論房地產全過程運營中的風險控制

摘要：本文首先概述房地產全過程運營的定義、范圍和特點，揭示其重要性和面臨的挑戰，其次對房地產全過程運營中的風險進行了分類和分析，提出風險識別與評估的方法和原則，并在此基礎上，結合風險控制的基本原則，探討風險管理的組織架構、流程以及具體策略和方法，接著討論風險監測的指標和方法以及應對風險的預案和措施，最后總結研究成果，對未來研究方向進行展望，旨在為房地產行業的風險管理提供理論支持和實踐指導，以供參考。

關鍵詞：房地產；全過程運營；風險控制

DOI：10.12433/zgkjtz.20241029

房地產作為社會經濟的重要產業，在經濟發展和社會進步中起著舉足輕重的作用。但隨著市場競爭的加劇和經濟形勢的不確定因素，房地產企業在整個過程運營中面臨各種潛在風險與挑戰。房地產業全過程運營是指從土地規劃、整體規劃、工程建設到銷售交貨的全過程，包括好幾個重要環節和參與者。在這樣一個復雜且龐大的運營管理體系中，風險無處不在，例如，經營風險、交易風險、市場風險、研發風險等。如果無法合理控制和管理潛在的風險，會對企業運營管理與發展造成極大的危害。因此，本文致力于系統化科學研究房地產業整個過程運營中的風險控制難題，以期能為房地產企業在整個過程運營中合理規避風險提供一定的參考，促進行業可持續發展。

一、房地產全過程運營的概述

（一）房地產全過程運營的定義和范圍

房地產全過程運營是指房地產開發企業在土地獲取、規劃設計、項目開發、建設施工、銷售與運營等環節，對項目實施全方位、全要素、全時段的管理與運作。這一概念的提出，突破了傳統單一階段管理的模式，強調了整個生命周期過程的管理，是一種綜合管理模式。

（二）房地產全過程運營的主要特點

第一，全方位性。涉及土地獲得、規劃建設、工程建設、銷售運營等環節。房地產項目從立項到交付使用的全過程必須包含各個環節的管理和協調。全方位性要求項目團隊具有跨部門合作的能力，以保證各個環節的成功銜接和融洽運行。

第二，全領域性。全過程運營也是包括時長、成本、質量、風險性等各個因素的管理方法。房地產項目的成功運營需要綜合考慮項目周期控制、預算成本管理、工程施工質量以及風險管控等因素。全領域性要求項目團隊具有全方位的管理技能和知識，以保證項目每個因素的平衡和協調。

第三，全時段性。項目從立項到運營整個周期都要全方位管理。房地產項目時間較長，涉及前期工作整體規劃、中后期建設與后期運營等各個階段。全時段性規定項目團隊在所有項目開發周期內進行合理的方案、監測和調節，以保證項目目標實現和持續運營順利進行。

（三）房地產全過程運營的重要性和挑戰

房地產業全過程運營的重要性表現在能夠全面優化配置，提升項目的整體經濟效益。根據全方位管理，減少項目各個環節的風險性，提升企業在市場競爭中的穩定性和靈敏性，充分滿足市場和客戶的個性化需求。

但是房地產全過程運營也面臨著諸多挑戰。房地產全過程運營涉及多個環節和參與者，要進行繁雜的統籌管理。不同階段之間存在繁雜的利益糾紛和合作關系，要組織協調各方利益以實現整體目標，雖然會增加管理難度，但可以建立有效溝通制度和管理決策聯動機制，確保多方有效協同配合。房地產項目所面臨的風險來自宏觀經濟政策、市場變化以及自然災害等多種因素，具有不確定性和難以預測性，因此，正確鑒別、評定和應對這些風險成為全過程運營中的重要工作。各參與者在不同階段可能存在信息不對稱，導致判斷失誤和交流問題，影響房地產項目的順利進行。對此，為確保項目質量和效益，在節省成本的前提下需要綜合考慮各環節的成本。然而，由于項目的多樣性和外部環境的可變性，成本控制難度較大。

二、風險識別與評估

（一）房地產全過程運營中的主要風險類型

在房地產全過程運營中，最主要的風險類型包含但不限于：

第一，市場風險。市場的需求轉變、價格調整、市場競爭激烈等因素對項目銷售和出租產生影響。房地產受宏觀經濟、現行政策、人口結構等多方面因素影響，應及時調整策略以適應市場形勢。

