淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策

摘 要：受市場環(huán)境波動以及國家宏觀政策調(diào)整等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)自步入21世紀以來，面臨日趨嚴峻的發(fā)展考驗，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有行業(yè)集中化加劇、資金密集型和高風(fēng)險性以及開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性等特點，投資風(fēng)險伴隨房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險運作呈現(xiàn)多樣化態(tài)勢。在此背景下基于當前市場經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)企業(yè)若想構(gòu)建高效完善的內(nèi)部管理機制，提高企業(yè)內(nèi)部管理效能，務(wù)必對內(nèi)部控制管理加以高度重視，以此作為提高企業(yè)核心競爭力，保障企業(yè)穩(wěn)定獲利的有力前提。本文將對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制展開理論概述，并從現(xiàn)狀問題以及應(yīng)對策略兩方面對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制進行深度剖析，力求在提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平的基礎(chǔ)上，推動我國房地產(chǎn)企業(yè)長久發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題；對策

目前，由于市場競爭加劇以及房價的持續(xù)走高，房企之間圍繞價格展開的競爭日趨激烈，盡管政府為調(diào)控市場環(huán)境出臺了多項政策法規(guī)，但受房地產(chǎn)開發(fā)周期以及獲利時間長等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部控制工作時暴露諸多問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正視所處市場環(huán)境，積極尋求解決內(nèi)部控制體系缺失、內(nèi)部控制執(zhí)行力不足、企業(yè)各層級之間溝通不暢以及風(fēng)險識別能力有限等問題的策略，在提高企業(yè)內(nèi)部控制力度的同時，對潛在的發(fā)展風(fēng)險加以防范，支撐房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，維持我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制相關(guān)理論概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的一般性和特殊性

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建內(nèi)部控制制度時，應(yīng)在遵循國家制度法規(guī)的基礎(chǔ)上，考慮企業(yè)所處的市場經(jīng)濟環(huán)境以及社會發(fā)展環(huán)境，才能確保建成的內(nèi)部控制制度兼具高效性與科學(xué)性[1]。其次，房地產(chǎn)企業(yè)組織開展的房屋建設(shè)項目耗費的時間周期較長，且極易受國家相關(guān)政策變動影響，因此需要同政府部門加強溝通合作，加之建設(shè)項目對人員、土地以及資金提出了較大需求，因此在識別分析房地產(chǎn)項目潛在風(fēng)險時，務(wù)必正視內(nèi)部控制建設(shè)的特殊性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)項目地域相對分散，各地政府出臺的政策細則不盡相同，經(jīng)營環(huán)境存在差異使得房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)內(nèi)部控制制度時需要綜合考量多方要素，遵從內(nèi)部控制的特殊性原則。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的重要性

1.它是應(yīng)對行業(yè)特殊性的手段

房地產(chǎn)企業(yè)運作需要大量資金，同時面臨投資風(fēng)險，因此對內(nèi)部控制要求較高。內(nèi)部控制對企業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要，是應(yīng)對行業(yè)特殊性的必要措施。房地產(chǎn)項目周期長，不確定性因素多，需要大量資金和材料投入，導(dǎo)致資金壓力大[2]。企業(yè)通常通過預(yù)售籌集資金，但效果有限。因此，內(nèi)部控制對于減少資金浪費、緩解資金壓力、評估項目收益和防范風(fēng)險至關(guān)重要，有助于企業(yè)實現(xiàn)利潤。

2.它是應(yīng)對外部不確定因素的內(nèi)在要求

房地產(chǎn)企業(yè)基數(shù)不斷加大的同時，眾多企業(yè)卻并未對內(nèi)部控制體系建設(shè)予以關(guān)注，因而為房地產(chǎn)企業(yè)的運作發(fā)展誘發(fā)了諸多隱患問題。房價逐年遞增使得投資炒房行為愈演愈烈，為維持房地產(chǎn)市場的正常秩序，我國出臺了多項法規(guī)政策，盡管以上問題得到了極大遏制，但也從側(cè)面影響房地產(chǎn)企業(yè)存續(xù)發(fā)展。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，盲目拓寬項目規(guī)模、忽略內(nèi)部控制工作或風(fēng)險抵御能力較差的房地產(chǎn)企業(yè)更容易受到國家法規(guī)政策的影響，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部市場環(huán)境波動較大，為應(yīng)對國家政策調(diào)整以及其他不確定因素所帶來的影響，對內(nèi)部控制體系加以完善是房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必關(guān)注且需要重點落實的工作事項。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作存在的問題

