新形勢下酒店投資新趨勢研究及投資決策

[摘 要]隨著全球經濟發展和科技進步，酒店業也經歷著深刻的變革，近年來，受到疫情、全球經濟形勢變化及國家政策調整等因素影響，酒店投資新趨勢日漸明顯，需求呈現多元化。文章立足消費者需求變化、技術發展、政策環境、消費者行為變化等多個角度，闡述了酒店投資新趨勢，以及在新趨勢下如何開展酒店投資決策分析，以供參考。

[關鍵詞]酒店投資；新趨勢；投資決策分析

中圖分類號：F274 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2024）21-0070-03

在當前新經濟形勢下，酒店投資面臨經濟結構調整及市場化發展的新變化，酒店作為服務業的重要組成部分，投資趨勢正逐步呈現出多元化、智能化與品牌化的趨勢，投資者更加關注酒店的地理位置、服務品質和設施配套，更敏銳地捕捉消費者行為變化，如對健康和安全的要求、個性化體驗、可持續發展等。

一、影響酒店投資的因素

（一）消費需求

1.消費升級帶來的新變化

隨著居民消費觀念變化，消費者對于酒店的要求也在不斷提高，從基本的住宿需求向著更高層次的需求轉變，消費者更加關注酒店的品質、個性化服務體驗，這推動著酒店投資朝中高端市場方向發展[ 1 ]。

2.旅游方式的多元化

傳統的旅游已經不再是唯一選擇，反向旅游、平替旅游等新型旅游模式涌現，要求酒店能夠提供更多元化的產品和服務，滿足消費群體需求，當前酒店投資要結合旅游方式改變，推出符合當前市場要求的新產品、新服務。

3.商務出行的增長

商務人士在選擇酒店時除了滿足基本住宿需求外，還更加重視酒店的商務設施、會議服務，酒店投資就需要注重提高商務設施水平和酒店整體服務水平，滿足消費者商務出行要求。

（二）技術進步

1.數字化轉型

數字化轉型成為當前酒店的發展新方向，采用無接觸支付技術消費及資產跟蹤的技術，可以大幅提高酒店運營效率和服務質量，數字化轉型可以幫助酒店了解消費需求，提供個性化服務。因此，酒店投資要注重加強數字技術的投入，提高酒店整體智能水平[ 2 ]。

2.人工智能應用

人工智能給酒店業帶來了新的機遇，使用AI技術并應用于酒店場景，實現智能化的客戶管理，提供個性化的客戶服務及虛擬禮賓服務，可以提升消費者的體驗，降低酒店運行成本。比如全季酒店5.0版本的模塊化布局和智能化客房系統升級明顯提升了客戶體驗。

3.環保與可持續發展

在全球環境保護可持續發展的背景下，酒店業也積極落實環保理念，如進行節能減排、資源回收，降低對環境的影響，提升企業的社會形象[ 3 ]。

（三）政策環境因素

1.政府政策支持

國務院印發《“十四五”旅游業發展規劃》，為酒店業的繁榮發展提供了有力的政策支持和資金支持。該規劃強調將智慧旅游、文旅旅游、生態旅游等新型旅游業態的發展與酒店業深度融合，創新服務模式，引導酒店提升服務質量。對于符合條件的酒店項目要給予更多的財政資金支持和稅收減免，降低酒店投資成本，提高投資回報率[ 4 ]。

2.加強政府監管

隨著酒店業的快速發展，酒店業的監管也在持續增強，政府持續加強酒店業的監督規范，保障消費者權益。酒店投資者需要更加注重合規經營，加強風險控制，提高企業的競爭力。規范市場秩序與保護消費者權益。政府對酒店的服務質量、標準、廣告宣傳等進行嚴格監管，嚴厲打擊虛假宣傳、價格欺詐的不法行為，維護整個酒店市場的公平秩序，以確保消費者的合法權益得到保護，提高消費者的滿意度[ 5 ]。推動酒店行業標準化建設，提高服務質量。政府引導酒店企業提高硬件設施水平，優化服務流程，提高員工的積極性，提升行業服務水平和競爭實力。這對當前酒店投資者來講，要更加注重品牌建設和質量管控，以符合當前行業的標準。

（四）消費者行為變化

一是年輕化消費群體的崛起。隨著新一代年輕消費群體的崛起，他們對于酒店的需求也出現了新的特征，年輕人更加喜歡那些個性化及體驗式消費，追求更加新穎、獨特的酒店服務。

二是社交媒體的影響力。社會媒體普及會使消費者在選擇酒店時更加關注口碑及評價，通過使用社交平臺，酒店經營者就可以了解其他用戶的入住體驗，因此，酒店投資者要特別注重提高客戶的滿意度，加強酒店的口碑建設，通過社交媒體平臺傳播正能量信息，吸引更多的客戶。

