投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估策略探討

摘要：隨著社會(huì)的發(fā)展，人們收入的提高和生活水平的提升，房地產(chǎn)方面的投資需求越來(lái)越多。但是，盲目投資勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)混亂，因此，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。其中，投資性房地產(chǎn)需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，以減少房地產(chǎn)泡沫與風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生，保障各方的利益穩(wěn)定。基于此，研究和分析投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的策略，從理論概述入手，介紹了資產(chǎn)評(píng)估中使用的一般方法，進(jìn)而分析投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估工作的實(shí)施要求，并提出可靠的策略，以供參考。

關(guān)鍵詞：投資；房地產(chǎn)；資產(chǎn)評(píng)估

DOI：10.12433/zgkjtz.20242014

在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域，投資者要根據(jù)自身的投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，選擇適合的投資項(xiàng)目，資產(chǎn)評(píng)估可以為投資者提供投資決策參考；在購(gòu)買投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資者往往需要向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，而金融機(jī)構(gòu)通常要了解房地產(chǎn)的價(jià)值，以確定貸款的額度和利率，資產(chǎn)評(píng)估便可以為投資者提供貸款依據(jù)；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，賣方和買方需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以確定合理的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，資產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)揮著重要作用；在編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值是重要的組成部分，資產(chǎn)評(píng)估可以確保財(cái)務(wù)報(bào)表的準(zhǔn)確性和可靠性。

一、投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估概述

投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程中，一些投資者希望通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)手段賺取房屋交易的差額，并通過(guò)此種途徑獲取財(cái)務(wù)回報(bào)。觀察市場(chǎng)的演變，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資行為不僅受市場(chǎng)普遍法則的驅(qū)使，還受房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的驅(qū)使。因此，會(huì)吸引一些具備相應(yīng)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的投資者加入房地產(chǎn)投資行列。市場(chǎng)監(jiān)管和房地產(chǎn)投資的要求也在不斷更新和提高，以引導(dǎo)正確和積極的投資行為，防止惡意炒作。只有在滿足市場(chǎng)需求和監(jiān)管規(guī)定的前提下進(jìn)行的投資行為，否則，將會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，并對(duì)公眾的生活產(chǎn)生負(fù)面影響。

因此，在開展投資性房地產(chǎn)活動(dòng)時(shí)，必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，縮小房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的范圍，減少房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫，降低了其中的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)施具體的資產(chǎn)評(píng)估任務(wù)，需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律和現(xiàn)狀進(jìn)行。在整個(gè)評(píng)估過(guò)程中，要遵循使用的原則和標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)法律法規(guī)的要求和流程，采用科學(xué)的方法。資產(chǎn)評(píng)估具有公正性、鑒證性、咨詢性和專業(yè)性的特點(diǎn)，可對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和展示，評(píng)估結(jié)果可為交易活動(dòng)提供可靠的參考，減少盲目投資和交易沖突的發(fā)生。

二、投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的一般方法

在投資性房地產(chǎn)活動(dòng)的實(shí)施過(guò)程中，需要進(jìn)行必要的資產(chǎn)評(píng)估，目前有很多資產(chǎn)評(píng)估方法，其中包括收益法評(píng)估、市場(chǎng)法評(píng)估、直接資本法評(píng)估等。不同的評(píng)估方法在實(shí)際應(yīng)用中能夠產(chǎn)生不同的效果，因而需要合理選擇，如此才能更好地發(fā)揮評(píng)估方法的效益。因此，要求相關(guān)人員全面地了解不同的評(píng)估方法，根據(jù)具體情況選擇更加合適的方法，以達(dá)到較好的評(píng)估效果。

