房地產開發企業有效實施全面預算管理的思考

近年來，隨著市場環境變化和行業調整，房地產開發企業面臨的發展形勢愈發嚴峻。市場規模持續下滑，開發利潤下降，企業風險頻出。如何進行風險防控，提高發展質量，對房地產企業至關重要。全面預算管理作為企業統籌風險與發展的重要手段，是發揮房地產開發企業財務管理職能，提升經營管理質量的重要途徑?；诖耍疚膶Ψ康禺a開發企業實施全面預算管理的重要性進行了論述，并對現階段房地產開發企業全面預算管理存在的主要問題，以及如何有效實施全面預算管理進行了分析探討。

近年來，我國房地產市場經歷了劇烈調整。房地產市場規模進一步壓縮，2023年全國商品房銷售金額約11.7萬億元，較2021年銷售峰值18.2萬億元下降約36%。同時，市場出現明顯區域分化，供需進一步失衡，房地產開發企業利潤大幅壓縮甚至虧損。隨之而來，企業資金風險頻出，行業內多家頭部房企出現債務違約，導致破產或重組。面對外部環境的復雜變化，如何確保自身發展安全與質量，對房地產開發企業來說尤為關鍵。全面預算管理作為卓有成效的財務管控方法，對防控企業風險和提升經營質量至關重要。在房地產行業發展的新時期，房地產開發企業要提高全面預算管理實施效果，實現全面預算管理全過程、全方位、全員參與。在將全面預算管理與房地產開發企業經營管理全過程相融合的同時，對房地產開發企業整體業務活動的開展進行規范與引導，以降低企業的經營風險，實現資源優化配置，提升企業經營效益。

一、全面預算管理對房地產開發企業的重要性

（一）提升企業經營質量

全面預算管理涵蓋企業的所有經濟活動，包括投資、經營、財務等各項活動，涉及企業的人、財、物和產、供、銷等各個環節。房地產開發的特點為項目制，通常以各個項目為單位，結合各項目所處的市場環境、生產經營特點，鋪排項目銷售、生產、成本、費用、利潤等計劃，從而形成企業整體的經營預算。在全面預算的編制過程中，企業管理層及各業務部門之間，通過對內外部環境的分析，對具體項目、企業整體經營策略進行充分探討，共同制定出符合企業實際的經營目標及計劃。通過這一過程，企業上下達成共識、統一目標，從而進一步確保具體經營工作開展的效率與效果。通過應用全面預算管理，可以充分發揮全面預算管理全員、全過程、全方位的特點，切實提高房地產開發企業財務管理成效，幫助企業提升經營質量與效益水平。

（二）降低企業財務風險

房地產企業面臨的主要財務風險為現金流風險，這與行業特點密切相關。房地產是資金密集型行業，預售制度、融資開發模式進一步放大了房地產企業的資金風險，一旦銷售市場發生不利變化，則項目滾動開發受阻，房企將面臨嚴峻的現金流壓力。因此，降低現金流風險，確?，F金流安全，對房地產企業的風險控制尤其重要。全面預算管理通過企業內外部風險評估及敏感性分析，擬定預算目標，通過銷售、回款、成本、開發計劃等預算鋪排，形成項目及企業整體經營情況及現金流情況。通過對企業現金流情況的進一步分析，提前考慮具體應對方案，則可有效降低現金流風險，確保企業的安全發展。

（三）為企業可持續發展奠定基礎

全面預算管理要遵循戰略導向原則，應圍繞企業的戰略目標和業務計劃有序開展。房企的全面預算，應以企業發展戰略為基礎，確定未來一定期間的經營目標、市場布局、業務分布等，同時結合公司現有資源及能力，分析差距，制定計劃，采取措施，以達成目標。全面經營預算應以一定期間（如3～5年）進行編制，同時定期動態更新，為企業可持續發展保駕護航。

二、房地產開發企業全面預算管理存在的主要問題

（一）未能樹立明確的戰略導向，導致預算與戰略規劃脫節

大部分房地產開發企業在實施全面預算管理的過程中，更多關注公司現有資源及經營現狀，對未來企業戰略發展目標的思考不足，或者未能將全面預算編制、執行與企業已有的戰略發展目標相結合，導致房地產開發企業戰略規劃與全面預算管理脫節，全面預算管理與房地產開發企業發展需求不符。