（一）內(nèi)部控制管理體系不完善

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭局勢愈演愈烈，當前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)同時還經(jīng)營著其他業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營上仍存在諸多問題，內(nèi)部控制體系同企業(yè)戰(zhàn)略目標相背離是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵誘因。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系流于表面，企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)混亂，加劇了企業(yè)經(jīng)營運作過程出現(xiàn)風(fēng)險隱患或糾紛事項的概率，以上問題的出現(xiàn)會對房地產(chǎn)企業(yè)造成不同程度的影響，同時也會威脅房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運作，究其原因在于房地產(chǎn)企業(yè)建成的內(nèi)部控制體系不夠完善。

（二）內(nèi)部控制決策執(zhí)行力度不足

內(nèi)部監(jiān)督機制的健全與否同房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平密切相關(guān)，如果房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的內(nèi)部控制機制存在隱患漏洞，便會影響企業(yè)戰(zhàn)略決策的執(zhí)行力度，導(dǎo)致內(nèi)部控制目標未能得以落地達成[3]。部分房地產(chǎn)企業(yè)即便能夠依照既定的工作目標推進內(nèi)部控制工作，但由于缺少監(jiān)督機制的輔助支撐，導(dǎo)致內(nèi)部控制工作流程存在諸多問題，加之我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并未設(shè)立獨立的審計部門用以負責(zé)有關(guān)內(nèi)部控制工作的相關(guān)事宜，使得內(nèi)部控制監(jiān)督未能發(fā)揮出應(yīng)有的作用價值，因而結(jié)合當前現(xiàn)狀來看，加大內(nèi)部控制監(jiān)督管理力度對房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。

（三）內(nèi)部控制活動層級溝通不暢

房地產(chǎn)企業(yè)所開展的內(nèi)部控制工作涵蓋的內(nèi)容與流程事項相對復(fù)雜，企業(yè)組織架構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略以及人力資源均屬于內(nèi)部控制工作的監(jiān)督管理范疇。近幾年來由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，使得房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的改革與發(fā)展壓力來自多個方面，當前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開展的內(nèi)部控制活動已無法順應(yīng)變化激烈的房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致企業(yè)管理層同各職能部門之間溝通不暢的問題愈演愈烈，管理層制定的經(jīng)營決策難以得到落實推進，進而削弱內(nèi)部控制的作用價值。

（四）對市場風(fēng)險的識別能力有限

當前，房地產(chǎn)市場各企業(yè)間的競爭已進入白熱化階段，房地產(chǎn)企業(yè)若想把握有利的市場發(fā)展契機，在追求可持續(xù)發(fā)展目標達成的同時獲取穩(wěn)定利潤，首要前提是對市場風(fēng)險加以識別防范，在弱化市場風(fēng)險對企業(yè)自身帶來不利影響的基礎(chǔ)上，規(guī)避經(jīng)濟損失造成的資金缺口，確保企業(yè)流動資金穩(wěn)定，以此支撐企業(yè)運營建設(shè)項目的穩(wěn)步開展。然而實際情況卻是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)更為關(guān)注利潤營收，重視擴張經(jīng)營規(guī)模，對風(fēng)險管理工作的重視程度嚴重不足，加之部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于風(fēng)險防范與風(fēng)險識別能力較弱，使得企業(yè)在面對市場競爭時較為被動。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的有效應(yīng)對策略

