淺析房地產企業(yè)項目稅務籌劃思路

［摘 要］由于房地產項目具有稅種多、稅負重、涉稅風險高、周期長等特點，并且是各地區(qū)的重要財政稅收來源，運用稅法賦予的權利進行合理的稅收籌劃，可以降低企業(yè)稅負，增加企業(yè)的收益。本文主要研究房地產企業(yè)項目稅務籌劃相關內容，先闡述了稅務籌劃的意義，再從房地產項目全周期的角度分析稅務籌劃的思路，最后提出保障稅務籌劃效果的措施，旨在助力房地產企業(yè)降低項目稅負。

［關鍵詞］房地產企業(yè)項目；稅務籌劃；降低稅負

［中圖分類號］F27 文獻標志碼：A

在市場體制深化改革的背景下，房地產行業(yè)快速發(fā)展，有效拉動我國內需增長，并提供了較多的就業(yè)崗位。但是隨著社會結構的調整升級以及全球經濟變化，房地產市場投資需求驟減，房地產企業(yè)發(fā)展進入瓶頸期，不得不尋求新的發(fā)展改革道路。在行業(yè)環(huán)境跟隨政策改革而變化時，房地產企業(yè)可通過優(yōu)化內部資源配置、增強納稅籌劃意識、進行合理的稅收籌劃等措施，來降低企業(yè)稅務成本支出。

1 房地產項目稅務籌劃的意義

房地產企業(yè)的稅務籌劃以項目作為落腳點，涉及項目拿地、成立、建設、銷售、驗收、清算等環(huán)節(jié)，并以全局思維貫穿項目各環(huán)節(jié)，把控節(jié)稅最佳控制點，從而以最低的成本獲得最高的稅收效益。房地產項目稅務籌劃意義主要表現如下：

第一，有助于緩解企業(yè)資金壓力。目前房地產市場的嚴峻形勢，部分企業(yè)資金周轉出現問題［1］。房地產企業(yè)前期需要準備大量的資金，整體資產負債率高。而且房地產企業(yè)經營涉及多個稅種，稅負是其經營中的一項較大支出，通過科學籌劃，能夠合法降低稅負成本，一定程度上緩解企業(yè)的資金壓力。

第二，夯實企業(yè)長遠穩(wěn)定發(fā)展的基礎。房地產企業(yè)在經營過程中，多存在經營業(yè)務管理與財務、稅務脫節(jié)，業(yè)務先行、稅務后置的現象，從而滋生稅務風險甚至違法行為。實施合理的稅收籌劃，不僅可約束和規(guī)范企業(yè)的涉稅行為、避免稅務違法，減少稅務風險造成的各類損失，還可以通過合理的資源配置降低企業(yè)稅負。

2 房地產項目稅務籌劃思路

2.1 立項籌備階段

2.1.1 組織形式選擇

房地產企業(yè)普遍存在同時開發(fā)多個項目的情況。對于異地項目，房地產企業(yè)通常在當地建立分支機構，以便業(yè)務開展。在異地設立的分支機構一般是分公司或子公司，選擇不同的組織形式會涉及不同的納稅結果，因此房地產企業(yè)需要就項目組織設立的形式進行事先籌劃和測算，合理選擇項目組織主體形式，為后期項目成立后增加稅務籌劃彈性空間。

房地產企業(yè)設置的子公司具有獨立法人資格，可獨自承擔納稅義務，無需與母公司合并繳稅。但母公司存在收益虧損需要進行彌補時，無法適用子公司虧損，其子公司自身虧損需要在未來五年內企業(yè)所得稅匯算清繳時自主彌補。而房地產企業(yè)設置的分公司，因其不具有獨立的法人資格，不是獨立納稅主體，需要與母公司匯總核算，其盈利和虧損均與母公司合并計算納稅額，由母公司統一繳稅。基于這二者的區(qū)別，房地產企業(yè)應立足企業(yè)的實際情況，合理選擇項目組織形式。