三是消費者偏好的多樣化。酒店投資者需要更加注重市場細分，滿足差異化和市場需求。

二、酒店投資新趨勢

（一）中高端酒店投資成為熱點

1.趨向投資中高端酒店的原因

如今，消費者對于旅游住宿的需求不再局限于基本住宿功能，而注重于高品質服務，中高端酒店以其優質的設施、個性化的服務，精準對接這類市場需求，例如國內的中高端酒店如全季酒店、美居酒店、亞朵酒店、希爾頓歡朋酒店等。

《中國旅游住宿發展報告》顯示，近五年中高端酒店的市場增長率保持在10%以上，遠超經濟型酒店的市場增長率。中高端酒店的品牌管理往往具有更強的影響力和更高的客戶忠誠度，這類品牌主要是通過長期的市場運營和品牌推廣，積累大量的重要客戶，給酒店帶來穩定的客源及持續的現金流，中高端酒店的品牌回頭率超過60%，遠高于經濟型酒店。

2.選中高端酒店投資的好處

中高端酒店品牌通常具有較高的品牌溢價能力，能夠吸引更多高端客戶群。這些客戶不僅消費能力強，而且對價格敏感度相對較低，為酒店帶來了穩定的收入來源。中高端酒店的客源相對穩定且忠誠度高，這為其帶來了長期穩定的現金流。這種穩定的現金流有助于降低投資風險并提高投資回報率。隨著周邊基礎設施的改善和旅游業的興盛，中高端酒店的市場價值往往會隨之上升。對于有遠見和耐心的投資者來說，這種資產增值潛力無疑是一大吸引力[ 6 ]。

仲量聯行發布的報告顯示，截至2023年，昆明市中高端酒店市場持續繁榮，呈現出強勁的增長態勢。據統計，目前昆明市中高端酒店有300余家，其中五星級酒店和國際品牌酒店占比超過30%。入住率方面，中高端酒店平均入住率達73%，較去年同期增長4.3%，顯示出市場需求的持續上升。從房價數據來看，昆明市中高端酒店平均房價為921元/晚，同比上漲7%。其中，部分熱門區域和高端品牌酒店的房價突破1500元/晚，體現了市場對高品質住宿的強烈需求。商務活動和旅游市場是推動昆明中高端酒店市場增長的主要動力。同時，昆明市政府也在積極推動旅游業發展，加大旅游基礎設施建設投入，為酒店業提供了更加廣闊的發展空間。

（二）連鎖酒店投資優勢凸顯

連鎖酒店具有獨特的優勢，逐步成為投資者新的方向，連鎖酒店市場年復合增長率超出了13%，超出單體酒店的增長速度，該類型酒店的核心優勢在于其強大的品牌優勢。知名品牌連鎖酒店如錦江、華住，有多年的市場積累，擁有更廣泛的品牌認知，這種品牌效應能夠吸引更多消費者，提高入住率和在競爭中占據更有利的地位。據統計，品牌連鎖店的入住率平均高出單體酒店15%，直接轉化為更高、可靠及穩定的凈現金流。連鎖酒店能夠實現采購運營營銷一體化，降低了單位成本，提高了經營效率。

對于投資者來講，投資連鎖酒店品牌，酒店項目不僅能夠獲得品牌效應和規模效應，而且可以獲得酒店管理公司在運營管理、市場推廣和人才培訓方面的支持，“一站式”的服務大幅降低了經營風險，提高了投資成功率。加盟連鎖經營的投資不高，投資回收期更短，連鎖酒店成為當前酒店投資的熱點。

（三）數字化轉型和智能化應用

一些權威機構預計，到2025年，全球將有超過89%的酒店實現數字化，智能化設備在酒店內的占比也將超過60%。利用集成化的酒店管理系統，可以實現客房管理的升級，如智能輔助退房。財務管理的全流程數字化可以大幅減少人工操作，提高處理速度和精準性。大數據分析技術能夠讓工作人員把握好客戶需求，提供個性化的服務，進一步推動了酒店服務升級。智能客房室溫調節系統和智能照明設備可以給客戶帶來更舒適便捷的體驗，增強了住宿的科技感。智能機器人自助入住設備的應用，可以降低酒店的人工成本，提高服務效率，為客戶提供高效便捷的服務。