（二）未能形成正確的預算管理認知，缺乏有效的組織支撐

在房地產開發企業實施全面預算管理的過程中，部分企業尚未能形成正確的全面預算管理認知，造成全面預算管理的實施相對片面、精準性不足，導致全面預算管理的重要作用無法發揮。部分房地產開發企業認為全面預算管理只是財務管理的基礎性工作，只需要由財務部門完成相應的編制就行，各部門參與全面預算管理的積極性與主動性不足，信息共享壁壘依然存在，導致全面預算管理的系統性不足。究其原因，主要是因為部分房地產開發企業的管理層對全面預算管理重要性的認知相對較低，無法建立符合自身發展需求的預算管理體系，從而無法利用全面預算管理實現對資源精準高效的配置。此外，部分房地產開發企業在實施全面預算管理的過程中，未能結合自身的現狀與需求建立完善的預算管理組織體系，全面預算管理工作的開展缺乏統一明確的領導，導致全面預算管理的編制、執行、考核等環節落實力度不足，難以發揮全面預算管理的價值。

（三）預算編制內容不夠全面，準確性不足

房地產開發企業經營規模相對較大，在實際的預算編制過程中，不但需要投入一定的物力、財力與人力，還需要一定的時間。房地產開發企業受外部因素影響較大，如果不能采用科學合理的預算編制程序及方法，在出現外部政策及環境變化時，就會導致預算編制的考慮不足、靈活性較差，進而對后續的執行環節產生影響。部分房企預算編制時全面性不足，往往更多關注主要的業財指標，比如銷售、資金回籠、成本、利潤等，而對一些專門預算或非指標類任務關注不足，如公司的資金周轉率、公司組織建設及人力安排等。同時，由于預算編制與后續考核關聯等原因，房地產開發企業管理層與執行層存在著一定的博弈現象，部分部門或工作人員或是為了獲得更多的資源，或是為了減輕考核任務的壓力，在實際的預算編制過程中未能實事求是，甚至弄虛作假。企業預算計劃與實際情況未能有效匹配，存在差距，從而導致房地產開發企業資源使用效率降低。

（四）監控及考核激勵不足

一方面，部分房地產開發企業因為缺少完善的過程監管機制，導致預算編制與執行脫節，實施效果較差，既無法發揮預算的指導作用，也無法通過動態管控，對預算反饋起到調整的作用。另一方面，由于企業整體績效考核與預算管理目標未能有效關聯，考核與激勵不足，也將對具體部門、具體人員執行預算的主動性、積極性帶來不利影響。

（五）信息化建設水平較低

房地產企業全面預算存在編制環節多、數據量大、過程反復等特點，但是就房地產開發企業信息化技術的應用效果來看，信息化技術與預算管理融合程度較低，未能建立完善的預算管理信息化系統，導致房地產開發企業預算編制、執行管理等過程在數據信息收集、整理、分析等方面存在一定的問題，企業預算管理信息真實性、精準性與完整性相對缺失，阻礙了房地產開發企業全面預算管理的實施。

三、提高房地產開發企業全面預算管理效果的有效措施

（一）強化全面預算管理與企業戰略規劃的融合

房地產開發企業為了發揮出全面預算管理的作用，必須將全面預算管理與企業戰略規劃相結合，在戰略規劃的引導下，利用全面預算管理加強資源的配置與使用，提升房地產開發企業的競爭力。第一，房地產企業要制定清晰明確的戰略目標與方向，為全面預算管理的實施提供方向指引，企業應確定包括核心業務、市場定位、戰略目標等在內的發展策略，從而進一步提高企業資源的使用成效，提高資源使用的科學性與合理性。第二，強化預算編制與戰略規劃的統一。房地產開發企業要將自身的發展戰略與預算管理相結合，并對戰略目標分解落實到企業的各個部門，從而確保房地產開發企業資源分配的優先性與合理性。房地產開發企業要制定不同階段的發展目標，為整體戰略目標的順利實現奠定基礎。第三，房地產開發企業要制定科學完善的績效評價體系，科學準確地制定績效考核評價指標，在確保預算目標可以量化的同時，對其進行追蹤管控，從而為績效評價的落實提供支撐。

