“零公攤”來了？

公攤面積過大導致得房率過低，一直是讓購房者頭痛的問題。去年以來，從地方政府到開發商，都在用不同方式取消公攤。有多個地方政府提出，要求探索按照套內面積計算房價，并且已有個別地方政府開始正式實施。專家表示，取消公攤是2025年的一項重要工作，也是大勢所趨。

The prevalence of excessive publicly-shared spaces resulting in reduced usable space has consistently posed challenges for home-buyers. Since last year， both local governments and developers have been actively seeking various strategies to repeal publicly shared spaces. Some local governments have proposed exploring house price calculation based on internal space， with some already initiating official implementations. Experts suggest that the abolition of publicly-shared spaces represents a significant undertaking for 2025 and is a trend that warrants close attention.

多地官宣“取消公攤”

2024年12月12日，衡陽市自然資源和規劃局、衡陽市住房和城鄉建設局、衡陽市發展和改革委員會聯合發布《關于全市商品房銷售實行套內建筑面積計價的通知》。明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內建筑面積計價。根據通知，套內建筑面積即專有建筑面積，由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和套內陽臺建筑面積三部分組成。

不久后的12月17日，河北省張家口市住房和城鄉建設局等四部門聯合發布關于印發《關于推動房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知。文件提出，落實取消普通住宅和非普通住宅標準相關政策，取消商品房銷售價格限價機制。鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進取消公攤。

去年以來，從地方政府到開發商，都在用不同方式取消公攤。在部分二三線城市，一批標榜“零公攤”“得房率超100%”的項目正高調入市。

公攤面積過大導致得房率過低，一直是讓購房者頭痛的問題。此前曾有媒體報道，有購房者抱怨，110平方米的房子，到手卻發現套內面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……如此巨大的差別，讓購房者茫然無措。

長期以來，我國采取的是商品房預售制，俗稱的“期房”。在這一制度背景下，商品房看不見，摸不著，導致購房者十分被動。

加上由于各地公攤面積沒有統一的計算標準，還有房屋結構的復雜性使其在面積計算標準和方式上存在差異，導致購房者在公攤面積測量方面沒有話語權。商品房公攤面積的存在，增加了購房者購房成本。

從近些年的政策看，取消公攤漸漸成了一種共識。2019年，住房和城鄉建設部官網發布了《住宅項目規范（征求意見稿）》，其中就指出“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。而近些年這一趨勢明顯加快，去年以來，廣州、合肥、長沙、佛山、肇慶等多地城市也出臺明確新規，通過放松陽臺尺寸限制、鼓勵露臺等半開放式設計、支持空中綠化面積不計入容積率等方式，助推開發商提升項目得房率。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，這幾年關于公攤的批評就是得房率太低了，導致買房權益受到影響。政策接連出臺說明取消公攤是2025年的一項重要工作，得房率可能達到100%，有助于提高房屋品質和買房者的信心，增強購房積極性。

當前，房地產市場從增量時代步入存量時代，全國各地都在主動推進房地產去庫存。多地接連出臺政策劍指取消公攤，這符合房地產發展去庫存的工作導向，也是持續用力推動房地產市場止跌回穩的重要舉措之一。

“取消公攤”并非不計公攤

取消公攤是否意味著買房時不計公攤？對此，張家口市住建局相關工作人員表示，取消公攤的意思是鼓勵房企按套內建筑面積計價銷售，并非不計公攤成本，只是計價方式的變化。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪表示，按套內建筑面積計價并不等于取消公攤。按套內面積計價是指在房屋銷售時，以房屋實際可使用的面積（即套內面積）為基準進行計價，而不包括公共部分（如樓道、電梯、設備房等）的面積；而取消公攤則是指完全去除公共部分面積的概念，這在實際操作中很難實現。

事實上，有些地方部分樓盤得房率已經達到甚至超過100%，實現了“零公攤”。

據了解，市面上超高得房率的項目一般是通過做大陽臺面積（半贈送）、增加飄窗（全贈送）的做法來實現，同時，加上部分城市對諸如設備房此類原先計入公攤面積的空間剔除，所以市面上的產品才得以呈現出高得房率的趨勢。

目前，北京銷量較好的樓盤得房率普遍很高，加上贈送得房率能超過90%，廣東、浙江等地有樓盤得房率甚至能超過100%。政策的鼓勵疊加開發商的市場競爭，已經讓很多樓盤的公攤“名存實亡”。

去年下半年，北京新盤也陸續出現了“開敞陽臺”，尤其是在豐臺、順義、大興等區域的新盤開始出現帶“開敞式陽臺”的項目，部分項目陽臺的進深可以做到1.5米，面積達到5-20平方米。同時，順義、石景山等不少新盤也開始拼“贈送”，有的樓盤甚至稱，開敞陽臺、設備平臺、飄窗“打包送了”。

在濟南某新開樓盤，有一套235平的復式產品，據銷售人員介紹，它的得房率高達106%。銷售人員解釋說，“這套戶型贈送15個平方，如果不算贈送面積的話公攤是19%。但因為復式有挑空，所以可算兩層的（贈送）面積。”

其實，早在衡陽和張家口之前，已有多地提出可按住房套內面積計價宣傳銷售。

去年9月，湘潭市發布《湘潭市促進房地產市場高質量發展的若干措施》的18條措施，在優化住房銷售方式方面提出，房地產開發企業可實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。廣東肇慶市則于去年5月出臺相關規定，明確從2024年5月1日起全市范圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。

