另立合同分散收款的商品房預售糾紛審查要點

摘 要：國務院辦公廳《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》規定“嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定，嚴格按照申報價格對外銷售”，旨在穩定房地產市場秩序，實施國家宏觀調控。參照《全國法院民商事審判工作會議紀要》第30條的指引，涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應認定為效力性強制性規定。因此，超出備案價部分的房價約定無效。出讓人誘導買受人與關聯公司另立合同分散收款，實際售價超備案價致不能辦理產權登記，買受人請求解除合同的，應予支持。

關鍵詞：商品房預售 多主體 多合同 合同聯立 政府備案價

一、基本案情及辦案過程

2018年8月28日，年過七旬的湖北老人李某在廣西北海相中甲房地產公司開發建設的某單元1902號房。銷售人員告知李某，認購高爾夫產品可享有特殊購房優惠，并引導其與乙酒店管理公司、丙信息咨詢公司簽訂《高爾夫度假產品認購書》。當日，李某依約向乙酒店管理公司支付定金50000元。同日，李某與甲房地產公司簽訂《項目認購書》，約定李某以總價1806634元認購1902號房。同年10月17日，李某與甲房地產公司正式簽訂《商品房買賣合同》，約定房屋交付條件包含竣工驗收合格備案、交付期限為當年11月16日。同日，李某與乙酒店管理公司、丙信息咨詢公司正式簽訂《高爾夫培訓計劃協議》，約定李某應支付高爾夫練習卡費用974827元。當天，李某向甲房地產公司支付1806634元；向乙酒店管理公司支付924827元。合同簽訂后，甲房地產公司未依約辦理預售合同網簽備案手續，亦一直未將房屋交付給李某。2018年12月12日，李某向自然資源部門查詢獲知，《商品房買賣合同》簽訂時案涉房屋已設立在建工程抵押。經多次協商，甲乙丙三公司共同簽章向李某出具《承諾書》一份，載明李某付給甲房地產公司的1806634元、付給乙酒店管理公司的974827元（含定金50000元）實質均是購房款，合計2781461元；承諾于2019年3月30日前為李某辦理好網簽、備案、預告登記等手續，并于2019年6月1日前驗收合格交付。2019年4月1日，甲房地產公司在未竣工驗收的情況下書面通知李某收房。李某以甲房地產公司未能提供竣工驗收合格備案材料等理由拒收房屋。

2019年8月，李某與三公司協商未果，訴至法院，請求判決解除《商品房買賣合同》及《高爾夫培訓計劃協議》，判令甲乙丙三公司共同返還全部購房款并按已付購房款的一倍賠償損失，同時按照年利率6%的標準支付已付購房款的資金占用費。廣西壯族自治區北海市銀海區人民法院依法審理后，除將“一倍賠償”調整為已付購房款的20%、“年利率6%的資金占用費標準”調整為按同期貸款市場報價利率（LPR）的一倍計算外，一審判決支持了李某的其他訴訟請求。雙方均不服一審判決，向廣西壯族自治區北海市中級人民法院（以下簡稱“北海中院”）提出上訴。二審法院認為，《商品房買賣合同》及《高爾夫培訓計劃協議》系當事人真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，合法有效。李某作為購房者可以向不動產交易中心查詢房屋的抵押情況，甲房地產公司不構成隱瞞抵押事實的故意，判決撤銷一審判決、駁回李某一審全部訴訟請求。李某向廣西壯族自治區高級人民法院申請再審被裁定駁回，遂向廣西壯族自治區北海市人民檢察院（以下簡稱“北海市院”）申請監督。

北海市院受案后積極開展調查核實。檢索類似案例和不動產權屬登記法律法規；向住建、交易中心等部門了解當地實踐操作；向住建部門核實案涉房屋備案價及工程進度；向法院核實當事人在訴訟中對于締約過程的陳述和具體意見；調閱同一樓盤相同案由的其他案件卷宗材料；對各方當事人采用“虛實結合”迂回式詢問，確認關鍵證據《承諾書》的真實性、合法性。調查發現，案涉房屋實際售價高于核準的“一房一價”申報備案價；一審中，當地住建部門書面答復李某稱，涉案房屋因成交價超過備案價無法辦理網簽備案手續；甲房地產公司簽訂買賣合同時未告知李某房屋已設置在建工程抵押。2022年9月，北海市院向北海中院制發再審檢察建議。北海中院再審改判撤銷二審判決，維持一審判決。此后，對以與本案同一套合同樣本和方式銷售案涉樓盤的商品房預售糾紛案，也循本案裁判觀點。