2.1.2 籌資方式

房地產企業(yè)項目前期耗費資金量大，資金回流需要一定的時間，資金使用成本對房地產企業(yè)而言至關重要。大多數房地產企業(yè)一般是通過內源性資金、金融機構貸款等方式籌集資金，其間產生且符合條件的貸款利息可計入開發(fā)產品成本，從而減少企業(yè)應納所得稅額，另一方面在土地增值稅清算階段對融資利息不同的選取和計算方法，可影響最終的土地增值額［2］。

在實務中，房地產企業(yè)應綜合考慮房地產開發(fā)費用扣除方式對土地增值額的影響，在項目融資前，對項目的開發(fā)成本進行事先測算，計算出取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的5 %的金額，并在此基礎上確定融資方式、金額、期限及利率。若測算出的融資利息超過土地使用權支出與房地產開發(fā)成本之和的5 %，在財務核算時要按項目準確分攤，并提前與金融機構溝通或在融資合同中注明以確保取得金融機構證明；若預估后期融資利息無法按項目準確分攤或取得金融證明，則應控制融資的利息小于土地使用權支出與房地產開發(fā)成本之和的5 %，以確保發(fā)生的利息能夠全額計入成本。但無論選取何種方式，房地產企業(yè)既要考慮利息費用成本最大化，也要結合銷售的數據測算出土地增值額，考慮土地增值率的控制點，以防土地增值率跳檔情況。

2.2 開發(fā)建設階段

2.2.1 合同簽訂方式

在合同簽訂前，房地產企業(yè)應首先對施工單位進行資質和納稅資格審核，在滿足工程資質的條件下，對施工單位的納稅資格進行進一步的選擇，優(yōu)先選擇一般納稅人身份的施工單位，但是如果低報價的小規(guī)模納稅人能夠彌補一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票抵扣的進項稅額，則需要進行綜合測算［3］。在確定施工單位后，房地產企業(yè)需要選擇合作方式，即包工包料、甲供材合作方式或兩者兼有，不同方式對房地產企業(yè)稅負的影響不同。

2.2.2 增加配套設施成本

在項目開發(fā)階段，房地產企業(yè)可以采取精裝修方式提高開發(fā)成本，此舉不僅增加了房地產企業(yè)的銷售競爭優(yōu)勢，同時也迎合了購房者需求［4］。舉例來看，假若有兩種方案，一是毛坯房，一是精裝修。

毛坯房銷售總價格為A，總成本為B，現增加裝修成本C，則不同方案的增值率分別為：

毛坯房的增值率為：

（A-B）/A （1）

精裝修的增值率為：

（A-B-C-20 %C）/（A+1.2C）

=（A-B-1.2C）/（A+1.2C） （2）

從以上兩種方案對比可以看出，精裝修的增值稅率小于毛坯房的增值率，尤其在增值稅率出現臨界點時，采取不同的方案會對企業(yè)的增值稅稅負產生截然不同的影響。

2.3 銷售交付階段

2.3.1 銷售定價

房地產企業(yè)與一般企業(yè)不同，其項目開發(fā)建設過程涉及土地增值稅，在銷售定價階段，房地產企業(yè)需要綜合考慮土地增值稅對于價格的影響，合理利用普通住宅增值率低于20 %免征土地增值稅的政策。在實務中，房地產企業(yè)應妥善考慮是否使用免征土地增值稅政策，或選擇提高銷售定價并以此覆蓋土地增值稅。對此，房地產企業(yè)的財稅人員應當結合項目情況測算銷售價格區(qū)間的臨界點，進而提出合理建議，為決策層作出正確判斷提供依據。

