住房公積金抵押不良貸款的風險與防范

近年來，為提振房市，在“保交樓”的背景下，住房公積金貸款政策不斷放開，政府部門推出了“商轉公”“組合貸”等一系列利民舉措，使住房公積金在商品住房貸款中的占比不斷提升。但是，由于少數開發企業陷入經營難題，容易未按照約定期限交付房屋，購房者行使解除權解除與開發商簽訂的商品房預售合同。因此，本文結合近年來發生的抵押擔保合同被解除的典型案例開展分析，旨在有助于防范住房公積金抵押貸款風險。

一、抵押擔保合同案例情況及分析

（一）王某等、唐某等案例基本情況

案例一：王某等人訴某銀行、某開發有限公司再審案例。

該案中，王某與某開發公司簽訂商品房預售合同，并與某銀行簽訂借款合同。因樓盤爛尾，購房人王某等人未承擔償還貸款責任，被某銀行起訴，某高級人民法院判王某等人償還該銀行本息。王某等人不服，提請最高人民法院重審。

此案件的裁判要點主要體現在兩個方面。第一，因出開發商未按期交付房屋，案涉商品房預售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的無法實現亦被解除，此時應由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返給貸款銀行和買受人，而買受人不負有返還義務。第二，案涉借款合同相關格式條款要求購房者在既未取得所購房屋所有權、也未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力。

案例二：唐某等訴某開發公司房屋買賣合同糾紛案例。

該案中，唐某等人為原告，某開發公司為被告，某市住房公積金管理中心為第三人。唐某等人購買某開發公司開發的期房，并簽訂了商品房買賣合同，支付了首付款并通過第三人直接向被告支付了貸款。因項目停工且存在違約交房風險，唐某等人訴請解除案涉商品房買賣合同，解除案涉商品房擔保貸款合同。

此案例的裁判要點有三處。第一，解除原告與被告簽訂的商品房買賣合同。第二，解除原告與第三人簽訂的江蘇省鹽城市個人住房公積金貸款合同或個人購房借款及擔保合同。第三，被告向原告返還相應購房款及已向第三人償還的貸款本息；被告向第三人償還剩余的貸款。

（二）王某等、唐某等案例總結

以上兩個案例系開發商爛尾導致的住房貸款違約風險，對各金融機構具有警醒作用。在現有的期房預售制度下，“房子爛尾了貸款由誰來還？風險由誰來承擔？”的問題一直困擾著房地產及其相關行業。近年來，各級人民法院判決的案例給了明確的答案。最高人民法院發布的《關于商品房消費者權利保護問題的批復》明確指出：“在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。”

由此可見，在開發企業違約的前提下，善意購房人通過撤銷購房合同和擔保合同的方式，可以保護自己已付房款及已付貸款本息安全，剩余房貸的風險由金融機構承擔，金融機構需向開發企業追償。從法律層面看，抵押預告登記只是一個請求權，故在借款擔保合同被判無效的情況下，一旦開發企業無償還能力，抵押貸款作為較低級別的其他債權，可能會因無法得到有效清償而產生不良債權。目前，商業金融機構都有完善的貸后風險防范處置機制和呆壞賬處理制度，但公積金中心作為政策性貸款和非營利機構，還需進一步研究如何處理不良貸款風險的問題。

二、縣域房地產市場住房貸款現狀

以S縣為例，2021—2023年該縣貸款總額分別為33.93億元、22.35億元、24.51億元，商品房按揭抵押套數分別為7606套、5033套、5254套，每平方米抵押單價分別為3542元、3567元、3716元，住房公積金貸款占比分別為15.99%、20.78%、29.08%。

（一）S縣住房公積金貸款數據變化

通過分析S縣2021—2023年的貸款數據，我們可以發現，在此期間，商品房貸款套數下降30.92%；每平方米的抵押價值上升4.91%；住房公積金貸款占比上升13.09%。

（二）S縣住房貸款數據分析

第一，數據區間中，商品房銷售總量和銷售金額下降，反映出交易市場較萎靡，但同比擔保抵押價值反向上升。由此可見，市場對房地產價值增長預期，與金融部門對抵押價值增長預期持相反意見，雙方對市場預期的分歧可能會導致房地產市場“虛胖”。當前，在房地產市場中出現的“高評低估”現象也預示了房地產市場存在一定的“有價無市”的風險。

第二，在商品房住房抵押貸款期限分類中，10年及10年以上的中長期住房貸款居多，且占比也在逐年上升。對于金融機構而言，這種情況會導致機構的現金流動性相對較差。其中，像住房公積金管理中心這類以地級市為單位的金融機構，其體量較小，資金來源相對單一，應對資金流動風險的抗壓性不足。如果存在大量的中長期債權且無新鮮資金進入，則該類機構容易出現資金“入不敷出”的問題。

第三，在住房貸款發放金融機構中，2021—2023年年度住房公積金貸款金額的占比從15.99%上升到29.08%。這說明住房貸款的資金渠道逐步由銀行等商業金融機構向住房公積金管理中心轉移，與此同時，房地產市場金融風險也一并轉移。