以下對(duì)不同方法進(jìn)行分析：一是收益法評(píng)估。它是對(duì)將評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)收益折成現(xiàn)值，以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。這種方法的應(yīng)用是從購(gòu)買者的角度出發(fā)，對(duì)所需要購(gòu)買的資產(chǎn)以收益為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行價(jià)值確定，使所購(gòu)買資產(chǎn)的價(jià)值不超過(guò)同類或具有相似風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的未來(lái)收益的現(xiàn)值。該方法的主要特點(diǎn)就是將未來(lái)收益作為估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以確定現(xiàn)值，便于資產(chǎn)購(gòu)買者制定投資決策。由于市場(chǎng)方面存在更多的風(fēng)險(xiǎn)，需要將該方法作為一種風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避手段，使投資者可以進(jìn)行穩(wěn)定的投資，避免遇到風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。這種方法的應(yīng)用還可以為投資者提供投資價(jià)格參考，使投資更加合理科學(xué)。

二是市場(chǎng)法評(píng)估。簡(jiǎn)稱市場(chǎng)法、比較法、現(xiàn)行市價(jià)法，其具體是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，由于被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值不確定，進(jìn)而選擇最近出售的類似的資產(chǎn)，以此作為比較對(duì)象，并合理調(diào)整類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。由于這種評(píng)估方法存在具體的參考對(duì)象，相對(duì)合理和公正，所以也是目前房地產(chǎn)估價(jià)中相對(duì)重要以及常用的方法之一。由于這種方法的應(yīng)用較為普遍，技術(shù)方面也較為成熟，也可以為投資者提供更加貼近實(shí)際價(jià)格的參考，所以更加切合實(shí)際情況和現(xiàn)實(shí)需求。

三、投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估工作的實(shí)施要求

對(duì)于收益法的使用，需要注意的問(wèn)題在于，其基于市場(chǎng)的未來(lái)收益進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，因此，不能脫離市場(chǎng)收益規(guī)律，也需要深入市場(chǎng)了解相關(guān)的行情。關(guān)于市場(chǎng)法的應(yīng)用，則需要注意市場(chǎng)方面類似房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的價(jià)格情況，重視選擇合理的參考對(duì)象，這樣才可以在保證市場(chǎng)法評(píng)估工作有效實(shí)施的基礎(chǔ)上，提升其應(yīng)用效益。兩種方法的工作實(shí)施要求如下：

（一）收益法評(píng)估方面的工作要求

收益法的應(yīng)用主要是以被評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益為標(biāo)準(zhǔn)。需要嚴(yán)格把握每一個(gè)細(xì)節(jié)和環(huán)節(jié)，否則將影響被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。具體而言，一是要重視被評(píng)估對(duì)象的相關(guān)費(fèi)用與租金收入，對(duì)影響價(jià)格的因素進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上計(jì)算凈收益，從而保證結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性；二是要明確月租，其中涉及短期租賃和長(zhǎng)期租賃的優(yōu)惠問(wèn)題，因而需要進(jìn)行綜合考慮和分析。

除此之外，相關(guān)人員需要加強(qiáng)合同管理和內(nèi)容分析，重點(diǎn)關(guān)注合同要求與實(shí)際情況是否存在出入，以保障合同可以發(fā)揮規(guī)范作用，進(jìn)而提升房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性。

（二）市場(chǎng)法評(píng)估方面的工作要求

市場(chǎng)法的應(yīng)用，關(guān)鍵在于選擇合適的參考對(duì)象，進(jìn)行對(duì)比和分析，以明確被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。值得注意的是，需要選擇多個(gè)合適的參考對(duì)象，避免由于參考對(duì)象較少而降低參考的可行性。在此基礎(chǔ)上，要明確參考對(duì)象與評(píng)估對(duì)象之間的相似性，并根據(jù)法律要求和估價(jià)原則，實(shí)施具體的評(píng)估分析。此外，使用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估分析，還要建立可比的價(jià)格基礎(chǔ)，這是非常重要的工作，也是相對(duì)基礎(chǔ)性的工作。進(jìn)而將根據(jù)不同部分和環(huán)節(jié)進(jìn)行價(jià)格方面的對(duì)比和評(píng)估，保證參考對(duì)象能夠與評(píng)估對(duì)象相對(duì)應(yīng)，方便確定價(jià)格。

