鐵路站場上蓋房地產開發經濟分析評價

[摘 要]為了支持鐵路建設及可持續經營，根據相關政策，鼓勵鐵路站場實施上蓋房地產開發，上蓋房地產開發相關收益用于鐵路可持續經營，此外，鐵路站場實施上蓋房地產開發亦可節約集約利用土地，優化土地功能布局。文章通過分析鐵路站場實施上蓋房地產開發的經濟分析評價方法及提出相關建議，以期為相關人員開展同類工作提供參考。

[關鍵詞]鐵路站場；上蓋房地產開發；經濟分析評價；配建蓋板

中圖分類號：U231 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2024）20-0058-03

鐵路不僅改善了沿線城市的交通水平，提高了沿線居民出行的便捷性，而且推動了區域經濟的高質量發展。然而隨著鐵路的建設和發展，鐵路線路割裂了城市土地，且城市土地資源不足的矛盾愈發凸顯，這反而制約了鐵路的服務水平和城市運行效率，站場上蓋房地產開發是解決上述問題的重要手段[ 1 ]。根據國家關于節約集約利用土地的相關規定，鼓勵建設項目用地優化設計、分層布局，鼓勵充分利用地上、地下空間。國務院辦公廳、廣東省政府辦公廳等部門出臺了相關政策和措施，鼓勵鐵路站場實施上蓋房地產開發，上蓋房地產開發相關收益用于鐵路可持續經營。可見，站場實施上蓋房地產開發與鐵路運營是相輔相成的[ 2 ]。以下將通過鐵路站場實施上蓋房地產開發的經濟分析評價方法及相關建議，分享鐵路站場上蓋房地產開發的探索與思考。

一、相關政策依據

《國務院辦公廳關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》（國辦發〔2014〕37號）提出，鼓勵新建鐵路站場實施土地綜合開發。《廣東省人民政府辦公廳印發關于支持鐵路建設可持續運營推進土地綜合開發若干政策措施的通知》（粵府辦〔2024〕5號）要求新建鐵路項目沿線政府應支持和保障鐵路綜合開發用地的需求，在符合相關規劃和保障鐵路項目安全實施的前提下，促進土地復合開發利用，可兼容一定比例其他功能分層設立建設用地使用權，支持沿線綜合開發收益用于鐵路項目建設和運營。由于鐵路項目關系公共利益，市場不能有效配置資源，且鐵路項目建設周期長、建設投資大，鐵路項目建成后運營的票價具有一定的公共屬性，一般情況下鐵路項目國民經濟評價結論可行，但是財務評價結論不一定可行，從社會整體利益出發，為保障鐵路項目的可持續經營，經與相關單位合作，可采取站場上蓋房地產開發的方式，取得開發收益使項目具有財務生存能力[ 3 ]。

二、鐵路站場上蓋房地產開發

一般情況下，鐵路項目原批復設計的工程中未包含上蓋房地產開發工程，為了滿足上蓋房地產開發的荷載需要，滿足上蓋房地產開發落柱需求，需要拉開鐵路線路間隔距離或者在站場合適的位置，通過設置轉換層的形式進行上蓋房地產開發，按照設計方案，一般設置兩層蓋板，首層9米蓋板為轉換層，作為上蓋房地產開發項目的停車庫的底板，二層1 6米蓋板作為停車庫頂板及上蓋物業的底板。

某鐵路站場上蓋房地產開發項目蓋板如圖1、圖2所示。

三、鐵路站場上蓋房地產開發模式及經濟分析評價

（一）鐵路站場上蓋房地產開發模式

鐵路站場上蓋房地產開發首先需要考慮的是蓋板的建設時序問題。目前，大部分站場上蓋房地產開發都是先建設蓋板后出讓土地，個別項目采用配建蓋板的模式出讓土地，即將蓋板建設作為土地出讓的條件之一，由二級開發商競得站場上蓋房地產開發土地后，配建蓋板并實施上蓋開發。如果采用先建設蓋板后出讓的方式，蓋板建設階段的現金需求量將非常大，蓋板建成后二級開發商以正常市場地價水平競得蓋板，全開發鏈條資金壓力大[ 4 ]。如果采取配建蓋板的模式出讓土地，即將蓋板建設作為土地出讓的條件之一，土地出讓價格考慮了由二級開發商承擔蓋板建設的成本，給予了一定程度的折讓，一方面降低了前期蓋板建設的現金需求，另一方面也降低了購地資金壓力。基于配建蓋板的模式出讓土地，提出站場上蓋房地產開發經濟分析評價思路。

（二）配建蓋板模式下的站場上蓋房地產開發經濟分析評價

1.一級開發收益經濟分析評價

如果項目通過配建蓋板的方式進行出讓，雖然蓋板建設由二級開發商負責，但是在確定土地出讓價格時，會考慮蓋板由二級開發商建設而給予一定的折讓，按照等價替換的原則，進行一級開發收益經濟分析評價時，可按照正常市場情況下的土地出讓價格，扣除相關成本費用計算[ 5 ]，具體公式如下：一級開發收益=正常市場情況下的土地出讓價格-擴張項目用地紅線新增的征拆費用-蓋板建設投資費用-鐵路工程變更費用-鐵路運營增加費用。

其中，正常市場情況下的土地出讓價格，需要結合項目周邊的一手土地出讓價格水平、新建物業的售價水平、開發建設成本，通過成本逼近，或者假設開發的方式估算。正常市場情況下的土地出讓價格無須考慮由二級開發商承擔蓋板建設的成本而折讓的金額。

為了滿足上蓋房地產開發的荷載需要，滿足上蓋房地產開發落柱需求，需要拉開鐵路線路間隔距離而擴征的土地成本，擴張項目用地紅線新增的征拆費用應結合項目所有地的征地拆遷成本計算，一般情況下包括拆遷補償費、青苗補償費、安置補助費等。