2.3.2 買房送車位方案處理

房地產企業(yè)為促進房產銷售，加快資金回籠速度，可能在銷售房產時采用附贈客戶車位的營銷策略（假設該車位為自開發(fā)的產權車位）。因為是“免費贈送”，所以并未在購房合同中注明車位價格，也未開具發(fā)票，而在企業(yè)稅務稽查時，“免費贈送”客戶車位視同銷售處理，補交了增值稅、所得稅、土地增值稅等相應稅收，給企業(yè)帶來了較大的損失。而若通過事前的稅收籌劃，可將“免費贈送”的車位以視同銷售折扣的方式進行處理。比如，某房地產企業(yè)的住房對外銷售價格為100萬元，車位銷售價格為10萬元，現促銷活動，房產銷售價格為105萬元，即可免費獲贈一個車位。正確的處理方法是：房產備案的合同簽訂成交價105萬元，在開具發(fā)票時，住房價100萬元、車位10萬元，折扣5萬元，即總價110萬元，折扣5萬元，最終銷售價為105萬元。

2.4 竣工保有階段

2.4.1 房屋處置方式

房地產企業(yè)所建設的房屋一般用于銷售、自主經營、對外出租，房地產企業(yè)持有的房產，從價計征房產稅，稅率1.2 %，而且房地產企業(yè)需要聘請保安、物業(yè)人員，房產持有成本增加。房產對外出租時，房產稅按從租計征，征稅依據為租金收入的12 %。對于房屋處置方式的籌劃，房地產企業(yè)應當合理比較房產自持和出租兩種經營方式下的繳納稅額，選擇稅務成本較低的房屋處置方式。

2.4.2 分解租金收入

房地產企業(yè)在項目竣工保有階段的稅務籌劃重點應集中于租金分解壓縮，將物業(yè)費用、水電費用、垃圾費用等進行分解，有效減少租金收入，同時將其他費用計入物業(yè)費用，減少房產稅稅基。房屋出租期間涉及的增值稅籌劃，也可采用降低計稅依據的方式，房地產企業(yè)根據租賃收入適用9 %稅率繳納增值稅，其他費用則歸為物業(yè)服務費用適用6 %稅率繳稅，能夠避免陷入從高計征的困境，最大限度減輕企業(yè)稅負壓力。例如，某房地產公司所開發(fā)的綜合性項目，除了自用部分，其余空置房產對外出租，2022年共取得租金收入4000萬元，簽訂租賃合同時約定的租金總額包含物業(yè)服務費用，而且增值稅銷項稅按照銷售租賃服務稅率計算，即按9 %稅率從高征稅，不含稅總收入為4000/（1+9 %）=3669.72（萬元），增值稅銷項稅額為3669.72×9 %=330.27（萬元）。該房地產公司對租金收入進行籌劃，根據租金收入與物業(yè)服務收入的稅率差異，分開核算相關收入，分別與租戶簽訂3400萬的租房合同與600萬元的物業(yè)合同，具體

如下：

租金收入（不含稅）=3400/（1+9 %）=3119.27（萬元）

物業(yè)收入（不含稅）=600/（1+6 %）=566.04（萬元）

總收入（不含稅）=3119.27+566.04=3685.31（萬元）

銷項稅額=3119.72×9 %+566.04×6 %=314.74（萬元）

不含稅總收入增加：3685.31－3669.72=15.59（萬元）

銷項稅金額減少：330.27-314.74=15.53（萬元）

根據上述結果可以發(fā)現，該房地產將租金收入分解后，物業(yè)服務收入從租金收入中剝離，單獨簽訂合同，避免從高征稅，有效減少銷項稅15.59萬元，同時增加營業(yè)收入15.53萬元。

3 房地產項目稅務籌劃保障措施

3.1 健全稅務管理制度

房地產企業(yè)為保證稅務籌劃方案高效執(zhí)行，并實現預期的稅務籌劃目標，應當加快完善稅務管理制度，有效約束和指導稅務籌劃活動。首先，優(yōu)化稅務籌劃管理組織結構。由企業(yè)管理層牽頭組織，從各職能部門抽調骨干人才，組建專業(yè)的稅務籌劃隊伍，在組織領導下將稅務籌劃相關信息層層下發(fā)，動員各部門積極參與稅務籌劃活動，配合稅務籌劃人員完成涉稅數據收集分析，基于涉稅業(yè)務數據設計稅務籌劃方案。其次，在稅務管理制度中強調各部門的協同配合，明確稅務籌劃的關鍵節(jié)點，并要求各部門增強稅務籌劃意識，明確自身承擔的職責，積極參與稅務籌劃培訓講座，高度配合稅務籌劃人員的工作，及時與其他部門共享數據信息，為稅務籌劃工作提供

