步提高項目投資額估算的精確性與準確性，可適當參考施工所在地相似類型的工程項目，做好相關資料的比對與分析。

至于在項目可行性研究階段，同樣要將投資估算作為重點研究對象，需要對項目進行詳細的技術經濟分析，決定項目是否可行，并選出最佳投資方案的依據，此階段投資估算經審查批準后，即是工程設計書中規定的項目投資限額，對工程設計概算起著控制作用。因此，內容一定要完整，包括編制說明、總投資估算表、單項工程估算表、技術經濟指標等內容一定要完善。投資估算表，用于體現各分項工程的具體估算額，比如工程費用共計1億4000萬元，其中土建工程費1億2000萬元，安裝工程費1800萬元，設備及工器具購置費200萬元；預備費共計2400萬元，其中基本預備費達到1400萬元，價差預備費達到1000萬元，一目了然［1］。

3.2 設計階段

3.2.1 實現多種建設方案的科學選取

對于本次工程而言，在技術人員、施工人員以及相關參與方綜合協商后，提出以下4種設計方案。

方案1：采用框架剪力墻結構，非承重內磚墻，搭配預制樁基礎。

方案2：框架剪力墻結構，輕質內隔墻，使用條形基礎，利用真空預壓，提高處理效果。

方案3：剪力墻結構，采用承重灌注樁基礎，非承重加氣塊墻體。

方案4：剪力墻結構，采用空心磚內墻，并搭配滿堂基礎。

為了篩選出既符合功能需求又具備合理造價的上述方案，需借助價值工程法（Value Engineering，簡稱VE），這是一種依靠集體智慧與針對性活動的管理技術，旨在以最低成本達成產品或服務的預期功能。通過運用因素分析法，精準識別研究對象的核心功能，并結合增量投資收益率，對各方案的經濟性和可行性進行綜合評估。最終，利用多比例評分法，精心挑選出最優方案。在實際應用時，需預先梳理評價指標，包括建筑居住舒適性、結構合理性以及經濟適用性，并通過強制打分法評價對象功能的重要性，以及同方案之間的應用效果差異性。比如，方案1功能重要性遠超于方案2，則方案1得4分，方案2得0分；若兩者方案結果相同，則各計2分。然后通過得分與權重的乘積，確定各方案的功能加權值。在與成本指數相除后，便可得到各類設計方案的價值指數。最終發現，方案1、2、3、4的功能指數分別為0.25、0.23、0.26、0.25，成本指數分別為0.26、0.23、0.24、0.26，價值指數則分別為0.96、1.00、1.08、0.96。結合上述評價結果，最終將方案3作為最終設計方案。

3.2.2 合理運用限額設計

工作人員需充分依托項目決策階段生成的可研報告以及投資估算結果，兼顧項目設計要求，開展造價管控作業。并嚴禁對設計方案進行隨意更改，以確保總投資額控制在合理區間內。通常，民用建筑項目的限額設計指標包含經濟性技術指標和造價指標。總體來看，限額設計的主要目標在于確保建筑功能完備、齊全的基礎上，將總投資控制在預定范圍內。可通過投資分解、初步設計、施工圖設計，來降低投資額度的控制難度。需明確，限額設計并非單純壓縮造價，而是強調資源高效利用，力求經濟效益最大化，同時平衡建設周期與收益能力等關鍵要素。

3.3 發承包階段

（1）工程量清單作為招標文件的核心構成，可供具備承包資質的投標單位購買，以便其在投標報價時，依據各分項工程的明確工程量作出精確估算。為此，必須嚴格確保工程量清單的完整無誤與高度精確，需緊密結合施工圖紙和項目特性，剔除任何可能引起誤解的內容，力求最大限度地提升工程量清單的精確度。

（2）審核最高投標限價，是用于限制投標人報價的標準，一旦超過限價，則將其視作廢標。該標準的制定需要結合市場行情，注重人力資源、材料、機械設備的調查取證，并根據過往經驗，確定取費費率。須保證設定后的標準，能滿足現階段社會生產力的平均水平。

（3）選擇適合的發承包模式。以本文建筑工程項目為例，更適合采用施工總承包管理模式。究其原因在于，民用建筑工程的施工量較為龐大，涉及的專業較多，若將施工任務分解至多個承包商，難以避免的會加大工作協調的難度，甚至會引發多個承包商間的推諉扯皮。由施工總承包單位負責項目的整體管理，根據施工任務類型，實現分包與招標，可在降低投資方管理壓力的同時，也有助于工程造價的管控［2］。