（一）建立完善統(tǒng)一的內(nèi)部控制體系

建立完善統(tǒng)一的內(nèi)部控制體系是房地產(chǎn)企業(yè)大力推進內(nèi)部控制工作的首要前提，唯有如此，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作才能得以有序開展，在提高企業(yè)風(fēng)險防范能力的同時，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠以較強的市場核心競爭力穩(wěn)固市場地位。內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的關(guān)鍵核心，企業(yè)管理者應(yīng)將內(nèi)部控制同企業(yè)運作發(fā)展聯(lián)系起來，在召開管理層決策會議后，同企業(yè)各職能部門進行溝通協(xié)調(diào)，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部協(xié)同統(tǒng)一的內(nèi)部控制體系。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)市場發(fā)展進程，在把控好國家政策趨勢的同時，協(xié)調(diào)好企業(yè)戰(zhàn)略目標，對內(nèi)部控制工作流程細則加以梳理細化，需要注意的是，隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營范疇的逐步拓寬，企業(yè)構(gòu)建的內(nèi)部控制體系也需相應(yīng)地做出優(yōu)化調(diào)整，確保內(nèi)部控制體系能夠以前瞻性的視角建成完善，以此服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略目標的達成實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員同內(nèi)部控制執(zhí)行以及企業(yè)內(nèi)部控制水平存在直接聯(lián)系，管理人員不僅需要革新管理意識，具備一定的專業(yè)水平與管理經(jīng)驗，還需秉承較高的職業(yè)素養(yǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)與時俱進，積極主動地學(xué)習(xí)行業(yè)法規(guī)，確保自身專業(yè)能力能夠順應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進程，且能夠勝任當前市場背景下企業(yè)內(nèi)部控制工作所需。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加大對管理人員的教育培訓(xùn)力度，引導(dǎo)其自覺地履行好職能義務(wù)并執(zhí)行內(nèi)控制度，以高效的內(nèi)部控制管理工作為企業(yè)運作發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督體系

為從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)在落實內(nèi)部控制工作中表現(xiàn)出的現(xiàn)狀問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以管理層所規(guī)劃的戰(zhàn)略路徑為導(dǎo)向，對內(nèi)部監(jiān)督體系加以完善，推動企業(yè)內(nèi)部控制體系的有效實施，增強企業(yè)管理效能。將監(jiān)督管理工作貫徹內(nèi)部控制工作始終，在提高內(nèi)部控制執(zhí)行力的基礎(chǔ)上，能夠弱化因內(nèi)部控制體系不完善或內(nèi)部控制執(zhí)行不力而對房地產(chǎn)企業(yè)管理發(fā)展帶來的不利影響。從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門抽調(diào)管理人員組建內(nèi)部控制管理團隊存在一系列的弊端問題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立獨立的內(nèi)審部門，將其同財務(wù)部門劃分開來，由內(nèi)審部門負責(zé)監(jiān)督把控內(nèi)部控制執(zhí)行過程，進而在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建各管理職能部門相互監(jiān)督、溝通協(xié)作的內(nèi)部控制管理機制。內(nèi)審人員應(yīng)正視自身工作價值，明確內(nèi)部控制工作對房地產(chǎn)企業(yè)運作發(fā)展起到的推動性作用，嚴格遵循工作章程推進內(nèi)部控制執(zhí)行，同時還需秉承具體問題具體分析的工作原則，針對內(nèi)部控制執(zhí)行過程中暴露的問題，尋求切實可行的解決對策，以提高內(nèi)部控制執(zhí)行效率，防范企業(yè)運作風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可聘請注冊會計師審計企業(yè)構(gòu)建的內(nèi)部控制體系，對于內(nèi)部控制體系存在的設(shè)計不足或漏洞缺失，應(yīng)盡早對其加以完善，確保內(nèi)部控制制度能夠兼具科學(xué)性與規(guī)范性，在滿足房地產(chǎn)企業(yè)運作發(fā)展所需的基礎(chǔ)上，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高市場核心競爭力。