蓋板投資建設的費用一般包含蓋板建設的工程費用、工程建設其他費用、預備費、建設期利息。

按照鐵路工程變更所需的費用進行預估，建議適當增加預備費金額，因為考慮到鐵路安全生產的問題，需采取更有力的保護措施。

一般情況下，站場上蓋房地產開發導致運營增加的費用常常未被關注。未建設蓋板前，站場露天生產作業光照和通風條件良好；加蓋蓋板后，光照條件、通風條件都受到影響，需增加照明、通風、空調等相關設備設施，蓋下鐵路管轄部分的管理成本也相應增加，按照有無原則，鐵路運營增加的相關費用也應一并考慮，可結合鐵路評價年限及相應用電成本的一定比例進行估算。

2.二級開發收益經濟分析評價

項目通過配建蓋板的模式出讓土地，蓋板建設由二級開發商負責，土地取得成本應考慮折讓后的價格，建設成本還應包含蓋板建設投資費用，具體公式如下：二級開發收益=銷售收入-直接費用-間接費用-銷售稅金及附加-企業所得稅。

銷售收入是指按照鐵路站場上蓋房地產開發項目銷售的住宅、商業、辦公、車位等用途、面積和周邊市場價格進行預估，還應結合銷售計劃，考慮周邊市場價格的浮動及資金的時間價值。

直接費用包括土地取得成本、蓋板建設投資費用、前期工程費用、基礎設施費、建安工程費、其他費用（如人防工程易地建設費）、不可預見費等。土地取得成本應考慮折讓后的土地出讓價格，蓋板建設投資費用與前文所述的一致，如部分鐵路變更工程由二級開發商實施，則還需包括相應的鐵路變更工程費用[ 6 ]。

間接費用包括管理費用、財務費用、銷售費用等。

銷售稅金及附加需要按照現行稅率和稅制要求估算。

企業所得稅按照現行稅率和稅制要求估算。

3.站場上蓋房地產開發經濟分析評價建議

一般情況下，當一級開發收益及二級開發收益大于或與同類房地產開發項目的收益相當時項目可行。但由于鐵路站場上蓋房地產開發項目有其特殊性，鐵路站場上蓋房地產開發的收益用于鐵路可持續經營，具有一定的政策屬性，且鐵路站場上蓋房地產開發還可以縫合鐵路線路帶來的城市割裂，還可以實行以公共交通為導向的“鐵路+土地”綜合開發模式，一般情況下，鐵路站場上蓋房地產開發的社會經濟效益較為顯著[ 7 ]。

當鐵路站場上蓋房地產開發財務經濟效益略有欠缺時，可結合鐵路站場上蓋房地產開發項目與周邊道路網絡的關系，適當增加邊角地納入鐵路站場上蓋房地產開發項目，由于邊角地無鐵路設施，無須建設蓋板，可直接落地進行房地產開發，不受鐵路上蓋開發的層高、荷載等技術限制，可開發的建筑體量大，這可適當增加站場上蓋房地產開發項目的財務經濟效益。如果二級開發部分完全由市場開發商負責，則站場上蓋房地產開發收益用于鐵路可持續經營的部分僅為一級開發收益[ 8 ]。

配建蓋板的模式出讓土地，設定條件招拍掛，蓋板建設由二級開發商負責，完成蓋板建設后可盡快進行上蓋房地產開發，相較于傳統的由鐵路方建設蓋板后再收儲出讓的模式，上述方式節約了蓋板建成后至出讓土地實施開發的時間，降低了蓋板建設的財務成本，且可通過二級開發商對于房地產開發項目的建設及管理經驗，進一步提高項目經濟效益。

其他可提高鐵路站場上蓋房地產開發項目經濟效益的路徑，例如蓋板建設投資大、開發周期長等，需要二級開發商與政府密切配合，爭取優惠政策，創造最佳效益；同步完善城市規劃，提升區域品質f556de5e5c9e306f9bb3b5d7c2c472278dd59efd629ef85c07564586a7d8ffdd；改善交通條件，完善周邊地鐵設站及周邊道路建設，同步做好周邊各項城市配套建設；引入市場資金參與項目建設，挖掘最大開發價值等。

四、其他建議

鐵路站場進行上蓋房地產開發，除了組織落實好上蓋房地產開發方案、合作模式、開發模式、資金來源、收益分配方案等經濟因素外，更要注意保障鐵路的建設、運營的生產安全，條件允許的話，可以爭取在鐵路項目建設期完成鐵路站場上蓋房地產開發建設。否則，如果鐵路項目開通運營，再實施上蓋房地產開發可能面臨只能在天窗時間施工的問題，拉長房地產開發的建設時間，增加資金成本。此外，鐵路站場上蓋房地產開發建設還應注意做好防護、保護措施，避免建筑施工材料等其他異物掉落鐵路線路，影響鐵路運營安全。

五、結語

除了達到鐵路項目的可持續經營、彌補鐵路項目的運營虧損的目的外，在保障鐵路安全生產的前提下，實施鐵路站場上蓋房地產開發，能有效連接起被鐵路線路分割的城市裂縫，還能節約集約利用土地，促進城市土地的復合利用。鐵路站場上蓋房地產開發建設踐行了暢通融合、交通綜合、功能復合、共建共享的站城一體理念，為推動鐵路樞紐能級提升建設發展提供了有力支撐[ 9 ]。鐵路站場上蓋房地產開發經濟分析評價有其特殊性，文章通過分享經濟分析評價的方法及提出相關建議，以期為相關人員開展同類工作提供參考。

參考文獻：

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