（四）存量市場改造成為新趨勢

隨著消費者對于住宿品質要求的提高，老舊酒店設施不能夠滿足市場需求，面臨著被淘汰的局面。從另一層面來講，老舊酒店改造能夠大幅減少一次性資金投入，緩解資金壓力，同時能夠快速實現酒店的品牌升級與服務提升，使酒店迅速煥發新生，重新吸引更多消費者的目光。一般來講，投資者在進行存量酒店升級的時候，會有知名品牌入住，可借助品牌力量，提高酒店知名度，全方位升級酒店的一些設施，如更換客房家具、衛生間用具等，提高住宿的便捷性和服務質量。同時，要加強員工服務培訓和流程優化，以便為消費者提供更貼心的服務。由此可見，存量市場改造及翻盤升級成為目前酒店投資的新熱點和新方向，投資者可以延長某些酒店的使用時間，還可以采用新的服務模式，助力實現酒店服務能力的提升。

三、酒店管理企業投資決策分析

目前，酒店投資存在向中高端、品牌連鎖、數字化和智能化、存量酒店改造發展的新趨勢，文章以云南地區的全季品牌為例開展酒店投資決策分析。

（一）地塊和物業

在選擇酒店投資項目時，優先考慮客流量大、配套齊全和客房公區面積比相對合理的地塊和物業，客房面積一般占總建筑面積的60%～65%，公區面積占建筑面積的35%～40%。先天不足后天很難彌補，酒店要想盈利，就要在投資、經營、售后等多個環節做好成本管控。前期在投資上的花費多，會增加未來經營的壓力和成本；物業項目結構布局不合理，會導致經營環節流程不順暢、成本高、客戶投訴增加等問題，影響售后服務和酒店網絡排名，增加售后環節的成本。

（二）總投資與房間數匹配

此類酒店單房面積一般在24～36平方米，單房投資成本在12萬～18萬元，公區裝修標準可以按照700元/平方米，預估房間通常以80間左右為宜，一般不超過100間，主要是出于經營效率和市場需求方面的考慮。這樣的房間數量能夠平衡運營成本與收益，有效地控制人工成本，確保酒店企業運營效益最大化。

（三）非標準的酒店項目

如果酒店管理企業選取的幾個酒店物業項目均存在客房與公區面積比例超過標準值的情況，可以采用還原法還原其單房成本。

理論建筑面積=實際客房面積/理論客房面積占比（60%～65%）。

建筑面積差異=實際建筑總面積-理論建筑面積，分別計算出客房和公區的建筑面積差異。

造價差異=客房建筑面積差異×客房每平方造價+公區建筑面積差異×公區每平方造價。

每間客房還原后的單房成本=（預計裝修費用-造價差異）/房間總數。

通過對比幾個項目還原后的單房投資成本，作為投資決策的參考依據。

（四）其他

除了上述內容，酒店管理企業還要關注酒店的定位、目標客戶、投資回收期、投資回報率等因素。昆明地區的全季酒店主要服務商務出行和休閑旅游等客戶群體，其中商務客戶占比約60%，是酒店的主要客源。中高端的酒店投資回收期和投資回報率受到多方面的影響，如前期投資、融資成本、酒店位置、品牌效應、經營管理及售后服務等，投資回收期一般在5～8年。

四、結語

在目前酒店投資領域，中高端的酒店投資成為市場發展熱點，政府給予大力的政策支持，促使投資者加快酒店市場的布局。連鎖酒店借助其品牌效應，利用標準化、規模化的優勢，在投資市場上更受資本青睞。數字化轉型、智能化應用的推出，使酒店管理企業在使用大數據、云計算精準分析市場需求方面取得突破，提高運行效率，為用戶提供更加便捷的服務體驗。

參考文獻：

[1]阮先炳.新形勢下酒店投資新趨勢研究[J].投資與創業，2021（19）：14-15+18.

[2]肖利斌.國際旅游投資研究概況、熱點及演進趨勢——基于Web of Science核心合集的知識圖譜分析[J].社會科學家，2023（04）：55-61.

[3]張舒婷.淺析酒店財務管理的新趨勢及優化對策[J].現代商業，2023（12）：189-192.

[4]王楠楠.數字化趨勢下酒店運營現狀及營銷策略優化[J].西部旅游，2023（16）：82-84.

[5]羅晶.酒店營銷管理在新媒體環境下的變革及發展趨勢分析[J].經濟師，2021（02）：254-255.

[6]李想.旅游新趨勢下的酒店管理創新機制[J].漫旅，2021（02）：51-54.