（二）樹立正確的預算管理意識，建立有效的預算管理組織

房地產開發企業除了要將全面預算管理與戰略規劃相結合，還需要樹立正確的預算管理意識，建立有效的預算管理組織，統籌規劃全面預算管理的各個環節，激發全體員工參與全面預算管理的意識，并將全面預算管理與企業經營管理全過程相結合，全員、全過程、全方位參與預算管理。首先，房地產開發企業的管理層要轉變傳統的預算管理意識，加強對全面預算管理重要性的認識，并通過宣傳引導，鼓勵全體員工深入學習、理解與參與全面預算管理，為全面預算管理的實施提供環境支撐。其次，房地產開發企業要制定完善的預算管理組織架構，以企業主要領導為第一負責人，明確公司管理層、各部門預算管理職責，搭建高效率溝通的渠道，形成各部門協同工作機制，從而激發全體部門及員工參與全面預算管理的積極性與主動性。

（三）優化預算編制內容、方法與流程

首先，房地產開發企業要明確預算編制的內容體系。不僅要建立完善的預算指標體系，包括財務指標及業務指標，同時也要針對非指標的預算內容進行管理。除關注預算目標外，也要分析目標制定的合理性，以及達成各項目標的具體思路及措施。全面預算的編制，要作為整個公司經營工作計劃的總綱領，指導具體經營工作。其次，對具體預算編制方法進行合理選擇與完善。房地產開發企業在進行預算編制時，應采用滾動預算法，定期更新，以應對快速變化的內外部環境。針對具體預算項目的編制，主要的編制方法有增量、固定、零基、滾動以及彈性預算等，不同項目的編制方法有著不同的適用場景，房地產開發企業要結合具體情況，針對需求合理選擇。最后，要規范預算編制流程。房地產企業在戰略發展規劃與短期目標的雙重引導下，可以考慮采用混合式預算方式，上下級共同參與，對未來一定時間內的資金使用、項目成本、銷售收入、融資、投資等計劃進行明確，由預算管理部門編制方案之后上報，在預算管理委員會的審批之下才能執行。

（四）強化預算執行與監督考核力度

首先，房地產開發企業要建立完善的預算執行監管機制。一方面對預算總額進行掌握，另一方面對關鍵指標進行單獨控制，從而確保預算執行的約束力。其次，要建立完善的預算調整機制。預算執行過程中，一旦出現預算超支或追加預算時，一定要嚴格按照企業制定的流程進行申報，防止越級審批、避免重復審批等現象的出現，在確保預算管理靈活性的同時，保證預算管理的規范性。再次，建立預算執行風險管理體系，構建預算分析模型，對預算執行過程中的關鍵節點制定完善的預警功能，一旦出現問題，第一時間報警，并對出現問題的原因進行分析，從而采用針對性的應對措施。最后，房地產企業應該根據預算經營目標，制定合理的考核激勵配套，提高參與部門及人員的主觀能動性，提升預算執行效果。房地產企業在預算執行的具體過程中，可指定專門部門統籌跟進，并結合企業的專題會議、辦公例會、月度經營分析會等機制，對各類預算進行立體的、分層次的持續跟進與監督。

（五）提高預算管理信息化水平

第一，房地產開發企業要加大對信息化技術的投入力度，加強人力、財力與物力的支持，從而支撐預算管理信息化系統的建設。第二，完善預算管理信息化系統功能。房地產開發企業要根據實施全面預算管理的需求，持續對預算管理信息化系統進行優化完善，或是構建統一的信息化管理系統，將預算管理在內的其他功能納入其中，如銷售管理、成本管理、供應商管理、財務管理、人力資源管理等，或是加強預算管理信息化系統與其他部門系統的對接，從而提高信息傳播共享效率，為全面預算管理的實施提供精準完整的數據信息支撐。第三，加強對信息化技術人才的培養，一方面是培養專門的信息化技術人才，另一方面是提高預算管理人才信息化技術的應用能力，從而充分發揮信息技術的優勢，增強預算管理信息收集、處理與分析的能力，確保全面預算管理的實施，為房地產開發企業提供經營決策的依據。

結語：

全面預算管理的實施對房地產開發企業的意義不言而喻。房地產開發企業在落實全面預算管理的過程中，要將預算管理與戰略發展規劃相結合，樹立正確的全面預算管理意識，優化預算編制方法，加大預算執行力度，提高預算管理信息化建設水平，為全面預算管理的實施提供多元化、全方位的保障，從而提升企業的風險控制能力與經營質量，為企業可持續健康發展提供保障。