四、推進(jìn)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的策略

（一）驗(yàn)證分析方法的可行性

不同方法適用于不同的評(píng)估需求，使評(píng)估工作的實(shí)施產(chǎn)生較好的效益。同時(shí)，驗(yàn)證和分析評(píng)估方法的可行性也是選擇合適方法的一種措施，主要根據(jù)具體的評(píng)估情況分析相關(guān)方法是否可行，以及是否能產(chǎn)生效益。在這樣的情況下，可以排除不合適的方法，進(jìn)而選擇更合適的評(píng)估方法，以確保評(píng)估活動(dòng)能夠達(dá)到更好的效果和效益。因此，這就需要相關(guān)人員重視深入實(shí)際了解投資者的實(shí)際需求并綜合分析，使評(píng)估方法的應(yīng)用可以反映更加合理與科學(xué)的價(jià)值。

具體而言，相關(guān)人員需要根據(jù)市場(chǎng)法的應(yīng)用場(chǎng)景和方法本身的特點(diǎn)綜合分析，確定該方法是否能夠用于評(píng)估活動(dòng)。如：市場(chǎng)法的應(yīng)用需要選擇合適的參考對(duì)象，若無(wú)法選擇合適的參考對(duì)象，或選擇的參考對(duì)象較少，則無(wú)法形成集中、可行的對(duì)比，明確該方法的適用性，是否需要選擇其他方法評(píng)估。對(duì)于收益法的選擇和使用也是如此，需要重視該方法應(yīng)用過(guò)程中的市場(chǎng)租金等價(jià)格的變化影響，若市場(chǎng)租金變化較大，尤其在短時(shí)間內(nèi)的變化較大，就需要全面考慮是否繼續(xù)選擇和使用。

（二）根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的方法

在投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，要注重根據(jù)實(shí)際狀況選擇適當(dāng)?shù)牟呗?，并?duì)相關(guān)策略的可行性進(jìn)行評(píng)估，確定策略是否有效。在此基礎(chǔ)上，我們還要對(duì)各種方法的適用性進(jìn)行比較和分析，深入分析不同情況下各種策略的適用性，從而保證投資性房地產(chǎn)活動(dòng)的順利進(jìn)行，同時(shí)也使各方利益得到保障。上述兩種方法之間有顯著的差異和不同，正是由于這些差異和不同，這兩種方法才能夠被應(yīng)用于各種評(píng)估活動(dòng)。在市場(chǎng)環(huán)境下，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格保持穩(wěn)定，可以利用市場(chǎng)法選取適宜的參照物進(jìn)行比較，從而確定評(píng)估對(duì)象的實(shí)際價(jià)值。而在采用收益法時(shí)，則需要確認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的租賃狀況是否穩(wěn)定，預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)被評(píng)估項(xiàng)目的收益，并將其作為評(píng)估工作的指引，從而使評(píng)估的價(jià)值更加公正和合理。因此，依照具體情況挑選恰當(dāng)?shù)牟呗?，是推?dòng)評(píng)估順利進(jìn)行的核心，這也有助于提高評(píng)估效果，從而使評(píng)估成果的參考意義得到顯現(xiàn)和增強(qiáng)。

（三）重視財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公允價(jià)值模式的普及是無(wú)可避免的。然而，從目前的狀況來(lái)看，一些財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能尚待提升，其應(yīng)對(duì)緊急情況的能力以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和對(duì)資產(chǎn)的評(píng)估能力較弱，致使公允價(jià)值模型的推行受到了一定的限制。所以，必須高度重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，定期舉辦相關(guān)的財(cái)務(wù)培訓(xùn)活動(dòng)，鼓勵(lì)員工閱讀優(yōu)秀的財(cái)務(wù)書籍，以持續(xù)提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力。企業(yè)可以邀請(qǐng)資深的財(cái)務(wù)學(xué)者授課，尤其是針對(duì)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)價(jià)方面的內(nèi)容，以此提升財(cái)務(wù)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)價(jià)的認(rèn)識(shí)，推動(dòng)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)價(jià)觀念的變革。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員自己也要主動(dòng)學(xué)習(xí)，密切關(guān)注投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)規(guī)則和知識(shí)，并積極投身于投資性房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際操作，從中汲取有益的、可以普及的知識(shí)，不停地增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估技巧。