二、本案疑難問題及監督重點

本案中，李某分別與甲房地產公司和乙酒店管理公司、丙信息咨詢公司簽訂合同，且合同名稱、標的均沒有明顯的關聯，衍發多個審理疑難點，也是檢察監督重點。

（一）多項意思表示并存時真實意思表示的分辨

商品房預售合同本質也是民事合同的一種，其一般目的在于受讓人取得房屋所有權（含所有權期待權）；出讓人取得相應對價。李某與甲房地產公司簽訂《商品房買賣合同》時，買賣雙方已足以實現一般商品房買賣合同的目的，緣何又在同日與乙酒店管理公司、丙信息咨詢公司簽訂《高爾夫培訓計劃協議》？這就需要運用穿透式審查思維，厘清李某究竟是只有購房一個意思，還是同時也有購買高爾夫產品的真實意愿并與對方達成合意。需要注意的是，在一些特殊情況下（例如投資性購房），商品房買受人也可能同時旨在獲得搭售的文化娛樂服務或其他關聯產品等，需要結合其他情節進行綜合分析。

（二）多主體、多合同下真實主體的甄別

案涉《商品房買賣合同》和《高爾夫培訓計劃協議》應獨立評價還是整體評價，直接影響全案的審查認定。實踐中，合作、聯營是商業主體為發展壯大而采取的常見經營模式，不違反法律規定。形式上，李某與三公司分別簽訂內容不同的協議，每份協議的締約主體清晰明確，也具有簽訂相應協議的合法資格，似乎不難確定締約主體。但回溯整個締約過程，兩份協議要約、承諾均發生在同一天，其中還有銷售人員的牽線推薦、關聯優惠許諾等因素，兩份協議的聯系程度是否足以構成混合合同［1］或者合同聯立［2］，進而作為一個整體去評價？

（三）利用關聯公司另立合同的效力及訴辯理據的認定

不論在前述真實意思表示、主體問題上如何認定，核心仍應聚焦于合同效力及訴辯理據的分析。合同效力的認定，主要審查是否存在《民法典》及其他效力性強制性規定所規定的無效或可撤銷情形。訴辯理據的分析則需要兼顧行業交易習慣、公序良俗等因素。本案中，單獨審查李某與乙、丙公司簽訂的《高爾夫培訓計劃協議》論法并無不當。作為企業主體，其利益不僅局限于經濟收益，也不僅局限于短期利益，還可能包含商譽、商業引流、客戶維系、甚至社會公共利益責任等。商業主體聯營、合作、互助等，只要不構成不正當競爭一般也不違法，這也符合發展壯大社會主義市場經濟的多元化需要。但如果錯誤地將一個合同整體區分為數個完全獨立的合同，一方面可能導致違法的合同項在單個合同中變成合法；另一方面還可能在解決了一個爭議的同時又衍生其他爭議，不符合“一次性解決糾紛”的司法理念；再一方面甚至導致對當事人的訴請割裂評價。

三、相關疑難問題的審查與突破

北海市院秉持民事法律行為誠信原則，緊扣當事人的真實意思表示，結合締約人的年齡、文化水平、締約背景、締約時序、履約方式等要素進行穿透式審查。主要從以下三個方面著手：

（一）辯證分析當事人的真實意思表示

北海市院查閱訴訟卷宗，分別詢問各方當事人，未發現李某在北海長期居住或從事商品房相關業務。李某自始堅稱其年事已高且在北海購房僅為旅居之便，結合其年齡、戶籍，具有較強的可信度。依照等價交換的一般經濟學原理，乙酒店管理公司、丙信息咨詢公司約定向李某提供高爾夫產品理應獲得相應對價，但丙信息咨詢公司在合同中未有關于其獲益的約定，乙丙之間又無利益分配約定，明顯有悖常理。而甲乙丙三公司共同出具的《承諾書》又載明，李某付給甲房地產公司的1806634元及付給乙酒店管理公司的974827元實質均是購房款。結合李某系在相中案涉房產后，經銷售人員告知認購高爾夫產品可享有特殊購房優惠，并經其引導方與乙、丙公司簽訂《高爾夫培訓計劃協議》的事實，足以認定李某并無向乙酒店管理公司或丙信息咨詢公司購買高爾夫產品的意思，其真實意思是購買甲地產公司開發的房屋。北海市院經調查還發現，乙酒店管理公司和丙信息咨詢公司從未通知李某受領或向其實際提供高爾夫產品，綜合全案足以認定乙丙兩公司也無向李某出售高爾夫產品的真實意思。

（二）穿透式審查甄別合同的真實主體

北海市院調查發現，涉案甲乙丙三公司曾于2017年7月18日簽訂《戰略合作協議書》一份，約定：乙酒店管理公司推介甲房地產公司開發的商品房；甲房地產公司給予已認購乙酒店管理公司高爾夫產品的客戶特殊購房優惠；丙信息咨詢公司推介乙酒店管理公司的高爾夫產品，同時對甲房地產公司開發的商品房進行廣告宣傳、咨詢、代收購房款等。通過調查市場主體登記信息發現，甲乙兩公司的登記股東存在部分相同。經股權穿透分析還發現，甲乙兩公司的實際控制人均為同一家案外企業。經調閱涉本案同一樓盤的其他商品房預售合同糾紛案件資料，發現均是由甲乙丙三公司使用與本案相同的全套格式合同、模式進行簽約銷售。結合三公司在《承諾書》中對款項的自認，足以認定甲乙丙三公司的系列操作目的是促進案涉樓盤的銷售。