（三）從內(nèi)部控制實踐中總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗

為切實保障內(nèi)部控制執(zhí)行到位，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以自身發(fā)展現(xiàn)狀為依據(jù)，借助內(nèi)部控制工作對企業(yè)經(jīng)營活動予以控制，以最佳的內(nèi)部控制效果為企業(yè)存續(xù)發(fā)展保駕護航，助推國有企業(yè)邁向可持續(xù)發(fā)展路徑。房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)起帶頭作用，對企業(yè)經(jīng)營活動中內(nèi)控制度的應(yīng)用實踐給予高度重視，在企業(yè)內(nèi)部形成重視內(nèi)部控制工作的良好風(fēng)氣，同時還需把控企業(yè)所處的行業(yè)市場環(huán)境，對內(nèi)部控制活動加以細化調(diào)整，為企業(yè)管理層與各職能部門之間搭建良好的溝通橋梁，在避免房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)溝通不暢問題的基礎(chǔ)上，確保各職能部門能夠嚴格遵循企業(yè)管理層規(guī)劃的戰(zhàn)略決策推進管理工作事項。盡管企業(yè)所采取的內(nèi)部控制措施未必盡善盡美，但也必須以房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展路徑為參考，不得盲目借鑒同行業(yè)企業(yè)優(yōu)勢經(jīng)驗。此外，由于內(nèi)部控制工作在房地產(chǎn)企業(yè)的管理實踐，極易受不可控因素影響導(dǎo)致部分管理措施未能得到有效推進，以企業(yè)流動資金為例，當企業(yè)現(xiàn)金流匱乏不足以支撐企業(yè)建設(shè)項目穩(wěn)步推進的情況下，即便企業(yè)管理者預(yù)設(shè)較為科學(xué)的內(nèi)部控制措施，但大概率無法投入具體實踐當中，此時房地產(chǎn)企業(yè)若想達成內(nèi)部控制管理目標則必須采取臨時性措施，確保內(nèi)部控制工作得以如常開展。因此，除常見的內(nèi)控措施之外，房地產(chǎn)企業(yè)有必要針對可能出現(xiàn)的突發(fā)情況建立應(yīng)急機制，用以應(yīng)對企業(yè)經(jīng)營運作過程中潛在的風(fēng)險問題。

（四）構(gòu)建風(fēng)險評估機制

加強風(fēng)險管控對房地產(chǎn)企業(yè)運作發(fā)展而言至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)為識別把控各類風(fēng)險隱患，有必要構(gòu)建風(fēng)險評估機制，通過落實內(nèi)部控制風(fēng)險管控，確保企業(yè)經(jīng)營活動中潛在的風(fēng)險被精準識別，以便依據(jù)具體的風(fēng)險問題制定解決方案。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)將內(nèi)部控制風(fēng)險管理關(guān)口前移，將可能對企業(yè)發(fā)展造成不利影響的各類因素控制在一定范圍內(nèi)。風(fēng)險評估機制也可用于對企業(yè)規(guī)劃建設(shè)項目的科學(xué)取舍，借助敏感度分析、定量分析、事件樹分析等方法對建設(shè)項目的可行性以及風(fēng)險系數(shù)進行預(yù)測，房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)自身風(fēng)險抵御能力判斷是否有必要開展這一項目，若項目收益高于風(fēng)險損益，則該項目具有一定的可行性，如風(fēng)險損益高于項目收益，則房地產(chǎn)企業(yè)需要對該項目加以慎重考量。

結(jié)語

內(nèi)部控制工作的高效開展對房地產(chǎn)企業(yè)運作發(fā)展而言具有重要意義，經(jīng)濟下行使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間被不斷壓縮，所面臨的市場壓力與日俱增，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求改革發(fā)展路徑。為此，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必對內(nèi)部控制工作予以高度關(guān)注，并正視企業(yè)內(nèi)部控制工作存在的問題，尋求切實可行的應(yīng)對舉措，力求借助內(nèi)部控制工作的穩(wěn)步推進，規(guī)避企業(yè)潛在的經(jīng)營風(fēng)險，緩解企業(yè)面臨的發(fā)展壓力，助力房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：鐘佳鵬（1985.11—），男，漢族，湖北襄陽人，本科，會計師，研究方向：財務(wù)管理。