（四）健全資產(chǎn)評(píng)估流程

評(píng)估投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性，關(guān)鍵在于完善資產(chǎn)評(píng)估流程，以增強(qiáng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性。為了保證資產(chǎn)評(píng)估流程的完善，需要加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，并增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的實(shí)用性。通常，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)涵蓋評(píng)估委托人、產(chǎn)權(quán)所有人以及其他評(píng)估報(bào)告參與者的基本資料、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象與覆蓋面、評(píng)估價(jià)值類型與定義、評(píng)估基準(zhǔn)日期、評(píng)估基礎(chǔ)、評(píng)估方法、評(píng)估步驟執(zhí)行過(guò)程與狀態(tài)、評(píng)估預(yù)期、評(píng)估結(jié)果等相關(guān)內(nèi)容。建議投資性房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)詳細(xì)地記載和分析評(píng)估流程，并提供全面的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，這將成為準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵參考。同時(shí)，需要完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，增強(qiáng)監(jiān)管力度，對(duì)于在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)的任何違規(guī)行為，都應(yīng)予以嚴(yán)厲處理。對(duì)于情況嚴(yán)重的，還可以直接撤銷機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)評(píng)估資格。

（五）重視監(jiān)督管理

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)與證券監(jiān)督管理委員會(huì)應(yīng)共同組織評(píng)估團(tuán)隊(duì)，對(duì)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的評(píng)估進(jìn)行審查，并以此作為評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的主要參照，基于評(píng)估結(jié)果決定房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的精確性，同時(shí)按照法律規(guī)定對(duì)責(zé)任人追責(zé)。同時(shí)，要加大對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的管理，使其主動(dòng)遵循投資性房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)則，以此提高他們的專業(yè)素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技巧。此外，還應(yīng)設(shè)置一套健全的獎(jiǎng)罰機(jī)制，以便對(duì)那些故意利用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的人予以處罰，對(duì)有意造假的人施加壓力，并最大限度地防止他們的不規(guī)范行徑，從而保證房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的精確性。

（六）關(guān)注協(xié)議的有效性

對(duì)待估房產(chǎn)的續(xù)租、租金、租期等相關(guān)協(xié)議進(jìn)行深入研究，考察這些協(xié)議是否會(huì)對(duì)公平價(jià)值造成影響。

在此階段，評(píng)估師需要檢驗(yàn)協(xié)議的有效性，并對(duì)其基礎(chǔ)執(zhí)行狀態(tài)進(jìn)行深入調(diào)查。一旦確認(rèn)這份協(xié)議的真實(shí)性，就可以把它設(shè)定的租金作為參考，從而預(yù)測(cè)出協(xié)議期內(nèi)的凈收益。決定租賃期限以外的租金時(shí)，應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)租金為依據(jù)。若租賃合同中的租金與市場(chǎng)價(jià)格存在顯著差異，就必須對(duì)此進(jìn)行深入探究，并在評(píng)估報(bào)告中明確說(shuō)明產(chǎn)生差異的原因。

五、結(jié)語(yǔ)

投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估，是房地產(chǎn)投資活動(dòng)實(shí)施中的重要工作，通過(guò)落實(shí)評(píng)估活動(dòng)，可以對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估，以引導(dǎo)投資者實(shí)施投資活動(dòng)，避免盲目投資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。由于不同方法適用于不同的需求，需要根據(jù)實(shí)際需求和現(xiàn)實(shí)情況合理選擇合適的方法，并在應(yīng)用前進(jìn)行驗(yàn)證，以確保其產(chǎn)生具體的效益。在方法的應(yīng)用過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)信息的收集與利用，為評(píng)估工作的落實(shí)提供更好的參考。同時(shí)，還需要加強(qiáng)人才的培養(yǎng)與引進(jìn)，以提升資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的質(zhì)量。

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