從合同內容上看，客戶因認購乙酒店管理公司的高爾夫產品而能在購買甲所開發的樓盤時享有特殊優惠。如未訂立《高爾夫培訓計劃協議》則購房人當然不可能在購房中享有相應的特殊優惠；如未訂立《商品房買賣合同》則購房人無簽訂《高爾夫培訓計劃協議》的必要，甲乙丙三公司也不能實現《戰略合作協議書》的合同利益。依照《〈全國法院民商事審判工作會議紀要〉的理解與適用》的意見，合同聯立是指兩個以上的合同緊密結合成為一個整體，一個合同在效力上的瑕疵可能影響另一個合同的效力，一個合同的變更、解除也可能影響另一個合同的變更、解除［3］，案涉兩份合同構成合同聯立。綜上，從合同目的或內容上看，甲乙丙三公司在案涉房屋買賣關系中均應作為出讓一方的組合主體，整體評價。

（三）綜合分析協議合法性及訴請理據

北海市院向住建部門調查獲悉，案涉房屋經核準的“一房一價”申報備案價為1806634元。實收購房款合計2781461元，明顯超出備案價，違反了國家發改委《商品房銷售明碼標價規定》、國務院辦公廳《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》等規定，超出部分的價款約定應認定無效。出讓人違背買受人真實意愿，通過關聯公司與買受人另立合同分散超備案價收取購房款，導致不能辦理網簽備案，進而也不能辦理產權登記，存在明顯過錯。且甲房地產公司簽訂買賣合同時隱瞞房屋已設置抵押權的事實，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第9條、第14條的規定，李某請求退房退款，應予支持。

四、涉多主體、多合同的商品房預售糾紛辦理路徑

商品房預售中一般需歷經締約、付款、竣工驗收、交付等多個重要環節，不確定性風險明顯大于現房銷售。在涉多主體、多合同的商品房預售形式下更為顯著。辦理此類案件，需要更加注意從全局著眼、從細節入手，充分用好調查核實權，運用“三個善于”思維展開穿透式審查。

（一）綜合全部涉案合同判定實際價款

合同聯立情形下，應對各合同文本中同類條款進行歸集，整體分析。尤其是涉能源、商品房等戰略資源和重大民生領域案件中，檢察機關應主動審查監督，綜合案涉全部合同、主體及履行情況進行整體分析，防止變相突破備案價上下限的行為通過司法案件合法化。本案中，《承諾書》直接證明實際房價超備案價。即便沒有該證據，檢察機關也應主動通過調查核實各合同的訂立、履行情況，基于合同聯立原理認定實際價格，進而得出定案結論。國家發改委《商品房銷售明碼標價規定》第9條規定“對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售”；國務院辦公廳《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》第5條也明確規定“加強市場監管和預期管理……繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定，嚴格按照申報價格對外銷售。”可見二者意旨均在于穩控房價，穩定商品房市場秩序，落實國家宏觀政策。參照《全國法院民商事審判工作會議紀要》第30條“下列強制性規定，應當認定為‘效力性強制性規定’：強制性規定涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的；”的規定，應認定為效力性強制性規定。結合《全國法院民商事審判工作會議紀要》第31條“違反規章一般情況下不影響合同效力，但該規章的內容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應當認定合同無效。”的規定，超出備案價部分的約定應為無效。

（二）穿透履約情況識別合同聯立下的真正主體

案涉《高爾夫培訓計劃協議》與《商品房買賣合同》同日簽訂，買受人訴稱其從無購買高爾夫產品的意愿。對此，檢察機關應強化對協議履行情況的審查。通過對審查情況的分析，評析買受人的主張是否有事實和法律依據。李某沒有舉證也沒有主張其未獲得購房特殊優惠，甲房地產公司、乙酒店管理公司堅持以合同為據證明李某獲得了特別優惠。從優勢證據原則看，李某確有可能在購房時獲得了特別優惠。但無論哪一方都沒有舉證證明《高爾夫培訓計劃協議》已得以履行。綜合《承諾書》這一關鍵證據，足以證明兩份合同構成聯立關系，應將甲乙丙三公司認定為房屋買賣合同關系的組合整體（即賣方）。

（三）準確查明出讓方是否已盡權利瑕疵開示義務

《解釋》第9條規定“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：……（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。”實踐中，房地產開發商為融資需要常常將建設中的商品房設置在建工程抵押以向銀行貸款。抵押權的設置直接影響買受人對房屋所有權的完整行使，是買受人決定購買與否的重要因素，出讓方應恪守民事行為誠信原則，充分保障購買人的知情權。即便到期交付時抵押權已被涂銷，也不能免除出讓人隱瞞事實的責任，更不能將房屋權利瑕疵考查的義務課予買受人。在合同聯立的情況下，要注意審查出讓人一方中各主體是否均未向買受人告知。如否，且有證據證明買受人已知悉的，應認定出讓方已盡權利瑕疵開示義務。