保障。

3.2 提高財稅人員素質

稅務籌劃對財稅人員的綜合素質要求較高，因此房地產企業(yè)應重視提高財稅人員的素質能力。首先，房地產企業(yè)應著重培養(yǎng)財稅人員的統籌管理能力、與稅務機關的對接溝通能力、稅務數據統計分析能力、稅務系統操作能力等，既要強化其基礎稅務工作水平，也需要熟練掌握新的稅務籌劃方案，在稅務籌劃過程中充分利用信息技術手段。其次，房地產企業(yè)可從外部引進優(yōu)質財稅人才，基于企業(yè)人力資源規(guī)劃情況，以及稅務籌劃對人才的需求，采用定向招聘、獵頭公司等多種方式招攬人才，壯大企業(yè)的財稅人才隊伍，提高稅務籌劃管理整體效果。

3.3 密切關注政策變化

一方面，企業(yè)稅務籌劃組織應安排專人跟進稅收政策變化情況，及時對內通報，以便稅務籌劃人員快速反應政策變化［5］。另一方面，房地產企業(yè)應與稅務機關保持緊密溝通，了解最新的政策變化，根據稅務機關對財稅政策的解讀情況，糾正自身理解稅收政策所產生的偏差，以便稅務籌劃方案能夠圍繞政策核心和改革方向，使企業(yè)能夠準確且合理地預估稅負變動，避免產生稅務籌劃風險，減少不必要的經濟損失。

3.4 提高稅籌方案靈活性

房地產企業(yè)在設計稅務籌劃方案前應考慮其靈活性，預留調整空間，以便在市場、政策變化之際及時調整，避免出現稅務籌劃方案失效的風險。就稅務籌劃方案靈活性和變通性角度而言，房地產企業(yè)可將優(yōu)秀稅務籌劃方案作為基本模板，整理和分析已完工的房產項目，結合企業(yè)實際情況建設稅務籌劃體系，定期開展稅務籌劃風險自查自評工作，總結籌劃經驗。同時，針對特殊涉稅事項進行專項分析和留檔記錄，保障項目稅務籌劃的連續(xù)性，以及快速應對各類突發(fā)情況，從而最大限度降低稅務籌劃風險，提高企業(yè)利潤。

4 結語

近幾年房地產行業(yè)發(fā)展速度放緩，房地產企業(yè)處于政策緊縮、市場飽和、存貨積壓的桎梏中，針對當前的宏觀形勢變化，房地產企業(yè)應及時調整戰(zhàn)略規(guī)劃，推進稅務籌劃工作，有效控制企業(yè)利潤，夯實發(fā)展基礎。房地產企業(yè)應高度重視稅務籌劃，以項目為單位細化稅務籌劃方案，針對稅務籌劃風險以及各類變化情況做好應對準備，切實保障稅務籌劃活動的有效性，實現降本增效目的。

參考文獻

［1］黃明英. 對房地產開發(fā)項目的稅務籌劃研究［J］. 中國市場，2023（20）：153-156.

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［3］韓娟娟. 房地產企業(yè)稅務籌劃現狀及管理優(yōu)化［J］. 現代營銷（上旬刊），2022（12）：10-12.

［4］馬艷. 房地產企業(yè)稅務籌劃風險及防范措施［J］. 今日財富，2021（19）：88-90.

［5］李莉. 房地產企業(yè)全過程稅務籌劃策略研究［J］. 納稅，2021，15（4）：55-56.

［作者簡介］周錦秀，女，江蘇宿遷人，新建元城市發(fā)展（宿遷）有限公司，中級會計師，本科，研究方向：財務管理。