第二，資金風險。資金來源不確定、資產成本增加、資金短缺等問題可能造成房地產項目的停滯不前或不能按時進行。合理安排項目資金運營，選擇好流動資金管理方法尤為重要。

第三，政策風險。土地政策、稅收優惠政策、房貸政策等多種因素的改變很有可能直接關系項目的開發、銷售和經營。及時掌握并適應有關政策調整，是控制政策風險的有效途徑。

第四，技術風險。建設技術不成熟、工程質量問題、設計變更等多種因素可能造成房地產項目耽誤和額外成本費用。對此，需要嚴格把關工程質量，以確保工程進度和工程質量符合規定。

第五，合規風險。規劃審批、施工許可、環保等級等方面的合規難題可能造成項目迫不得已停產或整頓，造成經濟損失。嚴格執行相關法律法規，標準項目實施，是控制合規風險的關鍵所在。

第六，自然環境風險性。自然災害如地震災害、洪水災害等，及其空氣污染等多種因素可能會對項目產生直接影響。在選址和規劃階段應考慮自然環境因素，并采取相應的預防措施。

（二）風險識別的方法和工具

第一，頭腦風暴法。邀約相關負責人包括項目成員、資深顧問等方面進行頭腦風暴，集思廣益，收集各種可能存在的風險要素。這類方法要求從多個角度搜集信息數據來協助充分了解潛在風險。

第二，專家指導法。尋找技術專家的意見建議，開展風險評估與鑒別。權威專家通常具有豐富的經驗和專業知識，可以幫助預測房地產中可能出現的各種風險，并提供有效的應對策略。

第三，SWOT分析法。該方法會對項目優點、缺點、機會、威脅展開分析，鑒別潛在風險要素。SWOT分析有利于充分了解房地產項目的內部和外部環境，進而更好地把握可能面臨的挑戰。

第四，流程圖法。制作項目全周期的流程圖，剖析可能存在的風險節點。根據數據可視化項目流程，鑒別潛在風險點或關鍵線路，有利于及時發現與處理風險。

（三）風險評估的原則和流程

風險評估是依據鑒別出來的風險性，并對可能性和影響分析進行評估，確認應對措施的重要組成部分。

第一，風險可能性評估。依據歷史記錄、專家意見等，識別風險發生的可能性。可以借助定性描述（如低、中、高）或定量指標（如概率百分比）表示可能性水平。

第二，風險性影響分析評定。識別風險事件的發生對房地產的影響程度，包括財務、時間、品質等多個方面，同樣也可以選用定性或定量方法評估影響程度。

第三，風險性優先級排序。融合可能性和影響程度，對風險進行篩選，確定應對優先級。一般可以用風險矩陣等工具幫助確定風險的優先級，進而有針對性地制定風險管理計劃。

第四，風險分析報告。編寫風險評估報告，確立風險種類、概率、影響程度、優先級等相關信息。報告應條理清晰，為項目給予有效的信息適用，便于制定和實施高效的風險管理措施。

三、風險控制與管理策略

（一）風險控制的基本原則

第一，防患于未然。規避風險發生的概率要優先于事后治理。通過采取保護性對策，例如，不斷完善安全風險管理、制訂規范和標準、開展培訓教育等，最大限度地降低風險發生的概率。

第二，人人參與。風險控制是全員的義務，每位員工都應加入風險控制的過程中。通過增強員工的危機意識和考核，使其及時識別潛在的風險，并積極參與風險控制和管理工作。

第三，科學決策。風險控制應基于科學數據與分析，并非主觀偏見。通過收集、分析和評估統計數據，制定基于客觀事實的決策，從而更好地識別和解決風險。

第四，持續改善。風險控制是一個不斷演變和優化的過程。根據總結得失和回顧過程，及時糾正和優化風險控制的體系與方法，應對新出現的風險和挑戰。

（二）風險管理的組織架構和流程

風險管理應建立相應的組織架構和流程，保證風險管理工作順利實施。

第一，組織結構。組織內部能夠設立專門的風險管理部門或聯合會，承擔整體的風險管理工作，包括制定政策、指導實施、監督評估等。在企業內部明確每個部門及個人在風險管理中的義務和職責，保證每個成員都知道自己在風險管理中扮演的角色。

第二，流程規劃。此類規劃包括風險分析、評定、控制、監測和應對等各個環節，確保每一個環節都得到很好地關注與實行，確立各項工作的標準操作程序，保證風險管理工作的一致性和實效性。

第三，信息共享。保證各個部門間及時溝通和交流信息數據，防止信息不對稱，增強對風險的認知和了解。同時，維護隱私信息的安全，預防數據泄露或被惡意使用。

第四，績效評估。通過制定評估指標和考核指標，對風險管理工作開展量化評估，及時解決問題并制定整改措施。將評估結果作為優化的根據，逐步完善風險管理系統，提升整體的風險管理水平。