從探索實施“按套內面積計價銷售”的城市來看，多地住建部門工作人員表示，“按套內面積計價銷售”并非直接取消公攤，更多的是計價方式和宣傳口徑的一個變化。

肇慶市住房和城鄉建設局工作人員表示，按套內面積計價銷售，對開發企業而言購房總價并沒有太大影響，只是宣傳口徑的變化。按套內面積計價銷售后，購房者看得更直觀，只是得房率高的項目自然更受歡迎。

有地方住建局人士提及，政策發布后一些購房者打電話問，按套內面積計價是不是說之前買的房子多交了錢？其實是沒有的，還是會折合住房的公攤成本，按套內面積計算的單價會比以建筑面積計算的單價高。

值得一提的是，目前，物業費、采暖費，稅費大多是按建筑面積來計算，多地宣布“按套內面積計價銷售”后，也有網友疑惑后續是否會換作以套內面積進行計算。

對此，有業內人士表示，公攤面積一定程度上是客觀存在的。“以套內面積計價宣傳銷售”也并非取消公攤。目前來看，以建筑面積或是以套內面積來進行交易對購房總價或沒有太大影響，但長遠而言，若物業、供熱、稅費等計價模式作出調整，則可進一步影響購房者的用房成本。

“零公攤”還有多遠？

雖然取消公攤面積面臨阻力，但不可否認的是，取消公攤面積也帶來了一些積極影響，這也是取消公攤面積的呼聲日益高漲的重要原因。那么，取消公攤面積究竟會帶來哪些影響？

首先，取消公攤面積能夠降低購房者的買房成本和持房成本，減輕老百姓的經濟壓力。

由于公攤面積的計算比較復雜瑣碎，所以常常成為房地產商欺詐消費者的重災區，取消公攤面積之后，購房者只需要為實際使用面積付費，能夠避免很多不必要的糾紛，也可以少花很多冤枉錢。而且，物業費、取暖費等也會相應減少，降低了老百姓的持房成本。

其次，取消公攤面積能夠提高房地產市場的透明度和公平性，有利于促進房地產市場的健康發展。

在公攤面積制度下，由于信息不透明，購房者往往處于弱勢地位。而取消公攤面積之后，房屋的實際使用面積成為唯一的計費依據，有利于實現“所見即所得”，提高市場透明度，減少不公平現象的發生。而且，取消公攤面積還有利于打破開發商對樓盤的壟斷性控制，促進房地產市場的競爭和創新。開發商需要在房屋品質、配套設施、物業服務等方面下功夫來吸引購房者，有利于促進房地產市場的良性競爭和健康發展。

再次，取消公攤面積還有利于推動住房回歸居住屬性，抑制房地產市場的投機炒作行為。

在公攤面積制度下，由于房屋的實際使用面積和計費面積不一致，給投機炒作者提供了可乘之機。他們可以通過各種手段來操縱公攤面積的比例，從而操縱房價和房屋品質，牟取暴利。

那么取消公攤，真正難在哪？

“公攤面積制度在我國存在已久，具有一定的歷史慣性，取消的話工程量巨大，可能會引發一系列后續問題。”浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林說。

在專家看來，取消公攤面積之所以難，原因是公攤面積制度已存在多年，并且已成為房地產行業的一種潛規則，牽一發而動全身，取消的話可能會影響整個房地產行業的利益鏈條。

在一些人看來，取消公攤面積后，開發商可能會通過提高單價、降低房屋質量等方式來彌補損失，最終的結果可能是羊毛出在羊身上，購房者并沒有真正得到實惠。而且，取消公攤面積，還可能對小區的公共設施帶來影響。如果取消公攤，開發商可能會壓縮公共空間的面積，降低公共配套的質量，最終影響的是全體業主的居住體驗和舒適度。內蒙古住建廳就提到，如果取消公攤面積，開發商可能會盡可能地壓縮電梯間、過道等公共區域的面積，這樣小區整體的居住環境和品質，都會大打折扣。

此外，取消公攤面積存在一定的技術難度。公攤面積的計算雖然為人詬病，但這么多年來，房地產行業已經在這套計算規則下形成了比較成熟的操作流程。而如果取消公攤面積，如何制定新的計費標準？新的計費標準是否更加科學合理？這些都是需要深入考慮的問題。

取消公攤后，房價會不會受影響？或者下降？對此，有業內人士表示，取消公攤銷售只是計價方式的一種調整，它改變了單價和計價的面積基礎，但并不會導致房屋總價的變化。因此，期望通過此方式降低房價的想法可能并不現實。以廣東肇慶為例，其銷售計價新政自2024 年5月1日實施至今，房價并未因此下跌。

有分析認為，在短期內，與其糾結是否取消公攤面積，不如先完善相關的法律法規，加強對開發商的監管，讓公攤面積更加透明、合理。

要明確公攤面積的計算標準和方式，避免開發商“暗箱操作”。北京市住建委曾發布了《北京市征地補償安置操作指引（試行）》，首次對“公攤面積”的比例做出了規定：住宅樓公攤面積比例，不得大于25%；寫字樓公攤面積比例，不得大于45%；商業類綜合樓的公攤面積比例，不得大于50%。雖然這一規定目前只在征地補償中適用，但為公攤面積的計算，提供了一個參考標準。

展望未來，取消公攤有望成為房地產市場的一項重要改革。隨著政策的逐步落地和完善，購房者的權益將得到更好保障，居住品質和購房信心也將得到提升。