碧桂園闖關

籌劃了15個月，楊惠妍帶領碧桂園，在化債之路上邁出關鍵一步。

1月9日晚，碧桂園披露境外債重組方案，就債務情況、方案關鍵條款作出詳細闡述。

據稱，碧桂園已與由七家知名銀行組成的協調委員會達成共識，該委員會持有貸款占未償本金的48%左右。

“倘落實，重組提案將使集團實現大幅去杠桿化，目標是減少債務最多116億美元。”官方稱。

一名接近碧桂園的知情人士告訴《21CBR》記者，“公司已經收到不少債權人的表態，愿意長期支持公司渡過當前難關，盡快完成重組”。

1月6日，董事會主席楊惠妍出席今年第一次集團月度管理會議，提出全年兩大任務——保交房和修復資產負債表。

前路艱辛，若能成功重組債務，楊惠妍團隊有望走出困境。

削債七成

接班近兩年，楊惠妍忙于處理棘手的債務問題。

在市場調整中，碧桂園這艘總資產1.6萬億（截至2023年6月）的巨輪，所承受的壓力高于多數房企。

截至2023年末，碧桂園的境外有息負債總額（不含應計利息）約164億美元，約合人民幣1200億元。

楊惠妍團隊要重組債務，首先是削債減負。公司向債權人提供了五個選項，本金削減力度較大。其中，現金選項削減9成以上。

公告稱，計劃將債務到期時間延長7.5～11.5年，并將融資成本降低至2%左右。

為增強債權人信任，碧桂園將提供信用支持，包括若干附屬公司的保證及股份質押、以指定項目及資產組合進行現金還款等。

“確保公司在盡可能最大化資產價值的前提下，完成重組后的償付義務。”

接近碧桂園的知情人士向《21CBR》記者表示，該重組方案使公司有權選擇實物支付利息（即發行額外的新債務工具代替現金付息），提供了一些空間。

有債權人認為，這次碧桂園的方案做得很務實。

楊惠妍團隊在與債權人談判之際，其自身家族也提供了支持。

作為重組提案的一部分，碧桂園的控股股東考慮進一步對公司去杠桿化，包括將未償還的11億美元股東貸款，部分股權化。

此前，楊惠妍家族為碧桂園提供了約416億港元的流動性支持，并以自持資產為其15億元中期票據提供擔保。

后續方案若能落實，碧桂園最高可減債七成。

支撐債務重組的關鍵，是需要增量資金入場，兌現償債，避免二次重組。

常規銷售是碧桂園現金流的主要來源，在公告中，楊惠妍團隊透露現有家底和籌碼。

截至2023年底，公司擁有超過3000個開發項目，可售合同總面積超9000萬平方米，還有超過130萬個車位可供出售。

碧桂園預計，2024年—2039年，其境內現金流中，可用于境外分配的凈現金盈余介于200億～250億元之間，主要來源于開發項目和出售非核心資產。

在境外，碧桂園有29個國際開發項目，估計到2040年，可產生應占杠桿自由現金流26億～30億美元。

公司還有若干少數權益金融投資，比如珠海萬達商管的股權。

估計到2033年，出售這些權益投資可獲得6億～8億美元的收益，將用于支持履行新債務工具下的償債責任。

力保交付

后市修復緩慢，項目銷售、資產出售的難度增大，楊惠妍團隊面臨的局面依然嚴峻。

在2025年新年致辭中，她坦言，面對行業持續深度調整，銷售去化低迷、市場信用收緊、資產折損嚴重，經營承受著巨大壓力。

2024年，碧桂園的合同銷售約471.7億元，同比下降超七成。

稍可安慰的是，年底出現轉好跡象，12月的銷售環比增長。

楊惠妍帶領管理層，盡力穩定根基，盤活資產。2022年至今，已處置難銷類資產及盤活沉淀資金，回籠超600億元。

中指研究院企業研究總監劉水向《21CBR》記者表示，碧桂園或可與政府部門積極對接土地調規、退地換地政策，回籠資金或換倉促進去化。

楊惠妍團隊希望處理好債務，同時達成保交樓任務。

2024年，碧桂園累計交付房屋超38萬套，比預期目標少了10萬套。好在，當下已過交付高峰，2025年需交付總量減少至20萬套。

管理層強調，將推動資產的有效盤活，為保交房提供強有力的資金支持，促進公司整體運營的良性循環。

去年12月底，碧桂園清倉了持有的芯片巨頭長鑫科技的股權，回籠約20億元，用于支持保交樓項目。

楊惠妍團隊，也在開源節流、降本增效。

公司上下最大限度削減支出，精簡組織架構。楊惠妍、集團總裁莫斌等人，年薪統一調整為12萬元。

在年末的月度管理會議上，楊惠妍坦言，接手碧桂園是一項充滿挑戰的任務，意義非凡。

“過去兩年里，公司總共交付了約100萬套房，假設每戶家庭平均3個人，意味著直接影響300萬人的生活。”

她說，加上公司這么多員工的工作和生計，“留在公司既是情感上的選擇，也是理性的責任和擔當”。

楊惠妍覺得，行業將逐步恢復活力，公司將進入一個更為良性的發展循環。

“我們堅持不躺平，仍在積極努力紓困。”她表示，會拼盡全力，扭轉當前困局。

1月14日，楊惠妍將主持召開董事局會議，批準2023年全年業績、2024年年中業績的發布，為重回正軌做準備。

自去年4月起，碧桂園已停牌超過9個月。

“只要堅持不懈，努力前行，我們就一定能穿越風雨。”楊惠妍既是勉勵團隊，也是自我打氣。