三、房地產市場風險對住房公積金的影響

根據法院關于抵押合同無效的判例，在開發企業、業主、抵押權人的利益鏈條中，追償貸款責任由發放貸款的金融機構承擔，使得原本的債權人變成“房東”，大量的不良債權會導致金融機構資金流動性停滯和本金流失。住房公積金管理中心具有特殊性，可能無法抵御此類風險，需公眾提高警惕。上述兩個案例的判決預示該風險的存在，其主要體現在三方面。

第一，引發公眾質疑公積金政策的風險。依據《住房公積金管理條例》可知，住房公積金是指單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，住房公積金管理中心是直屬城市人民政府的不以營利為目的的獨立的事業單位，職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金均屬于職工個人所有。由此可見，住房公積金管理中心的單位性質和住房公積金的定性都決定了住房公積金的共有特性。一旦因為個案導致住房公積金因房貸風險而流失，實際上是全體公積金繳納人的損失。個案損失卻由全體繳納人承擔，可能會給現有住房公積金政策帶來一定的沖擊。

第二，誘發公積金資金流動遲滯的風險。從《住房公積金管理條例》相關內容看，住房公積金貸款的本質是提前提取公積金繳納人員未來繳納的公積金額度。公積金管理中心是非營利性的事業單位，貸款利率較低，也無相應的央行儲備金制度，其資金來源也是依靠職工個人和職工所在單位為職工繳存，“金融池塘”容量有限，“寅吃卯糧”的提前消費對資金的流動性要求較高。在此情況下，公積金管理中心對抗資金流動性風險的能力不高。在房地產市場不景氣的情況下，一旦出現大面積的爛尾樓盤，根據優先償還順位，公積金貸款容易變成呆壞賬或被執行房產，直接導致“無錢可貸”，進而降低職工的投保意識，引發公積金的信用體系危機。

第三，連帶對房地產市場沖擊的風險。在“保交樓穩市場”的大環境下，住房公積金作為一項對房地產市場重要的政策性利好因素，發揮著關鍵性的引領作用。近年來，住房公積金貸款在利率、金額、期限等方面不斷釋放利好信息，對穩定房地產市場起到了積極作用，其貸款占比也逐年提升。一旦相關部門因住房公積金貸款風險問題收緊相關政策，將會導致其他各金融部門的住房貸款審批從嚴從緊，不利于房地產市場的整體穩定和恢復，也會沖擊現有的房地產市場。

四、住房公積金貸款的風險防范建議

（一）住房公積金管理中心辦理抵押登記

第一，明確抵押物追償責任。公積金管理中心是事業單位，非金融業營利機構，公積金為職工個人所有。因此，公積金管理中心有必要按照“零風險”的要求，避免直接成為抵押權人，不適合直接以抵押權人的身份承擔金融借貸的風險。針對不良貸款的處置和追償風險，本文建議通過建立相關債權處置和轉讓制度，由金融機構或第三方擔保機構承擔追償責任，及時轉移追償不良貸款的風險，保證公積金資金萬無一失。

第二，辦理期房抵押手續，強化資金監管。申請預購商品房的人員應及時辦理商品房的抵押預告登記，并約定住房貸款發放的條件。住房公積金管理中心作為管理部門，承擔住房公積金貸款風險，應在期房的擔保合同中明確約定期房的公積金貸款發放時間點為房屋交付時點或通過“商轉公”過渡，確保“錢用在刀刃上”，避免為“期房的請求權”而直接發放公積金貸款。

第三，提供多途徑抵押擔保方式。辦理住房公積金住房抵押登記時，為避免采用向開發企業或抵押物追償的單一擔保模式，住房公積金管理中心應按照“申請人申請住房公積金貸款的，應當提供擔保”的要求，建立以公積金繳納人為主體的擔保人擔保體系，在借款合同中增加有效的擔保人，采用既認人又認抵押物的多種途徑擔保和保證方式，解決不良住房貸款“追償難”的問題，保障住房公積金的現金流動正常。

（二）各職能部門加強研究和綜合治理

首先，研究預銷售制度。住建商品房銷預售許可部門提高商品房預售和貸款審批的門檻，建立開發企業的預售保證金制度，普及現房現售。其次，完善貸款發放流程。金融機構建立專項資金的監管賬戶，針對期房按照工程實際進度，分期發放住房貸款并確保貸款用于工程款支付。再次，研究執行過程中的優先權使用。住房公積金管理中應充分考慮公積金貸款是“提取”而非“借貸”，爭取在法院執行時能享受與善意購房款同等的優先受償權。同時，相關部門提高執行效率，推廣使用“帶押過戶”等方式，保障公積金的資金流動性。最后，住房公積金管理中心研究市場化管理制度，建立健全風險保障金制度和相應的呆壞賬處理制度，研究住房公積金市場化管理模式，以應對房地產市場風險。

結語

房地產市場金融風險防范管理是一項系統工程，公積金貸款無法及時和足額收回，給我國公積金政策帶來新的挑戰，也給以住房公積金管理中心為抵押權人辦理預購商品房抵押預告登記的合理性帶來一定影響。因此，開發企業和住房公積金管理中心應增強對防范房地產市場金融風險的重視。本文以近年住房按揭貸款擔保合同被認定無效的判例作為分析案例，各金融機構尤其是住房公積金管理中心需要認真分析，認清房地產市場的風險，在制度建設和風險防控研究方面實現“亡羊補牢”和“防患于未然”的結合。

（作者單位：江蘇省射陽縣自然資源和規劃局）