（三）風險控制的具體策略和方法

根據不同地區、不同種類的房地產投資和開發，降低特殊經營風險對整個企業產生的影響。

第一，多樣化的產品布局與市場分散化可以有效控制單一項目和市場變化帶來的損失。

第二，不斷完善資金管理模式，包括自有資金、使用及監管等多個方面，保證項目資金供應充足，嚴格控制成本，避免因資金短缺或管理不當造成風險。

第三，遵循有關法律法規，嚴格遵守規劃許可、生態環境保護等合規要求，避免違規操作帶來法律風險和聲譽風險。

第四，引進優秀的技術與管理方式，提升房地產項目的質量和安全水平。通過科技手段，減少作業風險和質量隱患。

第五，高度關注行業動態，包括市場需求、競爭狀況、政策調整等，及時糾正營銷策略，減少經營風險。同時，掌握市場動向，幫助企業更好地應對市場形勢變化。

四、監測與應對

（一）風險監測的指標和方法

風險監測是持續跟進和評估項目或組織所遇到的各類風險，及其監測風險控制措施的執行情況。為了做好風險監測，可以從如下方面出發：第一，設定關鍵風險績效指標，例如，施工進度、資金使用效益、市場變化等，用以監測風險情況，幫助管理者及時了解項目運轉的健康狀況，鑒別潛在風險并采取有效措施。第二，建立定期風險報告制度，及時向管理者匯報風險情況及應對策略，有助于充分了解項目風險狀況，及時調整管理策略。第三，運用風險評估工具，例如，風險矩陣、風險登記表等，對風險開展系統監測與分析，進行量化評估，協助管理者識別和盡快處理高危問題。第四，通過對歷史記錄和當前數據信息的對比，進行風險趨勢分析，預知未來可能發生的風險狀況，有利于提前發現潛在風險，采取有效措施降低不良影響。第五，定期開展風險大會，邀約相關部門和工作人員參與互動和識別風險狀況，共同商定風險控制方法和應對方案，促進資源共享和協作。

（二）應對風險的預案和措施

在面對各類風險時，必須制定合理的風險應急預案和措施，以積極應對潛在風險。具體辦法包括但不限于：第一，調整項目計劃、更改營銷策略，盡量降低風險發生概率。例如，在高風險區延緩項目實施，在經濟下行周期減少項目投資。第二，將風險通過保險等形式遷移給第三方，降低企業內部承擔的風險。例如，選購房產開發風險保險或責任險，以應對工程質量問題或相關糾紛。第三，采取有效措施緩解風險造成的影響。例如，加強資金管控，保證項目有足夠的資金貯備以抵御不可預見的風險；提升技術水平和施工質量，減少施工質量問題的產生。第四，完善應急預案，對于突發風險事故快速采取行動。例如，制定災難應急方案，保證在自然災害或緊急事件中快速疏散和安置相關人員，并立即修復受損設施。

（三）風險應對的實施和效果評估

在面對風險時需要確保應對策略的及時性和有效性，具體而言，可采用以下措施開展實施和效果評估：第一，風險管理中，明確責任主體并制定追蹤機制，確保風險應對措施得以有效落實。第二，相關責任者應清楚自己的任務和時間表，確保風險控制措施按時實施。第三，建立監督管理機制，定期檢查風險應對措施的執行情況，及時解決問題并制定改進措施。第四，定期評估風險應對措施的效果，包括執行情況、性能和成本效益等。評估結果可為未來的風險管理提供重要參考，并幫助企業不斷改進和完善風險控制體系。第五，及時總結風險預防的經驗教訓。通過總結經驗教訓，可以更好地評估風險，提升安全風險管理能力，并為未來類似風險事件的處理提供參考。

五、結語

房地產全過程運營的重要性不言而喻，合理的風險管理能夠為房地產企業帶來穩定和持續性的發展。在面臨各種挑戰和風險的情況下，企業需要建立科學的風險管理機制，提高風險應對能力，確保項目順利進行。風險識別與評估是風險管理的基礎，通過系統的方法和工具可以有效地發現潛在風險，為后續的風險控制提供依據。各種風險類型需要得到充分地關注和評估，以便采取相應的措施加以應對。風險控制與管理策略的制定至關重要。企業應遵循防患于未然、人人參與、科學決策和持續改善的原則，建立完善的組織架構和流程，采取具體的措施和方法來應對風險。監測與應對階段是風險管理的落實和檢驗階段，企業需制定合理的指標和方法進行風險監測，并及時調整風險應對策略。實施效果評估，總結經驗教訓，不斷完善風險管理體系，以確保企業在競爭激烈的市場中保持穩健發展。

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