（4）確保造價控制措施得以有效實施，首要步驟在于選擇恰當的招標方式。當前，我國主流的招標模式有兩種：一是公開招標，該方式利用信息平臺、門戶網站及網絡端口廣泛發布招標信息，其優勢顯著，不僅覆蓋面廣，能吸引眾多實力強、信譽好的企業參與，還能促進投標單位間的良性競爭。然而，其缺點亦不容忽視，即招標工作量大，可能相應增加招標管理成本。二是邀請招標，此方式針對特定行業的施工企業發出投標邀請，雖選擇范圍相對有限，可能錯失具有創新潛力的單位，但能有效降低招標環節的成本支出。

顯然，公開招標與邀請招標各具利弊，需依據各主體工程的特性進行科學選用。例如，對于土石方工程、電梯、門窗等專業性較強的專項工程，邀請招標更為適宜；而地基處理工程及建筑總承包工程，則更適合采用公開招標；至于裝修、消防工程，邀請招標亦可作為合理選擇。此外，在編制招標文件時，應預先評估各類潛在風險，合理選擇評標辦法與中標條件，旨在有效規避并降低合同簽訂階段的風險。隨后，遵循相關法律法規，嚴謹簽訂施工合同，確保各方權益得到保障，通過明確約定的條款，來預防合同履行過程中可能出現的矛盾與糾紛［3］。

3.4 施工階段

在施工環節，由于在招投標階段已完成合同簽訂，因此不會對施工工程量造成大幅度更改。若想進一步減少費用支出，應避免“開源”處理，而是更多的考慮“節流”措施。由于客觀原因的存在，民用建筑工程難以避免的會產生設計變更等資源浪費，進而引發造價變動。因此，如何減少變更事項的形成，防止造價大幅度波動，則是現階段相關人員重點研究的課題。建立完善的變更流程申報制度，需要建設、設計、施工、勘察、監理全員參與，以規避個人原因引起的不必要變更。在施工階段，務必進一步強化對人員的監督與管理，以防止不合理行為的發生，同時確保材料的采購與使用科學合理，并定期審核采購成本以控制支出。合理規劃并適時調整施工進度安排，是確保總工期按時完成、避免窩工現象的關鍵一環。此外，加強對承包商的資信審查至關重要。若遇合同變更問題，必須及時征詢并尊重合同雙方的意見，直至雙方以書面形式達成共識后，方可對合同內容作出適當調整。針對施工進度款的支付，應建立健全的支付機制，鑒于施工階段資金支出占整體造價比重較高，現場施工人員及公司管理層需嚴格遵循施工合同條款，執行約定的付款條件，并依據投標清單細致核對現場進度，以杜絕工程進度款超付現象，進而有效控制資金成本［4］。

對于本文項目而言，工程變更內容主要包括：增加部分門窗工程和室內部分隔墻、外墻保溫材料變更。審核造價分別增加3.7萬元、4.8萬元、4.7萬元。在設計變更審核階段，應由建設單位、設計單位、施工單位共同協商，在擬定確認后，由設計部門發出最終通知，在監理人員辦理簽發后，進行有效落實。

3.5 竣工結算階段

竣工結算階段的成本控制核心在于，由專業的管理部門依據招標文件、投標文件、施工合同、施工期間發承包雙方的會議紀要、簽證、變更、雙方來往函件、竣工圖等全面資料，對竣工結算進行全面審核。審核要點包括資料邏輯的合理性、分項工程的完成情況、是否存在重復申報現象、工程量的準確性以及單價的合理性，旨在確保竣工結算內容的真實無誤［5］。

4 結語

綜上所述，本文對民用建筑工程全過程成本控制措施的實現路徑進行了分析討論。利用指標估算法，確定項目的投資額；憑借價值工程法，實現多種項目建設方案的橫向比對，選出經濟效果最為顯著的設計方案；依托公開招標+邀請招標的形式，選擇綜合實力強的承包商；施工及竣工結算階段實施合理化管控。這一系列舉措旨在確保項目造價控制在合理區間內，實現資源的優化配置與高效利用，不僅保障民用建筑工程的順利竣工，更促進了投資收益的最大化。

參考文獻：

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［3］吳彩鳳.民辦高校基建項目全過程成本控制措施分析［J］.財會學習，2023（16）：116-118.

［4］王海華.談中小型房地產企業項目全過程成本管理［J］.商訊，2023（10）：104-107.

［5］佘軍.淺談建筑工程中業主方全過程成本管理［J］.市場瞭望，2023（8）：82-84.